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Mieterhöhungsverlangen: Die wichtigsten Änderungen für 2015

Mieterhöhungen sind immer wieder Streitgegenstand bei dem Gericht. Dabei ist eine solche Mieterhöhung kein Buch mit sieben Siegeln. Man muss es eben nur richtig machen. Allerdings steckt häufig der Teufel im Detail. Für 2015 gibt es 3 wichtige Urteile, die bei Mieterhöhungsverlangen für Klarheit sorgen.

Die Vergleichswohnung bei einer Mieterhöhung

Auch in diesem Fall des Bundesgerichtshofs steckt der Teufel im Detail (Beschluss vom 08.04.2014, Az.: VIII ZR 216/13). Die wohl meisten Mieterhöhungen werden unter Zugrundelegung eines Mietspiegels vorgenommen. Aber nicht längst alle Städte und Gemeinden haben einen solchen Mietspiegel.

Dann bleibt dem Vermieter meist nur übrig, auf Vergleichswohnungen zurückzugreifen. Was ist aber nun, wenn die Wohnung, um die es geht, einen so ungewöhnlichen Zuschnitt hat, dass Mietwohnungen vergleichbarer Art und Weise nicht vorhanden sind.

In dem Streitfall ging es um eine Wohnung, die gesondert zugängliche Mansardenzimmer hatte. Die Vergleichswohnungen hatten natürlich einen anderen Zuschnitt.


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Der Bundesgerichtshof urteilte jedoch zu Gunsten des Vermieters. Denn die Angabe der Vergleichswohnungen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern der Mieter soll lediglich die Berechnung des Mieterhöhungsverlangens nachvollziehen können.

Gegebenenfalls ist bei den Vergleichswohnungen, die eben keine Mansardenzimmer haben, ein Abschlag zu tätigen. Trotzdem ist die Mieterhöhung formell erst einmal rechtmäßig. Ein gutes Urteil für Vermieter!

Mieterhöhung auf Ortsniveau: Teilweise gefliest ist nicht „überwiegend gefliest“

Wenn nur zwei Wände in einem Badezimmer bis zu einer Höhe von zwei Metern gefliest sind, ist eine Mieterhöhung auf Grundlage des wertbildenden Wohnungsmerkmals „überwiegend gefliest“ nicht möglich. Dies entschied ein Amtsgericht in Berlin im März 2014.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung aufgefordert. Ein die Mieterhöhung rechtfertigendes Merkmal der Mietwohnung war nach Ansicht des Vermieters, dass das Bad entsprechend den Anforderungen im Mietspiegel „überwiegend gefliest“ war. In dem Badezimmer waren zwei Wände bis zu einer Höhe von zwei Metern mit Fliesen versehen.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg entschied, dass das wertbildende Merkmal des Mietspiegels hinsichtlich der Badezimmerausstattung nicht erfüllt war. Das Merkmal „überwiegend gefliest“ setzt voraus, dass alle Wände eines Badezimmers überwiegend mit Fliesen versehen sind. Hier waren höchstens 50 % des Badezimmers gefliest (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 24.03.14, Az. 20 C 303/13).

Mieterhöhung: Angabe des zu Grunde gelegten Preisindex erforderlich

Dies stellte das Amtsgericht Starnberg im Februar 2014 klar. Ein Mietvertrag enthielt eine Indexklausel. Der Vermieter wollte eine Mieterhöhung erwirken, hatte aber in dem Erhöhungsschreiben nicht den aktuellen Verbraucherpreisindex angegeben. Da der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmte reichte der Vermieter Klage ein.

Ohne Erfolg! Für eine gemäß § 557b Abs. 3 BGB wirksame Erhöhung einer Indexmiete ist grundsätzlich die Angabe erforderlich, aus welchem Verbraucherpreisindex nebst Basis die Punktzahlen entnommen worden sind.

Andernfalls sind die Daten für einen Mieter nicht überprüfbar. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich der maßgebliche Verbraucherpreisindex aus dem Mietvertrag ergibt.

In dem verfahrensgegenständlichen Mietvertrag war als Basis des Verbraucherpreisindex das Jahr 2000 mit 100 Punkten angegeben worden. Zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung war dies jedoch überholt, denn das statistische Bundesamt hatte entsprechend dem fünfjährigen Rhythmus den Index überarbeitet. Es ist jeweils der Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung anzuwenden.

Zum Zwecke der Überprüfbarkeit für einen Mieter muss in einer Mieterhöhungserklärung zwingend die zu Grunde gelegte Basis des verwendeten Verbraucherpreisindexes angegeben werden. Die Klage des Vermieters war deshalb unbegründet, weil dem Mieter keine wirksame Erhöhungserklärung vorgelegt worden war (AG Starnberg, Urteil v. 21.02.14, Az. 2 C 1641/13).

22. Januar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.