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Mieterhöhung – Fallen Investitionen des Mieters ins Gewicht

Im Laufe der Mietzeit investieren viele Mieter in die Mietwohnung und steigern damit den Wohnwert.

Seien es nur kleinere Ausbesserungen an Details, wie beispielsweise Fensterrahmen oder Abschleifungen, oder bereits etwas größere Ausbesserungen und Investitionen, die hierbei ins Gewicht fallen könnten.

Viele Mieter investieren in ihre Mietwohnung

Wenn Sie dann irgendwann die Miete erhöhen möchten, stellt sich die folgende Frage: Müssen Wohnwertverbesserungen des Mieters bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit berücksichtigt werden?

Der BGH hat diese Frage nun in einem Grundsatzurteil entschieden und kam zu dem Urteil, dass die Verbesserungen nicht mitberücksichtigt werden müssen.


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Auch vom Mieter geschuldete Einbauten zählen nicht

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter nach seinem Mietvertrag zu Wohnwert erhöhenden Maßnahmen verpflichtet ist. So war es nämlich auch in dem folgendenden Urteilsfall, der an dieser Stelle kurz vorgestellt und diskutiert wird:

In seinem Mietvertrag hatte sich der Mieter verpflichtet, seine Mietwohnung auf eigene Kosten mit einem Bad und einer Sammelheizung auszustatten. Dies hatte er bereits im Jahr 1976 auch getan.

Der Fall: War die Mieterhöhung gerechtfertigt?

Im Februar 2008 verlangte die Vermieterin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete von 450,28 € auf 539,95 € monatlich. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel Bezug und ordnete die Wohnung in ein Rasterfeld ein, welches unter anderem für Wohnungen gilt, die über ein Bad und eine Sammelheizung verfügen.

Beides Anschaffungen, die eigentlich auf Kosten des Mieters gingen, und die die Vermieterin in keinster Weise belangten. Eher hatte sie finanzielle Vorteile hierdurch erhalten.

In 3 früheren Mieterhöhungsverlangen seit 1992 hatte die Vermieterin dagegen auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt.

Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin war nicht fehlerfrei

Der Mieter darf für eine Wohnwertverbesserung nicht zweimal zahlen. Nach Auffassung der Karlsruher Richter war das aktuelle Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft.

Die vom Mieter selbst auf eigene Kosten eingebauten wohnwerterhöhenden Merkmale (Bad und Sammelheizung) durften bei Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden.

Denn andernfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung doppelt bezahlen – zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung. Dies wäre nicht gerecht und wurde daher vom Bundesgerichtshof abgestraft. (BGH, Urteil v. 07.07.10, Az. VIII ZR 315/09).

Die Vermieterin hätte einige Dinge anders angehen müssen, um somit auf der rechtlich sicheren Seite zu bleiben. Richtigerweise hätte die Vermieterin die ortsübliche Vergleichsmiete also anhand desjenigen Rasterfelds im Mietspiegel berechnen müssen, das für Wohnungen ohne die vom Mieter selbst geschaffene Ausstattung gilt. Nach diesem Urteil gilt dies für alle Vermieter in Deutschland.

30. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.