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Maximale Mieterhöhung: Kappungsgrenze gilt nicht immer

Möchten Sie die Miete erhöhen, müssen Sie die Kappungsgrenze beachten.

Sie liegt bei 20% und besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren höchstens um diesen Prozentsatz angehoben werden darf.

Kappungsgrenze gilt nicht immer

Allerdings gibt es eine Vielzahl von Situationen, in denen die Kappungsgrenze ausnahmsweise nicht gilt. Die Kappungsgrenze, die in § 558 Abs. 3 BGB geregelt ist, soll die Mieter vor abrupten Mietsteigerungen schützen.

Solche wären möglich, wenn etwa die letzte Mieterhöhung bereits 10 Jahre zurückliegt und die ortsübliche Vergleichsmiete seither um 50% angestiegen ist.

Beispiel: Seit fünf Jahren beträgt die von Ihrem Mieter geschuldete Miete 500 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe eine Miete von 750 €. Dennoch können Sie wegen der Kappungsgrenze die Miete um höchstens 100 € (20% von 500 €) auf 600 € anheben.


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In einer Reihe von Fällen stellt sich für Sie als Vermieter die Frage, ob die Kappungsgrenze überhaupt Anwendung findet und wie sie dann von Ihnen zu berechnen ist:

Modernisierung

Haben Sie die Wohnung Ihres Mieters modernisiert, können Sie die jährliche Miete um bis zu 11% der Modernisierungskosten dauerhaft anheben. Jedoch nur auf Grundlage des Anteils der Modernisierungskosten, der nachweislich auf die Wohnung Ihres Mieters entfällt.

Daneben können Sie auch die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Tun Sie dies, muss nur hierauf bezogen die Kappungsgrenze berücksichtigt werden. Da Modernisierungszuschläge nicht in die Berechnung der Kappungsgrenze mit einbezogen werden, kann die Miete Ihres Mieters innerhalb von 3 Jahren also um mehr als 20% steigen.

Betriebskosten

Ebenfalls keine Anwendung findet die Kappungsgrenze, wenn Sie die Betriebskostenzahlungen Ihres Mieters erhöhen. Sie können gleichzeitig, also innerhalb von 3 Jahren, die Miete und die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten erhöhen, auch wenn damit die monatliche Belastung Ihres Mieters „unterm Strich“ um mehr als 20% steigt.

Inklusivmiete

Haben Sie mit Ihrem Mieter vereinbart, dass die „kalten Betriebskosten“ (alle Kosten außer die für Heizung und Warmwasser) in der Miete enthalten sind, gilt die Kappungsgrenze auch nicht.

Beispiel: Ihr Mieter zahlt eine Miete von monatlich 400 € inklusive der kalten Betriebskosten. Der fiktive Betriebskostenanteil beträgt im Rahmen dieser Inklusivmiete 100 €. Hier wäre Ihnen binnen drei Jahren eine maximale Mieterhöhung um 80 € möglich (20% von 400 €). Obwohl sie in der Miete enthalten sind, müssten Sie die fiktiven Betriebskosten nicht heraus rechnen. Dies ist für Sie von Vorteil, denn sonst betrüge die Mietsteigerung höchstens 60 € (20% von 300 €).

Neuvermietungen

Schließlich brauchen Sie die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietungen nicht beachten. Das heißt: Ist ein Mietverhältnis beendet, könnten Sie mit Ihrem neuen Mieter auch eine Miete vereinbaren, die die alte Miete um mehr als 20% übersteigt – wenn sie noch innerhalb der Vergleichsmiete liegt.

So berechnen Sie die Kappungsgrenze richtig und fristgerecht

Trotz Kappungsgrenze darf Ihre Mieterhöhung in keinem Fall über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen. Die vereinbarte Miete beträgt seit 3 Jahren 500 €. Bei Zugang Ihres Mieterhöhungsverlangens liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 570 €.

Aufgrund der Kappungsgrenze wäre Ihnen eine Erhöhung auf 600 € möglich (plus 20% von 500 €). Da die Kappungsgrenze aber durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt ist, beträgt die maximale Mieterhöhung 70 €. Wichtig: Für die Berechnung der 3-Jahresfrist ist nicht der Zugang Ihres Mieterhöhungsverlangens entscheidend, sondern der Monat der Mieterhöhung.

Beispiel: Seit dem 01.01.2007 beträgt die Miete 400 €. Ihr Erhöhungsverlangen auf 480 € geht dem Mieter am 07.11.2009 zu und wird am 03. des darauf folgenden Monats wirksam. Ihr Mieter muss die erhöhte Miete also ab dem 01.01.2010 an Sie zahlen. Zu diesem Zeitpunkt sind die 3 Jahre Wartefrist gerade abgelaufen – Sie haben also alles richtig gemacht.

Achtung: Sind Sie Vermieter einer öffentlich geförderten Wohnung, tritt die Kappungsgrenze in Kraft, wenn Sie nach Auslaufen der Preisbindung erstmals frei die Miete erhöhen. Diese erste Mietsteigerung darf also nicht mehr als 20% betragen.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.