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Mieterhöhung: Kappungsgrenze muss beachtet werden

Für Mieterhöhungen gilt in Deutschland eine Kappungsgrenze.

Das heißt, die Miete darf nicht beliebig erhöht werden.

Dem Vermieter sind im Mietrecht Grenzen für die Erhöhung gesetzt, die er einhalten muss, wenn seine Mieterhöhung bestand haben soll.

Die Regelungen dazu finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Mieterhöhung: Kappungsgrenze ist in § 558 BGB festgelegt

In § 558 BGB ist alles zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geregelt.

Es besagt zunächst, dass der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur dann verlangen kann, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist.

Die ortsübliche Vergleichsmiete selbst wird aus den üblichen Mieten für nach Art, Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit vergleichbare Wohnungen gebildet. Dabei sind die Preise der letzten 4 Jahre maßgeblich.


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Die Kappungsgrenze ist in §558 Absatz 3 BGB festgelegt. Sie besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% steigen darf.

Das heißt, dass nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete die Mieterhöhung einschränkt. Auch der prozentualen Erhöhung sind Grenzen gesetzt.

In manchen Fällen liegt die Miete einer Wohnung deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Das kann besonders leicht dann passieren, wenn die Mieten in einem Stadtteil steigen, aber jahrelang gerechtfertigte Mieterhöhungen in der entsprechenden Wohnung versäumt worden sind.

Hier kann die Kappungsgrenze die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verhindern.

Interessant für Vermieter: Mieterhöhungen wegen durchgeführter Modernisierungen oder gestiegener Betriebskosten werden hierbei nicht berücksichtigt.

Mieterhöhung: Kappungsgrenze kann für bestimmte Gebiete niedriger sein

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht für einen bestimmten Fall eine niedrigere Kappungsgrenze vor:

In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, darf die Miete nur um maximal 15% innerhalb von 3 Jahren steigen.

Es ist die Aufgabe der Landesregierungen, diese Gebiete zu bestimmen. Die niedrigere Kappungsgrenze gilt für höchstens 5 Jahre.

Der Zweck dieser Regelung ist es, zu vermeiden, dass Mieter aus ihrer Nachbarschaft verdrängt werden, weil sie sich die Mieten nicht mehr leisten können. Die Vielfalt der Anwohner soll damit gewahrt werden.

Mieterhöhung erfordert Zustimmung des Mieters

Für eine Mieterhöhung ist grundsätzlich die Zustimmung des Mieters erforderlich. Die Miete erhöht sich nicht automatisch nach Zustellung des Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dieses formal und inhaltlich einwandfrei ist.

Der Mieter muss entweder selbst zustimmen oder seine Zustimmung muss eingeklagt werden. Um die Mieterhöhung überprüfen zu können, steht ihm eine Überlegungsfrist von 2 Monaten zu.

Die verbleibenden Tage des Monats der Zustellung dürfen nicht mitgezählt werden.

Der Mieter kann innerhalb dieser Frist vom Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB Gebrauch machen: Bis zum übernächsten Monat kann er die Wohnung kündigen.

Dann kommt die Mieterhöhung für die restliche Wohnzeit nicht zustande.

20. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.