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Mieterhöhung nach Modernisierung: Was Sie beachten müssen

Nach einer Modernisierungsmaßnahme können Sie eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen.

Zu den umlagefähigen Kosten zählen insbesondere die Baukosten (Material- und Handwerkerkosten) und die Baunebenkosten (zum Beispiel Reinigungskosten).

Abzuziehen sind hiervon die Positionen, die als reine Erhaltungsmaßnahme gewertet werden müssen sowie infrage kommende Fördermittel.

Eine ausdrückliche Zustimmung zur beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme seitens Ihres Mieters hat eine Duldung derselben zur Folge.

Mieterhöhung nach Duldung der Modernisierungsmaßnahme

Eine Mieterhöhung ist möglich, wenn Ihr Mieter die Modernisierungsmaßnahme tatsächlich geduldet hat und von Ihren Absichten Kenntnis hatte. Dulden liegt bereits bei einem passiven Verhalten des Mieters vor.

Spätere Mieterhöhung bei fehlerhafter Ankündigung

Duldet Ihr Mieter die Maßnahme, so können Sie selbst dann die Miete erhöhen, wenn die Ankündigung der Maßnahme nach § 554 Abs. 2 BGB nicht erfolgt ist.


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Dies gilt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH), wenn Sie zum Beispiel die Ankündigungsfrist von 3 Monaten nicht eingehalten haben (BGH, Urteil v. 19.09.07, Az. VIII ZR 6/07).

In diesem Fall verlängert sich allerdings die Frist für die geschuldete Mieterhöhung um 6 Monate.

Bei Innenmodernisierung ist das Dulden des Mieters dann gegeben, wenn er die Handwerker widerspruchslos in die Wohnung lässt.

Bei Außenmodernisierungen kann eine Duldung durch Ihren Mieter ebenso erfolgen. Der Unterschied zur Innenmodernisierung liegt darin, dass die Wohnung des Mieters nicht unmittelbar beeinträchtigt ist und der Mieter in aller Regel auch keine Handwerker in seine Wohnung lassen muss.

Ob der Mieter die Außenmodernisierung geduldet hat, ist durch Auslegung des Mieterverhaltens zu ermitteln. Erforderlich ist aber, dass der Mieter über Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme wenigstens in groben Zügen unterrichtet wurde.

Ist diese Unterrichtung bei einer Außenmodernisierung unterblieben, kann auch keine Duldung vorliegen. Eine Mieterhöhung wegen vorgenommener (Außen-) Modernisierungsmaßnahmen ist dann nicht möglich.

Tipp: Einige Gerichte sind der Auffassung, dass bei einer Außenmodernisierung eine Duldung durch den Mieter von vornherein ausscheidet. Um eine Mieterhöhung durchzusetzen, bedarf es bei Außenmodernisierungsmaßnahmen immer einer ordnungsgemäßen Ankündigung nach § 554 Abs. 2 BGB.

Es ist daher ratsam, bei Außenmodernisierungen den sicheren Weg zu beschreiten, die Maßnahme ordnungsgemäß anzukündigen und nicht auf eine Duldung zu hoffen.

Mieter widerspricht der Modernisierung

Widerspricht Ihr Mieter der Modernisierung, müssen Sie ohnehin zunächst den Duldungsanspruch geltend machen und ihn notfalls gerichtlich durchsetzen, um überhaupt modernisieren zu können.

Führen Sie Modernisierungsmaßnahmen trotz Widerspruchs Ihres Mieters durch, ist eine Mieterhöhung nicht möglich.

Alles rund um Modernisierungsmaßnahmen

Das Gesetz eröffnet Ihnen nach § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die Möglichkeit, vermietete Wohnungen zu modernisieren und die Kosten hierfür über § 559 BGB auf Ihre Mieter umzulegen.

Dieser Beitrag klärt Sie über Ihre Mitteilungspflicht hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahme sowie die Duldungspflicht Ihres Mieters auf. Sie erfahren, wie Sie eine Mieterhöhung aufgrund der Modernisierungsmaßnahme durchsetzen.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.