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Mietersuche: Worauf die Beauftragung der Wohnungsverwaltung hindeutet

Als Voraussetzung für den Werbungskostenabzug müssen Sie Ihre Einkünfterzielungsabsicht beweisen können.

Sollte Ihre Mietwohnung leer stehen, müssen Sie daher ausreichende Maßnahmen ergreifen.

Diese müssen Sie belegen, um eine Indizienkette zu schaffen, die Ihre Einkünfteerzielungsabsicht untermauert.

Häufig wird dazu die Verwaltung des Vermietungsobjekts mit der Mietersuche beauftragt.

Wie gewichtig dieses Indiz für die Darlegung Ihrer Einkünfteerzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist, kann wiederum nur nach den individuellen Gegebenheiten des Einzelfalls beurteilt werden.

Verwaltung muss bereits als Makler tätig gewesen sein

Sofern Ihre Objektverwaltung schon in der Vergangenheit erfolgreich Mieter für Sie beschafft hat oder ansonsten nebenher maklerähnliche Tätigkeiten übernommen hat, ist auch hier ein durchaus gewichtiges Indiz, ähnlich der Beauftragung eines Maklers, gegeben.

Anders könnte es jedoch aussehen, wenn Sie Ihre Verwaltung bisher nicht mit diesen Aufgaben betraut haben.

Ohne weitere Anstrengungen zur Mietersuche werden Finanzrichter eine ernsthafte und nachhaltige Mietersuche dann wahrscheinlich nicht erkennen.

In jedem Fall ist jedoch auch hier die Beweisvorsorge zur Dokumentation der Einkünfteerzielungsabsicht oberstes Gebot.


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Schaltung von Zeitungsinseraten

Neben der Beauftragung eines Maklers mit der Mietersuche ist sicherlich ein Inserat in Zeitungen eines der gewichtigsten Indizien überhaupt.

Beachten Sie als zentralen Punkt wieder die Beweisvorsorge

Sie sollten daher neben den Rechnungen für die Inserate auch die Inserate selbst aufbewahren, um diese später dem Finanzamt vorlegen zu können.

Auf diese Weise können Sie unanfechtbar dokumentieren, dass es sich um Vermietungsinserate handelt und auch der angebotene Mietzins stimmig und nicht überhöht ist.

Ernsthaftigkeit der Inserate wichtig

Selbstverständlich dürfen Sie die Zeitungsinserate nicht nur als eine Art Alibi-Funktion geschaltet haben.

Beispiel

Vermieter Sparsam wohnt im Parterre seines Zweifamilienhauses. Die erste Etage war früher fremdvermietet, steht jedoch seit Jahren leer.

Eigentlich möchte Vermieter Sparsam keine neuen Mieter, weil die vorherigen immer so rumgetrampelt haben und er lieber Ruhe im Haus hat. Auf der anderen Seite möchte er das Finanzamt natürlich an den Kosten der leer stehenden Wohnung beteiligen.

Zum einen möchte er seine Vermietungsabsicht dokumentieren, zum anderen jedoch möglichst wenige Aufwendungen haben.

Daher schaltet er einmal im Jahr ein Vermietungsinserat. Darüber hinaus unternimmt er keine weiteren Bemühungen zur Vermietung.

Früher oder später wird das Finanzamt Vermieter Sparsam den Werbungskostenabzug streichen.

2 Inserate im Jahr nicht ausreichend

Es ist daher von enormer Bedeutung, dass die Schaltung von Inseraten ernsthaft und nachhaltig stattfindet.

Die Rechtsprechung hat hier mittlerweile in mehreren Entscheidungen verdeutlicht, dass bei lediglich 2 bis 3 Vermietungsinseraten im Jahr keine ernsthafte und nachhaltige Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt (FG München, Urteil v. 22.10.08, Az. 1 K 77/07).

Die Nachhaltigkeit der Inserate ist daher entscheidendes Kriterium für die Gewichtung dieses Indizes. Darüber hinaus müssen Sie natürlich ebenso wie bei der Beauftragung eines Maklers darauf achten, dass der Mietzins nicht überhöht ist.

Einstellen des Wohnungsangebots im Internet

Im Internet-Zeitalter ist auch die Schaltung von Online-Inseraten in den entsprechenden Foren (etwa www.immobilienscout24.de oder www.immowelt.de) ein gewichtiges Indiz für Ihre Einkünfteerzielungsabsicht.

Auch hier gilt vereinfacht gesagt: Die Inserate müssen ernst gemeint sein.

Vermietungsbemühung muss nachhaltig sein

Ein praktisches Problem ergibt sich möglicherweise im Bezug auf die Nachhaltigkeit Ihrer Online-Inserate. Ist Ihre Anzeige einmal in einem Forum online gestellt, bleibt sie dies ja zunächst auch.

Ratsam ist es daher, wenn Sie Ihre Internetanzeige direkt in mehreren Foren veröffentlichen. Auf diese Weise ist die Nachhaltigkeit Ihrer Vermietungsbemühung dokumentiert.

Sofern die Anzeige nach gewisser Zeit automatisch offline gestellt wird, sollte selbstverständlich zur Wahrung der Nachhaltigkeit eine neue Anzeige online gestellt werden.

Dies gilt umso mehr, wenn es sich um kostenlose Internetanzeigen handelt.

Online-Inserate ausdrucken

Obacht sollten Sie wiederum bei der Beweisvorsorge geben. Es besteht hier die Gefahr, dass Sie ein kostenloses Internet-Inserat nach dessen Offline-Stellung nicht mehr nachweisen können.

Drucken Sie sich daher Ihre Online-Inserate aus, damit auch später das ursprüngliche Datum der Online-Stellung dokumentiert ist.

8. März 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.