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Mieterhöhung: Vier entscheidende Fallkonstellationen

Für die Berechnung der Miete kommt es entscheidend auf das Flächenmaß an.

Für die Beantwortung der Frage, ob eine Mieterhöhung überhaupt begründet ist, findet die 10%-Regel des BGH Anwendung.

Bei einer Erhöhung der Miete sind insoweit die folgenden 4 Konstellationen zu unterscheiden:

1. Abweichung zugunsten des Mieters um weniger als 10%: Im Mietvertrag angegebene Fläche gilt

Größere Fläche = geringere Quadratmetermiete!

Ist Ihre Wohnung tatsächlich um bis zu 10% größer als im Mietvertrag angegeben, ist die Quadratmetermiete also geringer als beabsichtigt.

Dennoch können Sie für eine Mieterhöhung nicht von dieser geringeren Quadratmetermiete ausgehen.

Zugrunde zu legen ist dagegen die Quadratmetermiete, wie sie sich nach der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ergibt (BGH, Urteil v. 23.05.07, Az. VIII ZR 138/06).

Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 121,49 m² angegeben, während sie tatsächlich nur 131,80 m² beträgt. Die Flächenabweichung beträgt folglich 8,49%.

Die bisherige und zu erhöhende monatliche Nettomiete beträgt 434,83 €.


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Lösung: Hier muss der Vermieter – was für ihn nachteilig ist – von der unzutreffenden Wohnfläche des Mietvertrags ausgehen.

Danach ergibt sich eine Miete von 3,58 €/m² (wäre die tatsächliche Fläche maßgeblich, würde die Ausgangsmiete 3,30 €/m² betragen – diese hätte also eine höhere Mieterhöhung zur Folge).

2. Abweichung zuungunsten des Mieters um weniger als 10%: Im Mietvertrag angegebene Fläche gilt

Geringere Fläche = höhere Miete pro Quadratmeter!

Dagegen ist die Quadratmetermiete in Wirklichkeit höher als vereinbart, wenn Ihre Wohnung tatsächlich um bis zu 10% kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben wurde.

Hier können Sie also von der höheren Quadratmeterzahl des Mietvertrags ausgehen.

Folge: Eine Mieterhöhung ist Ihnen in diesem Fall leichter möglich (BGH, Urteil v. 08.07.09, Az. VIII ZR 205/08).

Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 55,75 m² angegeben, während sie tatsächlich nur 51,03 m² beträgt. Die Flächenabweichung beträgt folglich 8,47%. Die bisherige und zu erhöhende monatliche Nettomiete beträgt 360,47 €.

Lösung: Hier darf der Vermieter von der unzutreffenden Wohnfläche des Mietvertrags ausgehen, weil die tatsächliche Wohnfläche um weniger als 10% von der im Vertrag vereinbarten Fläche abweicht.

Danach (wäre die tatergibt sich eine Miete von 6,46 €/m² sächliche Fläche maßgeblich, würde die Ausgangsmiete 7,06 €/m² betragen – und eine Mieterhöhung wäre unter Umständen gar nicht möglich).

3. Abweichung zuungunsten des Mieters um mehr als 10%: Tatsächlich vorhandene Fläche gilt

Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, ist es dem Mieter aber nicht mehr zumutbar, an dieser Vereinbarung festzuhalten. In diesem Fall gilt dann die tatsächliche Wohnfläche.

Im Mietvertrag ist die Wohnfläche einer Wohnung mit 52,20 m² angegeben, während sie tatsächlich nur 45,30 m² beträgt. Die Flächenabweichung beträgt folglich 13,22%.

Die bisherige und zu erhöhende monatliche Nettomiete beträgt 370 €.

Lösung: Hier muss der Vermieter – für ihn nachteilig – von der unzutreffenden Wohnfläche des Mietvertrags ausgehen.

Danach ergibt sich eine Miete von 8,17 €/m², wonach eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wohl ausgeschlossen sein dürfte (was anhand des Mietspiegels aber zu prüfen ist).

Im Gegenteil: Übersteigt diese Miete bereits die ortsübliche Vergleichsmiete, darf der Mieter den insoweit überzahlten Anteil zurückfordern (wobei aber die 3-jährige Verjährungsfrist als Grenze zu beachten ist).

4. Abweichung zugunsten des Mieters um mehr als 10%: Tatsächlich vorhandene Fläche gilt

Stellt sich im Laufe des Mietvertrags heraus, dass die tatsäche Fläche die vereinbarte Fläche um mehr als 10% übersteigt, haben Sie keinen Anspruch auf Heraufsetzung der Miete im Wege der Vertragsanpassung.

Der BGH stellt hierzu kurz und bündig fest: Das Risiko der richtigen Flächenermittlung trägt allein der Vermieter (BGH, Urteil v. 08.07.09, Az. VIII ZR 205/08).

Insoweit entspricht diese Konstellation derjenigen, die unter Punkt 1 dargestellt ist).

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.