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Mieterhöhung und Mietspiegel – wann darf erhöht werden?

Als Vermieter kennen Sie das sicherlicht.

Sie wollen die Miete erhöhen – doch das ist häufig mit Problemen verbunden.

Die Rechtslage in diesem Feld ist, wie so oft, sehr komplex.

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen anhand drei Fragen, wie Sie bei Mietspiegeln und unwilligen Mietern verfahren sollten.

Leserfrage 1: Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründen?

Für eine Mietwohnung in meinem 6-Parteien-Mietshaus möchte ich die Miete erhöhen. Einen Mietspiegel gibt es in unserer Gemeinde nicht. Ich möchte die Erhöhung mit Vergleichswohnungen begründen.

Welche Angaben muss ich dazu machen?

Für Ihre Mieterhöhung müssen Sie dem Mieter die Höhe des Mietzinses von mindestens 3 Wohnungen nennen, die mit Ihrer Mietwohnung im Großen und Ganzen vergleichbar sind.

Sie dürfen sich auch auf andere Mietwohnungen im selben Haus beziehen.

Haben Sie allerdings Informationen über vergleichbare Wohnungen anderer Vermieter, ist es besser, diese zu nennen. Denn erfahrungsgemäß sind Mieter weniger zur Zustimmung bereit, wenn der Vermieter die Erhöhung nur auf vergleichbare eigene Mietwohnungen stützt.

Genaue Bezeichnung der Vergleichswohnungen unerlässlich

Geben Sie die genaue Adresse und die Lage der Vergleichswohnungen im Gebäude so exakt an, dass der Mieter die Wohnungen ohne weitere Nachfragen finden und sich selbst vor Ort ein Bild von der Vergleichbarkeit machen könnte.

Ob die jeweiligen Bewohner der Vergleichswohnungen wirklich bereit sind, Ihrem Mieter die Tür zu öffnen und eine Besichtigung zu ermöglichen, spielt dabei keine Rolle.

Außerdem müssen Sie angeben, welche Mieten in den einzelnen Vergleichswohnungen gezahlt werden. Nennen Sie entweder die Quadratmeter-Mieten oder die Gesamtmieten, und dazu die jeweiligen Wohnungsgrößen in Quadratmetern.

Machen Sie deutlich, ob es sich bei den genannten Beträgen um Netto- oder Bruttomieten handelt.


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Vergleichbarkeit muss nicht in Einzelheiten dargelegt werden

Die Wohnungen müssen nach ihrer Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ungefähr mit Ihrer Mietwohnung vergleichbar sein:

Wie alt sind die Wohnungen, wie sind Zuschnitt, Bauweise und der bauliche Zustand, über welche Sanitärausstattung und Beheizungsart verfügen sie, welche Einrichtungen stehen dem Mieter sonst noch zur Verfügung?

Nicht vergleichbar sind beispielsweise Erdgeschosswohnungen und Dachgeschosswohnungen mit vielen Schrägen, oder Altbauwohnungen und Neubauwohnungen.

Es ist aber nicht notwendig, dass Sie im Erhöhungsschreiben die Vergleichswohnungen detailliert beschreiben. Beschränken Sie sich auf diejenigen Merkmale, die mit Ihrer Wohnung die größte Ähnlichkeit aufweisen.

Leserfrage 2: Mieterhöhung trotz Mietspiegel?

Am 14. Januar habe ich meinem Mieter mein Mieterhöhungsverlangen übergeben. Zur Begründung der gestiegenen Miete am Ort habe ich auf die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen verwiesen.

Mein Mieter hat jetzt zutreffend eingewandt, dass es bei uns einen gültigen qualifizierten Mietspiegel gibt, weshalb mein Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist.

Stimmt das, was kann ich tun?

Das Gesetz schreibt vor, dass, wenn es einen gültigen qualifizierten Mietspiegel gibt, dessen Angaben über die ortsübliche Vergleichsmiete immer mitzuteilen sind.

Andernfalls ist – wie in Ihrem Fall – das Mieterhöhungsverlangen unwirksam (§ 558a Abs. 3 BGB).

Allerdings gibt Ihnen das Gesetz auch die Möglichkeit, Ihr Mieterhöhungsverlangen noch nachzuholen, sogar noch in einem Prozess (§ 558b Abs. 3 BGB), wobei sich in diesem Fall die Zustimmungsfrist entsprechend verlängert.

Beachten Sie bei Mieterhöhungen sowohl die Zustimmungs- als auch die Klagefrist

Die Zustimmungsfrist besagt: Bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Tut er dies nicht, können Sie ihn verklagen. 3 weitere Monate später endet dann die Klagefrist.

Konkret für Ihren Fall: Hat der Mieter dem am 14.01. erhaltenen Mieterhöhungsverlangen nicht bis zum 31.03. zugestimmt, können Sie ihn hierauf verklagen.

Spätestens bis zum 30.06. müsste die Klage aber bei Gericht eingehen, ansonsten wäre sie unzulässig.

Wir empfehlen Ihnen, jetzt ein neues Mieterhöhungsverlangen zu verfassen, das Sie mit dem qualifizierten Mietspiegel begründen und dem Mieter zustellen.

Angenommen, dieses geht Ihrem Mieter am 07.05. zu, dann beginnt die Zustimmungsfrist von neuem und endet mit dem 31.07. Stimmt der Mieter nun immer noch nicht zu, können Sie noch bis zum 31.10. Ihre Klage einreichen.

Leserfrage 3: Mieter zahlt Erhöhungsbeträge nur schleppend – was tun?

Ich habe meinen Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt und den Prozess gewonnen. Der Mieter muss nun rückwirkend für mehr als ein Jahr die Erhöhungsbeträge zahlen.

Das tut er aufgrund seiner engen finanziellen Verhältnisse nur sehr schleppend in unregelmäßigen Raten.

Wie lange muss ich das akzeptieren? Kann ich ihm kündigen?

Wegen eines Mietrückstands, der dadurch entstanden ist, dass der Mieter verurteilt wurde rückwirkend Ihrer Mieterhöhung zuzustimmen, können Sie prinzipiell in gleicher Weise kündigen wie bei jedem anderen Verzug mit der Mietzahlung auch.

Jedoch mit einem wichtigen Unterschied:

Kündigung erst 2 Monate nach rechtskräftiger Verurteilung

Während der ersten beiden Monate nach Rechtskraft des Urteils ist eine Kündigung des Mieters wegen seines Zahlungsverzugs mit den Erhöhungsbeträgen ausgeschlossen.

Dieser Zeitraum steht dem Mieter zur Verfügung, um seine durch das Urteil entstandenen Mietschulden auszugleichen.

Besteht nach dieser Zeit immer noch ein Mietrückstand, kann dem Mieter nach den allgemeinen Vorschriften über den Zahlungsverzug fristlos gekündigt werden.

Sie dürfen Ihrem Mieter unter 3 Voraussetzungen kündigen:

  • Seit Rechtskraft des Urteils sind 2 Monate vergangen.
  • Der Zahlungsrückstand Ihres Mieters hat nach der Verurteilung mindestens einmal die Höhe von 2 Monatsmieten erreicht, berechnet nach der neuen, erhöhten Miete.
  • Zum Zeitpunkt der Kündigung besteht immer noch ein Zahlungsrückstand, wenn auch eventuell in geringerer Höhe.

19. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.