Mieterhöhungen: Schritt für Schritt zum Erfolg

Selten werden Mieter eine Mieterhöhung ohne Murren akzeptieren. Daher sollten Sie sorgfältig vorgehen, um möglichen Ärger zu vermeiden.

Verweisen Sie auf den Mietspiegel

Beziehen Sie sich zur Begründung der Mieterhöhung auf einen Mietspiegel, dann müssen Sie Ihrem Mieter erläutern, in welches Rasterfeld des Mietspiegels Sie die Wohnung einordnen.

Beispiel: Ihre Mietwohnung liegt in Hamburg, wurde 1996 erstellt, ist 72 m² groß, verfügt über Bad und Sammelheizung und befindet sich in guter Wohnlage.

Unter Bezugnahme auf den derzeit gültigen „Hamburger Mietenspiegel“  könnten Sie dann beispielsweise wie folgt formulieren: Ortsüblich ist ein Quadratmeterpreis von etwa 8,66 €. Zur Begründung nehme ich Bezug auf den Mietspiegel unserer Stadt.

Achtung: In den meisten Mietspiegeln wird der ortsübliche Mietpreis nicht nur durch Angabe eines Durchschnittswerts, sondern in Form von Mietpreisspannen wiedergegeben. Dadurch soll den Besonderheiten des Einzelfalls besser Rechnung getragen werden.

Die Mietspannen stellen die höchsten und niedrigsten Werte der um Ausreißer bereinigten Mieten je Tabellenfeld als Orientierungshilfe dar. So wird aufgezeigt, innerhalb welcher Unter- und Obergrenze der größte Teil aller erhobenen Mietwerte liegt.

Warum gibt es die Spannweiten bei Mieten

Die unterschiedlichen Spannweiten in den Tabellen ergeben sich aus

• Wohnwertunterschieden, die in der Feldeinteilung nicht berücksichtigt werden konnten; diese können sich zum Beispiel aus der Ausstattung, dem unterschiedlichen Umfang von Modernisierungen, der Beschaffenheit und der Lage der Wohnung im Gebäude ergeben,
• der Einbeziehung von Mieten aus neuen Mietvertragsabschlüssen und gleichzeitig aus älteren Mietverhältnissen,
• unterschiedlichen Mieten gleichartiger Wohnlagen in verschiedenen Stadtteilen,
• sonstigen Faktoren, die neben den im Gesetz genannten Kriterien die Miethöhe beeinflussen.

In der Praxis wird davon ausgegangen, dass für Wohnungen mit durchschnittlicher Ausstattung und Lage eine Miete gezahlt wird, die dem Mittelwert der Preisspanne entspricht.

Musterschreiben für Mieterhöhungen für Ihre Vermietungspraxis

Zu Ihrer Arbeitserleichterung können Sie sich an dem nebenstehendem Musterschreiben orientieren. Hierbei handelt es sich um das Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel.

“Sehr geehrte Frau Hansen, sehr geehrter Herr Hansen,

seit dem 1. April 2009 beträgt Ihre Nettokaltmiete für Ihre Wohnung 554,40 € monatlich. Bei einer Wohnfläche von 72 m² sind das 7,70 €/m².

Diese Miete entspricht nicht mehr dem, was üblicherweise für nicht preisgebundene Wohnungen gezahlt wird, die mit Ihrer vergleichbar sind.

Gemäß § 558 BGB bin ich berechtigt, von Ihnen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Außerdem darf die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in Hamburg für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

Ortsüblich ist eine Nettokaltmiete von 8,36 Euro/m². Zur Begründung nehme ich Bezug auf den Mietspiegel für Hamburg, den ich diesem Schreiben in Kopie beifüge. Danach ist Ihre Wohnung in das Rasterfeld L 7 einzuordnen.

Dies begründe ich wie folgt: Wohnung mit Bad und Sammelheizung, Baujahr des Hauses: 1996, Wohnlage: gut, Wohnungsgröße 72 m².

Das vorgenannte Rasterfeld weist eine Preisspanne von 7,09 €/m² bis 9,63 €/m² aus. Der Mittelwert beträgt 8,66 Euro/m². Dieser Mittelwert erscheint mir angemessen, weil Ihre Wohnung keine von den Feldkriterien des Mietspiegels auffällig abweichenden Merkmale aufweist.

Weitere Voraussetzung für die Mieterhöhung ist, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20% erhöht (Kappungsgrenze). Das ist hier der Fall.

Die erhöhte Nettokaltmiete berechnet sich wie folgt:

8,36 € x 72 m² Wohnfläche = 601,92 € monatlich.

Daraus ergibt sich folgende neue Gesamtmiete:

Die erhöhte Miete ist gemäß § 558b BGB mit Beginn des dritten Kalendermonats zu zahlen, der auf den Zugang dieses Erhöhungsverlangens folgt, also ab 1. September 2011.

Ich bitte Sie, mir bis zum 31. August 2011 mitzuteilen, ob Sie meinem Mieterhöhungsverlangen zustimmen. Verwenden Sie dafür bitte das beigefügte Doppel.

Mit freundlichen Grüßen,”