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Mieterhöhung nach Modernisierung: Angriffspunkt Ankündigung entschärfen

Darüber stolpern Vermieter immer wieder:

Sie melden die Modernisierung bei den Mietern nicht ordnungsgemäß an.

Die Folge sind oft erhebliche Bauverzögerungen und Mietausfälle.

Mit den folgenden Hinweisen kann Ihnen so etwas nicht passieren.

Die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung regelt § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

1. Halten Sie die 3-Monatsfrist ein

Ihre Modernisierungsankündigung muss die Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Baumaßnahmen erreichen. Halten Sie diese Frist unbedingt ein, denn bei einer verspäteten Mitteilung sind die Mieter nicht verpflichtet, die Maßnahmen zu dulden.

Sie können dann beispielsweise den Handwerkern den Zutritt in ihre Wohnungen verbieten. Für Sie bedeutet das unnötige Kosten und Verzögerungen.

Kündigen Sie die Modernisierung schriftlich oder in Textform an. Textform bedeutet: Sie können auf die persönliche Unterschrift verzichten, es genügt, wenn am Ende des Schreibens Ihr Name genannt ist.

Dementsprechend reicht die Übersendung einer Kopie oder eines Computerausdrucks aus.

Neben Form und Frist müssen Sie die folgenden inhaltlichen Anforderungen beachten.

2. Beschreiben Sie Art und Umfang der Modernisierung

Hier geht es zunächst darum, Ihren Mietern mitzuteilen, welche Einzelmaßnahmen Sie planen.

Dies können beispielsweise der Einbau von Fenstern mit Wärmeschutzverglasung, die Durchführung einer Fassadendämmung oder der Einbau einer Zentralheizung sein


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Zusätzlich müssen Sie Ihren Mietern aber den Umfang der geplanten Maßnahmen ausführlich erläutern.

Die Mieter müssen mithilfe Ihrer Darstellung genaue Vorstellungen darüber bekommen, welche Auswirkungen die Baumaßnahmen auf die einzelnen Räume ihrer Wohnung haben und mit welchen Beeinträchtigungen sie während der Bauphase zu rechnen haben.

Welche Angaben von Ihnen im Einzelnen zu machen sind, hängt dabei von der Art der von Ihnen vorgesehenen Modernisierungsmaßnahmen ab.

Beabsichtigen Sie den Einbau einer Zentralheizung, geben Sie Bauart und Größe der Heizkörper an. Informieren Sie die Mieter, wo die Heizkörper in den einzelnen Räumen angebracht und wo die Leitungen geführt werden.

Planen Sie den Austausch vorhandener Isolierverglasung durch neue Fenster, geben Sie neben der Beschaffenheit der neuen Fenster, beispielsweise durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten, auch den Zustand der alten Fenster so genau an, dass der Mieter den Energiespareffekt beurteilen kann (BGH, Urteil v. 25.01.06, Az. VIII ZR 47/05).

3. Informieren Sie sehr genau über den Baubeginn

Den voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsarbeiten müssen Sie Ihren Mietern so exakt mitteilen, dass diese entsprechend planen können.

Mieter möchten beispielsweise wissen, ob sie urlaubsbedingt abwesend sein können oder zu welchem Zeitpunkt Möbel aus dem Weg geräumt sein müssen, damit die angekündigten Arbeiten durchgeführt werden können.

Ungefähre Angaben, wie zum Beispiel „im Frühjahr“, „Anfang Februar“ oder „in Kürze“ genügen nicht. In der Regel können Sie den Tag angeben, den Sie mit den Handwerkern als Baubeginn vereinbart haben.

Legen diese sich noch nicht taggenau fest, genügt ausnahmsweise die Nennung einer kurzen Zeitspanne, die aber wenige Tage nicht überschreiten darf.

Verzögert sich der Baubeginn dann doch um einige Tage gegenüber dem von Ihnen angegebenen Termin, ist dies unproblematisch.

Werden die Arbeiten aber um einige Wochen oder gar Monate zurückgestellt, müssen Sie den neuen Baubeginn Ihren Mietern wieder ankündigen – erneut unter Einhaltung der 3-Monats-Frist. Zur Beschreibung von Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen dürfen Sie aber auf Ihre frühere Ankündigung Bezug nehmen.

4. Pauschale Angaben zur Dauer der Maßnahmen genügen nicht

Nicht nur den Baubeginn, sondern auch die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten müssen Sie Ihren Mietern bereits 3 Monate vor Baubeginn so genau wie möglich ankündigen.

Werden umfangreiche oder mehrere unterschiedliche Arbeiten durchgeführt, reicht die Angabe eines einzigen Zeitraums nicht aus. Vielmehr sind auch die einzelnen Phasen, die für die Mieter unterschiedliche Beeinträchtigungen mit sich bringen können, separat zu nennen.

Geben Sie zum Beispiel an, wann Arbeiten im Bad, wann in der Küche des einzelnen Mieters und wann Arbeiten im Keller oder außerhalb des Hauses vorgesehen sind.

Achtung: Auch die Angabe eines einzigen umfangreichen Zeitraums, verbunden mit der Ankündigung, dass die konkreten Termine für die einzelnen Arbeiten in den Wohnungen der Mieter durch Aushang im Haus angezeigt oder mit den Mietern abgestimmt werden, ist nicht ausreichend konkret (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 28.08.09, Az. 518 C 152/09).

Auf eine spätere Terminabstimmung müssen sich Ihre Mieter nicht einlassen. Bei einer derart unzureichenden Modernisierungsankündigung können sie die Durchführung der Arbeiten boykottieren.

5. Nennen Sie die voraussichtliche Mieterhöhung

Zuletzt teilen Sie Ihren Mietern mit, welche Mieterhöhungen sie nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten zu erwarten haben – auch hier bitte wieder so genau wie möglich.

Am besten nehmen Sie als Basis die Kostenkalkulationen Ihrer Handwerker. Geben Sie exakt an, um welchen Betrag die monatliche Miete der einzelnen Mietpartei voraussichtlich steigen wird. Es reicht nicht, eine Erhöhungsspanne oder Prozentsätze anzugeben.

Kündigen Sie Ihre Modernisierungsmaßnahmen den Mietern spätestens 3 Monate vor Baubeginn an. Geben Sie dabei Art und Umfang der einzelnen Maßnahmen, Beginn und Dauer der einzelnen Arbeiten sowie die zu erwartende Mieterhöhung sehr differenziert und so aussagekräftig wie möglich an.

Fehler bei der Ankündigung? Die Miete dürfen Sie trotzdem erhöhen

Ihre ordnungsgemäße und rechtzeitige Modernisierungsankündigung sorgt vor allem für eine reibungslose Bauausführung: Ihr Mieter muss dann nämlich die Arbeiten dulden.

Haben Sie die Modernisierung zu kurzfristig angekündigt oder nur stichwortartig beschrieben, hat Ihr Mieter die Arbeiten aber trotzdem geduldet, steht einer späteren Mieterhöhung nichts im Weg.

Die Richter des Bundesgerichtshofs haben in einem vermieterfreundlichen Grundsatzurteil entschieden, dass die Mieterhöhung sogar dann möglich ist, wenn die Ankündigung zu kurzfristig war und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat (BGH, Urteil v. 19.09.07, Az. VIII ZR 6/07).

Bedeutsame Fehler: Sie haben die voraussichtliche Erhöhung der Miete nicht mitgeteilt, diese liegt tatsächlich mehr als 10% über Ihrer Ankündigung oder der Mieter erhielt überhaupt keine Modernisierungsankündigung.

Das Gute: Auch in diesem Fall dürfen Sie die Miete erhöhen.

Der Nachteil: Ihr Mieter braucht die erhöhte Miete erst 6 Monate später zu zahlen als bei einer ordnungsgemäßen Ankündigung (BGH, a.a.O.; ebenso jetzt: LG Berlin, Urteil v. 25.06.10, Az. 63 S530/09).

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.