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Mietern kündigen wegen Eigenbedarf. Das müssen Sie beachten

Wer als Vermieter schon mal mit einer Mietvertrags-Kündigung wegen Eigenbedarf gescheitert ist, sollte es ruhig nochmal probieren. Was lange, nur unter schwierigen Umständen möglich war,  hat nun eine rechtliche Basis gefunden.

Diesen Schluss legt ein aktuelles BGH-Urteil nahe. Kündigungen wegen Eigenbedarf sind unter gewissen Umständen möglich, auch wenn man es erneut versucht.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Aktuelles Urteil

Was Sie als Vermieter wissen sollten, wenn Sie mit einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf gescheitert sind – Dazu der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 62/08).

Der Kläger hatte einem Mieter zum August 2005 gekündigt. Seine bei ihm wohnende Tochter wollte die Wohnung übernehmen. Seine Räumungsklage wurde abgewiesen. Die Kündigung sei zu dieser Zeit rechtsmissbräuchlich gewesen.


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Zum 30. September 2007 kündigte der Vermieter erneut. Wieder unter Berufung auf Eigenbedarf durch die Tochter. Amtsgericht und Landgericht wiesen seine Klage ab.

Erneute Klageerhebung durchaus möglich

Indes: Die rechtskräftige Abweisung der ersten Klage verhindert eine erneute Klageerhebung nicht, so der BGH. Die erste Klage war als „derzeit“ unbegründet abgewiesen worden.

Die Umstände können sich aber ändern. Dann kann aufgrund des neuen Sachverhalts erneut mit der gleichen Begründung geklagt werden.

BGH hebt vorinstanzliches Urteil auf

Die Vorinstanz wollte auf die Kündigung des Mieters die Grundsätze des Arbeitsrechts anwenden. Danach wäre eine erneute Kündigung aus demselben Grund unwirksam.

Das macht der BGH nicht mit: Entscheidend ist allein, ob die zweite Kündigung rechtsmissbräuchlich ist. Falls nicht, ist sie wirksam.

Weiteres BGH-Urteil: jetzt auch Neffen und Nichten komplett anerkennen

Bis dato war Eigenbedarf nur für die engsten Verwandten relevant. Geschwister oder Eltern. Neffen und Nichten erkannte die Rechtsprechung in der Regel nur unter erschwerten, sehr erschwerten Bedingungen an. Das wird sich nun ändern. Nutzen Sie diesen neuen Sachverhalt und berufen Sie sich auf das BGH-Urteil.

Mehr weiterer Personenkreis bei Anspruch auf Eigenbedarf

Der Bundesgerichtshof hat für Nichten und Neffen ein Urteil gesprochen (Az. BGH, VIII, ZR 159/09). Hieraus geht hervor, dass Sie im Zweifel ohne besondere Voraussetzungen auch für Nichten und Neffen Eigenbedarf an der eigenen Immobilie anmelden dürfen.

Dieses Urteil erweitert den Kreis der Personen, die bei Anspruch auf Eigenbedarf berücksichtigt werden müssen.

Kaufmännische Kalkulation jetzt auch vor Gericht möglich

Eine „besondere Nähe“, wie bis dato verlangt, ist nicht mehr erforderlich. Dies wird in vielen Fällen helfen, unliebsame Mietparteien aus Wohnungen herauszubekommen. Denn:

GeVestor.de meint: das Urteil bindet andere Gerichte für Einzelfälle zwar nicht, ist aber schlicht eine wertvolle Orientierung.

Die Rechtsprechung wird sich an diesen Fall halten. Investieren Sie weiterhin mutig in Immobilien – die Rechtsprechung scheint auch für Vermieter inzwischen kaufmännisch sinnvoll zu kalkulieren.

31. März 2009

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Erhard Liemen. Über den Autor

Dr. Erhard Liemen ist Chefredakteur verschiedener, international renommierter Informationsdienste. Seit 1996 betreut er den angesehenen und erfolgreichen Dienst "Der Deutsche Wirtschaftsbrief".