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Mieterhöhung: Mit Modernisierungszuschlag und Mietpreisbremse richtig umgehen

Vielen Vermietern sind stabile, langfristige Mietverhältnisse wichtiger als hohe Renditen. Dies hat eine vor kurzem veröffentlichte repräsentative Erhebung von Haus & Grund Deutschland bestätigt. Danach gab es in 48% der Mietverhältnisse seit Vertragsschluss keine Mieterhöhungen. Und etliche dieser Mietverhältnisse bestanden bereits länger als 10 Jahre!

Auch meine Erfahrungen bestätigen, dass Vermieter häufig auf rechtlich mögliche Mieterhöhungen verzichten, um ein gutes Mietverhältnis nicht zu belasten. Mit Inkrafttreten der Mietpreisbremse entziehen sich Vermieter jedoch auf diese Weise langfristig ihre wirtschaftliche Grundlage.

Deshalb eine Empfehlung: Machen Sie von Beginn des Mietverhältnisses an dem neuen Mieter klar, dass Mieten – wie andere Preise auch – im Lauf der Zeit steigen. Das kann man machen, indem man regelmäßig die Mieten erhöht, oder von Anfang an Staffel- oder Indexmieten vereinbart. Sonst bleibt man mit der Mietpreisbremse langfristig gesehen auf der Strecke.

Wie der Modernisierungszuschlag bei der Mieterhöhung berücksichtigt wird

Frage: Mein Mieter zahlt seit Mietbeginn eine Nettomiete von 620 € und daneben eine Betriebskostenvorauszahlung von 120 €. Wegen einer Modernisierung zahlt er außerdem seit dem 01.11.2012 einen Modernisierungszuschlag von 90 €.


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Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt inzwischen 740 €, sodass ich gern die Miete erhöhen möchte. Die Kappungsgrenze beträgt 15%. Wie rechne ich?

GeVestor: Sie dürfen die Miete gemäß § 558 Abs. 1 BGB maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, also bis 740 € anheben. Der Modernisierungszuschlag zählt dabei zur Nettomiete dazu, auch wenn Sie ihn bisher separat ausweisen. Eine Mieterhöhung kommt in Ihrem Fall also maximal um 30 € in Betracht, nämlich von 710 € (610 € + 90 € Modernisierungszuschlag) auf 740 €.

Ob diese Mieterhöhung tatsächlich gerechtfertigt ist, ist nun noch gemäß § 558 Abs. 3 BGB unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze zu prüfen. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist entscheidend, welche Miete 3 Jahre vor Wirksamwerden der jetzigen Mieterhöhung vom Mieter zu zahlen war. Später erfolgte Modernisierungsmieterhöhungen bleiben nach der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung unberücksichtigt.

So ist es bei Ihnen. Eine Mieterhöhung im Juni 2015 kann – die Zustimmung des Mieters vorausgesetzt – zum 01.09.2015 wirksam werden. 3 Jahre zuvor, am 01.09.2012, betrug die Miete 620 €. Ausgehend hiervon, beträgt die Kappungsgrenze zwar nur 713 € (620 € + 15%). Der später erfolgte Modernisierungszuschlag darf aber hinzugerechnet werden, sodass in Ihrem Fall die Kappungsgrenze erst bei 803 € liegt. Einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 740 € steht also nichts im Wege.

Mieterhöhung & Mietpreisbremse: So nutzen Vermieter die Mietspiegel richtig

Mietspiegel waren für Vermieter bisher von Bedeutung, wenn sie in einem bestehenden Wohnungsmietverhältnis die Miete erhöhen wollten.

Mit Einführung der Mietpreisbremse werden die rund 600 Mietspiegel in Deutschland nun bereits zur Ermittlung der höchstzulässigen Miete bei Vertragsbeginn die wichtigste Rolle spielen.

Umso bedeutender ist es zu wissen, auf welche Mietspiegel Vermieter sich stützen dürfen. Wir haben hier die wesentlichen BGH-Entscheidungen zu dieser Frage zusammengestellt.

Übersicht: Die wichtigsten BGH-Entscheidungen zur Anwendung von Mietspiegeln
Qualifizierten Mietspiegeln kommt bereits nach dem Gesetz die Vermutung zu, die ortsübliche Miete wiederzugeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Jedoch stellt auch ein einfacher Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass dessen Mietwerte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.Urteil v. 16.06.10, Az. VIII ZR 99/09
Ist in der Gemeinde, in der die Mietwohnung liegt, kein Mietspiegel vorhanden, dürfen Sie gemäß § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde heranziehen. Voraussetzung ist, dass die Behauptung, die beiden Gemeinden seien vergleichbar, nicht offensichtlich unbegründet ist.Urteil v. 16.06.10, Az. VIII ZR 99/09
Eine (Umland-)Gemeinde mit etwa 4.450 Einwohnern ist mit der benachbarten Großstadt mit rund 500.000 Einwohnern offensichtlich nicht vergleichbar. Die fehlende Vergleichbarkeit können Vermieter auch nicht dadurch ersetzen, dass sie von den Mietspiegelwerten der Großstadt einen prozentualen Abschlag vornehmen. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen wäre unwirksam.Urteil v. 13.11.13, Az. VIII ZR 413/12
Zur Erhöhung der Miete eines Einfamilienhauses dürfen Vermieter auf einen Mietspiegel Bezug nehmen, der nur Wohnungsmieten berücksichtigt. Allerdings muss die geforderte neue Miete innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietenspanne liegen.Urteil v. 17.09.08, Az. VIII ZR 58/08
Eine Bruttomiete kann auch unter Heranziehung eines Mietspiegels, der Nettomieten ausweist, erhöht werden. Hierzu ermittelt man anhand der aktuellen Rechnungen den Betriebskostenanteil, der in der Bruttomiete enthalten ist. Um diesen Betrag dürfen Vermieter die im Mietspiegel ausgewiesene Nettomiete überschreiten.Urteil v. 26.10.05, Az. VIII ZR 41/05
Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache dürfen Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich nicht berücksichtigen. Allerdings kann man mit dem Mieter eine konkrete anderweitige Vereinbarung treffen.Urteil v. 07.07.10, Az. VIII ZR 315/09 

29. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.