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Mieterhöhungsverlangen begründen

Nur eine Mietdatenbank in Deutschland vorhanden

Grundsätzlich besteht auch die Möglichkeit, die Mieterhöhung gemäß § 558e Abs. 2 Nr. 2 BGB mithilfe einer Mietdatenbank zu begründen.

Die praktische Relevanz dieser Mietdatenbank ist relativ bescheiden.

Zurzeit existiert nur eine Mietdatenbank, und zwar für Hannover.

So begründen Sie Ihre Mieterhöhung durch ein Sachverständigengutachten

Eine gleichfalls untergeordnete Rolle spielt die Begründung mit einem Sachverständigengutachten.

Denn häufig stehen die Kosten eines solchen Gutachtens in keinem Verhältnis zu der zusätzlichen Rendite, die mit der Mieterhöhung angestrebt wird.

Ihr Vorteil: Deshalb ist es erfreulich, dass Sie nach einem neueren Urteil des BGH auch ein sogenanntes Typengutachten verwenden können (BGH, Urteil v. 19.05.10, Az. VIII ZR 122/09).

Hierbei wird die ortsübliche Vergleichsmiete nicht genau anhand der Wohnung ermittelt, deren Miete erhöht werden soll, sondern mittels anderer, nach Größe und Ausstattung vergleichbarer Wohnungen berechnet.

So sieht Ihre Begründung mit Vergleichswohnungen aus

Sie haben aber auch die Möglichkeit, 3 Vergleichswohnungen zu benennen, um Ihr Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Bei der Auswahl der Vergleichswohnungen sind Sie frei.

Sie können auch Wohnungen heranziehen, die Ihnen bereits gehören. Sie sollten aber darauf achten, dass die von Ihnen angegebenen Wohnungen zumindest ungefähr vergleichbar sind. Dass die zu vergleichenden Wohnungen völlig identisch sind, wird nicht verlangt.

Gerade bei der Wohnungsgröße sollten Sie darauf achten, dass erhebliche Unterschiede bei der Wohnungsgröße vermieden werden.

Das Landgericht Berlin schließt eine Vergleichbarkeit aus, wenn eine Größenabweichung von mehr als 30% besteht (LG Berlin, Urteil v. 08.07.94, Az. 64 S 255/93).

Wichtig: Sie müssen die Vergleichswohnungen so konkret beschreiben, dass Ihr Mieter dies auch überprüfen kann. Folgende Angaben müssen Sie zwingend machen:


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Vergleichswohnungen überprüfbar beschreiben

  • Vollständige Adresse, bei Mehrparteienwohnhäusern auch die Angabe des Stockwerks und die Lage der Wohnung auf dem Stockwerk
  • Angabe des Quadratmetermietpreises (ohne Nebenkosten)
  • Wohnfläche
  • Gesamtmietpreis, der sich aus Quadratmeterpreis und Wohnfläche ergibt

Praktisches Beispiel

„Ich halte eine Erhöhung der derzeitigen Miete von … auf €… für angemessen. Zur Begründung verweise ich auf die folgenden Vergleichswohnungen:

1.    Ahornweg 14, 1. OG links, Herr Wehrle, 2 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon, 60,73 m2, Miete 8,16 €/m² = monatlich 495,95 €

2.    Birkenweg 22, 1. OG links, Fam. Lüsing, 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon, 61,27 m2, Miete 8,17 €/m² = monatlich 501,06 €

3.    Tannenweg 3, 4. OG links, Fam. Coenen, 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon, 61,19 m2, Miete 8,69 €/m² = monatlich 531,74 €“

In dem genannten Beispiel könnten Sie die Miete bis zur Höhe der niedrigsten Miete der aufgelisteten Wohnungen verlangen, hier also 8,16 €/qm.

Achtung: Sie dürfen keinesfalls aus den Vergleichswohnungen den Durchschnitt der Vergleichsmieten nehmen.

Tipp: Sie müssen sich nicht auf 3 Vergleichswohnungen beschränken.

Wenn Sie eine 4. oder 5. Wohnung als Vergleichswohnung aufführen können, sollten Sie das auch tun. Dies hat für Sie den Vorteil, dass Ihr Erhöhungsverlangen nicht automatisch unwirksam wird, falls eine der Wohnungen doch nicht vergleichbar sein sollte.

Diese weiteren Begründungsmittel stehen Ihnen zur Verfügung

Die eben genannten Begründungsmittel sind nur beispielhaft vom Gesetzgeber genannt. Auch wenn diese in der Praxis am häufigsten genutzt werden, wollen wir Sie noch auf weitere, ebenso geeignete Begründungsmittel hinweisen:

  • Sachverständigengutachten eines freien, nicht öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  • amtliche Wohngeldstatistiken,
  • Mietwertgutachten des örtlichen Gutachterausschusses,
  • Mietpreisübersicht eines Finanzamts.

18. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.