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Mieterhöhung mit Hilfe des Mietspiegels

Unter einem Mietspiegel versteht man eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Datengrundlage sind alle in den jeweils 4 zurückliegenden Jahren neu abgeschlossenen oder durch Mieterhöhung veränderten Verträge.

Wenn Ihre Gemeinde einen Mietspiegel besitzt, verwenden Sie diesen, um eine Mieterhöhung zu begründen, denn der Mietspiegel zählt vor Gericht als Beweismittel erster Wahl.

Bei Mieterhöhung : Auf Mietspiegel Bezug nehmen

Für ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen verlangt das BGB nur eine Bezugnahme auf den Mietspiegel.

Ihre Vorteile:

  • Ihrem Mieterhöhungsverlangen müssen Sie den Mietspiegel nicht beifügen, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist (BGH, Beschluss v. 28.04.09, Az. VIII ZB 7/08). Dies ist der Mietspiegel auch dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird (BGH, Urteil v. 30.09.09, Az. VIII ZR 276/08).
  • Sie müssen Ihrem Mieter auch nicht mitteilen, wo er sich den Mietspiegel beschaffen kann (BGH, Beschluss v. 31.08.10, Az. VIII ZR 231/09). Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen den Mieter nicht auf die Stellen hinweisen muss, an denen der Mietspiegel erhältlich ist.

Sie haben dann einen Mieterhöhungsanspruch, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete ausweislich des Mietspiegels über der vertraglich geschuldeten Miete liegt.

Ihr Vorteil: Sie haben auch dann einen Anspruch auf Mieterhöhung, wenn sich die gegenwärtige Miete bereits innerhalb der Bandbreite eines Mietspiegels befindet (BGH, Urteil v. 06.07.05, Az. VIII ZR 322/04).

Der Mietspiegel einer Gemeinde gibt für Wohnungen, die bis spätestens 1990 bezugsfertig waren, bis 100 m2 Wohnfläche aufweisen, eine gehobene Ausstattung haben und sich in einer guten Lage befinden, eine Miete zwischen 6,77 € und 7,20 € an.

Die von Ihnen vermietete Wohnung entspricht diesen Voraussetzungen.

Die derzeitige Miete beträgt 7,00 €. Sie können die Miete dennoch auf 7,20 € erhöhen.

Unterscheidungskriterien eines Mietspiegels sind das Baujahr des Gebäudes, seine Lage, die Wohnungsgröße und die Ausstattung der Wohnung. Unter die Wohnungsausstattung fällt beispielsweise die Heizungsart, Bad/Dusche, Trennung von Bad und Toilette, Aufzug, Balkon, Art des Fußbodens etc.

Verbesserungen durch Mieter zählen nicht

Hat sich Ihr Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses allerdings vertraglich verpflichtet, Wohnwertverbesserungen auf eigene Kosten durchzuführen, können Sie später diese Wohnwertverbesserung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr berücksichtigen.

Dies entschied der BGH in einem Fall, bei dem sich der Mieter vertraglich verpflichtet hatte, auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung einzubauen (BGH, Urteil v. 07.07.10, Az. VIII ZR 315/09).


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Wäre diese (verbesserte) Ausstattung dann später bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen gewesen, hätte der Mieter doppelt bezahlen müssen, so die Richter des BGH.

Anwendbarkeit des Mietspiegels prüfen

Wichtig: Achten Sie darauf, dass der Mietspiegel auf die konkrete Wohnung örtlich, zeitlich und sachlich anwendbar ist. Weist nämlich der Mietspiegel für die konkrete Wohnung keine Werte aus, kann er auch nicht zur Begründung herangezogen werden.

Die Beispielfälle

Sie vermieten eine große Penthousewohnung mit 210 qm. Der Mietspiegel enthält nur Daten für Wohnungen bis zu einer Größe von 120 qm.

Sie können daher den Mietspiegel nicht zur Begründung einer Mieterhöhung heranziehen, sondern müssen auf alternative Begründungsmittel zurückgreifen.

Vermieten Sie ein Einfamilienhaus, können Sie die Mieterhöhung aber auch mit einem Mietspiegel begründen, der nur Werte für Wohnungen in Mehrfamilienwohnhäusern ausweist. Dies ist möglich, wenn die von Ihnen begehrte Miete innerhalb der dort ausgewiesenen Mietspanne für Mehrfamilienhäuser liegt.

Der Bundesgerichtshof hat dies damit begründet, dass hierbei eine Überschreitung der ortsüblichen Miete für Einfamilienhäuser ausscheidet, da die Miete für Einfamilienhäuser üblicherweise immer über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (BGH, Urteil v. 17.09.08, Az. VIII ZR 58/08).

Auch Mietspiegel der Nachbargemeinde gültig

Der BGH hat erst unlängst Vermietern die Begründung von Mieterhöhungen erleichtert (BGH, Urteil v. 16.06.10, Az. VIII ZR 99/09).

So darf diese notfalls auch mit dem Mietspiegel eines vergleichbaren Nachbarorts begründet werden. Ein einfacher Mietspiegel reicht grundsätzlich aus, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, so die Karlsruher Richter.

Tipp: Wenn es in der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, keinen Mietspiegel gibt, prüfen Sie, ob es in der Nähe eine vergleichbare Gemeinde mit einem Mietspiegel gibt.

Ob eine Gemeinde mit einer anderen vergleichbar ist, hängt unter anderem von diesen Gesichtspunkten ab:

  • Größe der Gemeinde
  • Bevölkerungsstruktur
  • Infrastruktur
  • Versorgung im Schul- und Bildungsbereich
  • Lärmbelästigung
  • verkehrsmäßige Erschließung
  • Anbindung an Versorgungszentren

Bereits vor dem Urteil des BGH wurden von der Rechtsprechung zahlreiche Gemeinden für miteinander vergleichbar gehalten.

Was Sie bei einem qualifizierten Mietspiegel beachten müssen

Neben dem einfachen Mietspiegel kennt das Gesetz auch noch den qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB), der von einigen Gemeinden, insbesondere den Großstädten wie zum Beispiel München, aufgestellt wird.

Ein Mietspiegel ist nur dann qualifiziert, wenn er nach einer anerkannten wissenschaftlichen Methode erstellt wurde.

Zudem muss er von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt worden sein. Für Sie bedeutet die Existenz eines qualifizierten Mietspiegels noch mehr Rechtssicherheit, schließlich kann davon ausgegangen werden, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergibt.

Achtung: Sie dürfen sich bei der Begründung Ihres Erhöhungsverlangens anderer Begründungsmittel als des Mietspiegels bedienen.

Gibt es aber in einer Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie den Mieter auf dessen Existenz hinweisen. Ansonsten ist das Mieterhöhungsverlangen nicht hinreichend begründet und damit unwirksam.

Sie begründen Ihre Mieterhöhung mit 3 Vergleichswohnungen. Wenn es in Ihrer Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel gibt, müssen Sie den Mieter darauf hinweisen, unabhängig davon, dass Sie die Erhöhung gar nicht darauf stützen wollen.

16. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.