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Mieterhöhung: So berücksichtigen Vermieter auch die neue Kappungsgrenze richtig

Wenn man als Vermieter einem Wohnungsmieter die Miete erhöhen möchte, muss nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigt werden, sondern darüber hinaus muss auch die sogenannte Kappungsgrenze eingehalten werden. Diese beträgt nicht mehr einheitlich 20%, sondern seit Mai 2013 in etlichen Gebieten Deutschlands nur noch 15%.

Die Kappungsgrenze besagte bisher, dass die Miete sich innerhalb von 3 Jahren maximal um 20% erhöhen darf. Durch eine Änderung des Mietrechts dürfen seit Mai 2013 die Landesregierungen Gemeinden oder Teile von Gemeinden bestimmen, in denen die Kappungsgrenze nicht mehr 20%, sondern nur noch 15% beträgt (§ 558 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB).

Voraussetzung: In den Gebieten ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet. Bisher haben 9 Bundesländer von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.

Vermieter sollten sich im Zweifel vor einer Mieterhöhung bei ihrer Gemeinde versichern, ob ihre Wohnung von der Absenkung der Kappungsgrenze betroffen ist.

Die ermäßigte Kappungsgrenze gilt nur dann, wenn die entsprechende Landesverordnung bereits in Kraft getreten ist, bevor das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter zugeht. Auf den Zeitpunkt, zu dem die höhere Miete wirksam wird, kommt es dabei nicht an.


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Die Ausgangsmiete ermitteln

Um den für die Kappungsgrenze bedeutsamen 3-Jahres-Zeitraum zu bestimmen, müssen Vermieter von dem Tag rechnen, an dem ihre Mieterhöhung fällig werden soll, 3 Jahre zurück.

Die Ausgangsmiete für die Berechnung der Kappungsgrenze ist die niedrigste Miete, die der Mieter innerhalb dieses Zeitraums zahlen musste. Das ist in aller Regel die Miete, die genau vor 3 Jahren zu zahlen war. Nur bei zwischenzeitlichen Mietsenkungen müssten Vermieter den späteren, reduzierten Mietbetrag zugrunde legen.

Gut zu wissen: Mietminderungen wegen Mängeln der Wohnung bleiben unberücksichtigt. Vermieter gehen also immer von der ungeminderten Miethöhe aus. Als Miete gilt der vom Mieter vereinbarungsgemäß zu zahlende Betrag, jedoch ohne Betriebskostenvorauszahlungen oder eine separat ausgewiesene Betriebskostenpauschale.

Modernisierungsmieterhöhungen werden zusätzlich berechnet

Die Ausgangsmiete dürfen Vermieter mit ihrer aktuellen Mieterhöhung um nicht mehr als 20% bzw. 15% überschreiten. Allerdings: Zwischenzeitliche Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder Betriebskostensteigerungen bleiben unberücksichtigt.

Haben Vermieter also innerhalb des 3-Jahres-Zeitraums eine Modernisierungsmieterhöhung ausgesprochen, können sie den entsprechenden Betrag über die Kappungsgrenze hinaus zusätzlich verlangen. Wurde die Modernisierungsmieterhöhung aber schon vor mehr als 3 Jahren wirksam, berücksichtigen sie den entsprechenden Betrag bereits bei der Ausgangsmiete. Eine Fortschreibung des Zuschlags ist dann leider nicht mehr möglich.

Falsche Frist bei Mieterhöhung – was kann ich tun?

Frage: Ich habe meinen Mieter am 12.11.2014 schriftlich unter Nennung von 3 Vergleichswohnungen um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten. Dabei habe ich versehentlich geschrieben: „Die neue Miete gilt ab dem 01.01.2015.“ Aus diesem Grund will der Mieter nicht zustimmen. Was kann ich tun?

GeVestor: Sie haben in Ihrem Mieterhöhungsschreiben den Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung wirksam wird, falsch berechnet. Gemäß § 558b Abs. 1 BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete „mit Beginn des 3. Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.“ Das war bei Ihnen der 01.02.2015.

Die Angabe des falschen Datums macht Ihr Mieterhöhungsverlangen jedoch nicht unwirksam. Sie brauchen in Ihrem Mieterhöhungsverlangen überhaupt kein Datum zu nennen, denn der Wirksamkeitszeitpunkt ist in dem genannten Paragrafen gesetzlich geregelt.

Eine irrtümlich falsche Angabe schadet nicht. Der Mieter hat die Möglichkeit, Ihrer Mieterhöhung „ab dem 01.02.2015“ zuzustimmen. Am besten weisen Sie ihn darauf hin. Sollte er dennoch nicht zustimmen, können Sie innerhalb von 3 Monaten, also bis zum 30.04., auf Zustimmung klagen.

Auch wenn Sie einen späteren Wirksamkeitszeitpunkt angeben, als es das Gesetz vorsieht, ist Ihre Mieterhöhungserklärung wirksam. Allerdings gilt dann zugunsten des Mieters der spätere Zeitpunkt anstelle der gesetzlichen Regelung (BGH, Urteil v. 25.09.13, Az. VIII ZR 280/12).

22. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.