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Mieterhöhung nach Modernisierung

Eine Modernisierungsmaßnahme ist meist mit erheblichen Investitionen verbunden.

Handelt es sich bei der modernisierten Immobilie um ein Mietobjekt, können die Kosten im Rahmen einer Mieterhöhung weitergegeben werden.

Der Gesetzgeber macht hierzu im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genaue Vorgaben.

Zunächst muss geklärt werden, welche baulichen Maßnahmen überhaupt zur Modernisierung zählen.

Dafür ist § 555b BGB maßgeblich.

Nach diesem Paragraphen zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, die den Endenergiebedarf verringern, also energetische Sanierungen.

Andere Maßnahmen, die nicht zur energetischen Sanierung zählen, aber nicht erneuerbare Energien einsparen oder das Klima schützen, gehören ebenfalls dazu.


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Auch eine nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs fällt darunter; ebenso bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern.

Die Schaffung neuen Wohnraums zählt auch als Modernisierungsmaßnahme.

Muss eine bauliche Veränderung durchgeführt werden, die aufgrund von Umständen erfolgt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die nicht zu den Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a zählt, handelt es sich ebenfalls um eine Modernisierungsmaßnahme.

Mietererhöhung nach Modernisierung: Das sagt das BGB

Den genauen Ablauf der Mieterhöhung nach einer Modernisierung legt § 559 BGB fest.

Zählt die durchgeführte bauliche Veränderung zu den in § 555b aufgeführten Maßnahmen, kann die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden.

Zu diesen Kosten dürfen allerdings nicht die Aufwendungen gezählt werden, die ohnehin für die Erhaltung der Wohnung notwendig gewesen wären.

Im BGB wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen sind, wenn die Modernisierung für mehrere Wohneinheiten durchgeführt wurde.

In bestimmten Fällen muss allerdings von der Mieterhöhung abgesehen werden: Würde sie für den Mieter eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, kann sie nicht durchgeführt werden.

Wurde eine bauliche Veränderung durchgeführt, die die Mietsache lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, ist eine Mieterhöhung nicht gerechtfertigt.

Das Gleiche gilt, wenn die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

Mieterhöhung: Modernisierung muss angekündigt werden

Damit die Miete nach der Modernisierung rechtmäßig erhöht werden kann, muss die Modernisierung vorher angekündigt werden.

Außerdem muss dem Mieter eine schriftliche Mieterhöhungserklärung zugestellt werden. Die Mieterhöhung tritt erst mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt der Erklärung in Kraft.

Wichtig ist auch, Modernisierungen von Reparaturen abzugrenzen. Zur Durchführung von Reparaturen ist der Vermieter verpflichtet, er darf dafür aber keine Mieterhöhung durchsetzen.

Deshalb müssen Reparaturkosten, die eventuell bei der Modernisierung angefallen sind, herausgerechnet werden.

Zudem müssen die Kosten für die Modernisierung nachvollziehbar auf die Mietparteien aufgeteilt werden.

30. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.