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Mieterhöhung durch Vergleich rechtfertigen – Beachten sie folgendes

Neben der Jahresfrist müssen Sie auch eine weitere Bedingung einhalten:

Die von Ihnen begehrte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Das ist die Miete, die in vergleichbaren Lagen für Wohnraum vergleichbarer Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Größe in den letzten 4 Jahren gezahlt wurde.

Unter „Miete“ ist nur die vereinbarte Nettomiete (ohne Betriebskosten) zu verstehen. Diese Nettomiete ist mit der ortsüblichen Nettomiete zu vergleichen. Hierzu genügt meist schon ein Blick in den Mietspiegel.

Bleiben Sie im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete

Ihr Vorteil: Wie der BGH ganz aktuell entschieden hat, können Sie die ortsübliche Miete schon mit einem einfachen Mietspiegel beweisen.


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Und wenn bei Ihnen kein Mietspiegel vorhanden ist, dürfen Sie auch den der Nachbargemeinde verwenden, wenn diese nach Größe und Infrastruktur vergleichbar ist (BGH, Urteil v. 16.06.10, Az. VIII ZR 99/09).

Sollte dies nicht der Fall sein, können Sie die die ortsübliche Vergleichsmiete aber auch anhand von mindestens 3 Vergleichswohnungen, anhand der Angaben einer Mietdatenbank oder durch ein Gutachten ermitteln.

Ihr Vorteil hierbei ist: Wie der BGH ebenfalls jüngst entschieden hat, darf es sich bei dem Gutachten auch um ein – in der Praxis deutlich günstigeres – Typengutachten handeln (BGH, Urteil v. 19.05.10, Az. VIII ZR 122/09).

Der Vergleich zählt

Hierbei wird die ortsübliche Vergleichsmiete nicht genau anhand der Wohnung ermittelt, deren Miete erhöht werden soll, sondern diese mittels anderer, nach Größe und Ausstattung vergleichbarer Wohnungen berechnet.

Besteht bei Ihnen eine Differenz zwischen der im Mietvertrag angegebenen und der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche, gilt erstere, wenn die Flächenabweichung weniger als 10% ausmacht.

Und andersherum: Macht die Flächenabweichung mehr als 10% aus, ist die tatsächliche Wohnfläche bei der Berechnung der Ausgangsmiete (= aktuelle Miete) maßgebend (BGH, Urteil v. 08.07.09, Az. VIII ZR 205/08).

Unser Beispielfall zeigt: DIe tatsächliche Größe ist maßgeblich

Sie haben in Ihrem Mietvertrag 63 qm Wohnfläche angegeben, tatsächlich sind es nur 52 qm. Die Kaltmiete beträgt im Monat 400 €. Da die Abweichung mehr als 10% (= 6,3 qm) beträgt, müssen Sie die tatsächliche Zahl Quadratmeter Wohnfläche für die Berechnung der Ausgangsmiete zugrunde legen.

Danach ergibt sich eine Ausgangsmiete von 7,69 qm (400 geteilt durch 52). Liegt diese Quadratmetermiete unter dem Ortsniveau ist eine Mieterhöhung möglich.

Mietspiegel ist allgemein zugänglich – Weniger Arbeit für Sie

Ihr Vorteil: Zur Begründung einer gestiegenen ortsüblichen Vergleichsmiete brauchen Sie Ihrem Mieter den Mietspiegel nicht übersenden, wenn dieser – etwa im Internet – allgemein zugänglich ist (BGH, Urteil v. 12.12.07, Az. VIII ZR 11/07).

Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr bei den örtlichen Mietervereinigungen bezogen werden kann (BGH, Urteil v. 30.09. 09, Az. VIII ZR 276/08).

10. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.