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Mieterhöhung: Welche Voraussetzungen gelten?

Die Erhöhung der Grundmiete für Ein- und Mehrfamilienhäuser ist an folgende Voraussetzungen gebunden:

Die Mieterhöhung darf zunächst nicht durch eine andere Vereinbarung ausgeschlossen sein.

Sie dürfen also keinen Vertrag mit fester Mietdauer ohne Erhöhungsvorbehalt oder mit einer Staffel- bzw. Indexmietvereinbarung abgeschlossen haben.

Außerdem muss die Miete seit mindestens einem Jahr unverändert sein. Würden Sie Ihrem Mieter vor Verstreichen dieser Frist ein Mieterhöhungsschreiben zukommen lassen, wäre Ihre Mieterhöhung insgesamt unwirksam. Etwas anderes gilt nur bei Modernisierungszuschlägen und Betriebskostenerhöhungen. Für diese gilt die Jahresfrist nicht.

Die Miete, die Sie verlangen, darf darüber hinaus die ortsübliche Mie te für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigen.

Und schließlich müssen Sie bei Ihrer Mieterhöhung die Kappungsgrenze einhalten.

Diese beinhaltet, dass die Grundmiete innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren um nicht mehr als 20% erhöht werden darf, wobei Modernisierungszuschläge und Betriebskostenerhöhungen wiederum außen vor bleiben.

So sieht Ihre korrekte Mieterhöhung aus

Ihr Mieterhöhungsverlangen bedarf der Textform. Das heißt, Sie müssen eine lesbare und schriftlich fixierte Erklärung abgeben.

Ihre Mieterhöhung ist also auch dann wirksam, wenn Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen z. B. per Fax an Ihren Mieter schicken oder vergessen haben, es zu unterschreiben.


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Außerdem muss Ihre Mieterhöhung die Aufforderung enthalten, der Anhebung zuzustimmen.

Am besten legen Sie Ihrem Mieter hierzu ein vorgedrucktes Schreiben bei, das er nur noch unterschreiben und an Sie zurücksenden muss. Ein solches Schreiben formulieren Sie etwa folgendermaßen:

„Ich stimme der Mieterhöhung vom … zu. Ab dem … zahle ich eine monatliche Grundmiete in Höhe von … € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von … €, also insgesamt … €.“

Sie müssen nachweisen, dass neue Miete ortsüblich ist

In Ihrem Schreiben müssen Sie die Ortsüblichkeit der verlangten Miete nachweisen. Dafür stehen Ihnen die folgenden vier Instrumente zur Verfügung:

  • Berufung auf den Mietspiegel
  • Berufung auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
  • Benennung von 3 Vergleichswohnungen
  • Berufung auf ein Sachverständigengutachten

Da ein Sachverständigengutachten sehr teuer ist und Mietdatenbanken in der Regel nur spärlich bestückt sind, berufen sich die meisten Vermieter bei ihren Mieterhöhungen auf einen Mietspiegel oder benennen 3 Vergleichswohnungen. Hinsichtlich der Erhöhung der Mieten von Einfamilienhäusern bestanden hier bislang allerdings Probleme.

So ist die Benennung von 3 vergleichbaren Einfamilienhäusern per se schwierig, da vergleichbare Objekte in den meisten Fällen nicht existieren.

Eine Berufung auf den Mietspiegel war bislang nicht möglich, da ein solcher für Einfamilienhäuser nicht existiert. Daher wurde, sofern der Mietvertrag keine Index- oder Staffelmietvereinbarung enthielt, die Miete für Einfamilienhäuser letztlich nicht erhöht. Das hat sich jetzt geändert.

BGH erleichtert Mieterhöhung für Einfamilienhäuser

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs können Sie als Vermieter eines Einfamilienhauses Ihre Mieterhöhung auch mit einem Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser begründen (BGH, Urteil v. 17.09.08, Az. VIII ZR 58/08).

Und zwar auch dann, wenn sich der Mietspiegel gar nicht auf Einfamilienhäuser bezieht. Die verlangte Miete muss allerdings innerhalb der Mietspreisspanne für Mehrfamilienhäuser liegen.

Die Karlsruher Richter betonten, dass es einen Erfahrungssatz gibt, wonach die Miete für Einfamilienhäuser meist über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

Deshalb kann eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus auch mit dem für Mehrfamilienhäuser aufgestellten Mietspiegel begründet werden.

Für Sie als Vermieter bedeutet das nicht nur die Vereinfachung der Mieterhöhung für Einfamilienhäuser.

Sie können die Entscheidung auch für Mieterhöhungen für größere Wohnungen, die im Mietspiegel nicht enthalten sind, heranziehen.

18. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.