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Mietgarantien sind nicht immer sicher

Wenn Sie glauben, den Ausfall der Mietzahlungen durch eine Mietgarantie im Griff zu haben, machen Sie sich etwas vor.

Tatsächlich handelt es sich bei der Mietgarantie nur um den Tausch zweier Risiken: Anstelle des Ausfallrisikos des Mieters tragen Sie dann das Bonitätsrisiko des Bauträgers, der die Garantie vergeben will.

Überprüfen Sie den Bauträger

Schauen Sie sich die Gesellschaft, welche die Garantie geben möchte, sehr genau an.

Prüfen Sie, wie lange der Garantiegeber bereits am Markt tätig ist.

Erkundigen Sie sich bei den örtlichen Banken über deren Erfahrungen mit dem Unternehmen.

Mietgarantien werden meist von Bauträgern angeboten, wenn es um den Verkauf vermieteter Neubauwohnungen geht.

Nicht selten treten auch mit dem Bauträger verbundene Gesellschaften als Garantiegeber auf.

Häufig sind diese Gesellschaften mit einer zu dünnen Kapitaldecke ausgestattet, so dass deren zukünftige Leistungsfähigkeit berechtigten Zweifeln unterliegen.

Achtung: Nur in ganz seltenen Fällen ist die Mietgarantie durch eine Banksicherheit unterlegt, was eine Garantie ungleich wertvoller macht.

Ist eine solche Banksicherheit nicht gegeben, sollten Sie den Bauträger befragen, ob und zu welchen Konditionen er diese zusätzliche Sicherheit bieten kann.

Überhöhte Preise sind ein Alarmzeichen

Bietet Ihnen der Bauträger eine Mietgarantie an, so müssen Sie das so genannte Grundgeschäft extrem kritisch prüfen.

Mit „Grundgeschäft“ ist der Erwerb der Eigentumswohnung gemeint.

Als Faustregel gilt: Wenn Mietgarantien im Spiel sind, wird zu überhöhten Preisen verkauft. Als traurige Beispiele hierfür dienen die zahlreichen Immobilieninsolvenzen in den Spanien. Und nichts spricht dafür, dass es in Deutschland anders sein könnte.

Als besonnener Anleger sollten Sie deshalb ganz nüchtern prüfen, ob der Kaufpreis für die Eigentumswohnung marktüblich ist. Erkundigen Sie sich insbesondere nach den örtlichen Preisen für vergleichbare Neubauwohnungen und klären Sie, welche Miete Sie realistisch erzielen können.

Erst wenn diese Prüfung ergeben hat, dass Sie zu realen Preisen einkaufen, sollten Sie sich näher mit den Einzelheiten einer Ihnen angebotenen Mietgarantie befassen.

Praxis-Tipp: Immer dann, wenn Ihnen durch die Garantie Mieteinnahmen zugesichert werden, die nicht mit den Marktbedingungen übereinstimmen, ist äußerste Vorsicht angesagt.


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Die Erfahrung zeigt, dass in diesen Fällen die Differenz zur tatsächlich erzielbaren Miete häufig bereits in den Kaufpreis eingerechnet ist.

Mietgarantie: Auf diese Einzelheiten kommt es an

Neben der Bonität des Garantiegebers sollten Sie noch eine Reihe von wichtigen Details klären, auf die es im Ernstfall entscheidend ankommen kann.

Üblicherweise werden Laufzeiten von fünf Jahren angeboten. Es gibt jedoch auch Anbieter, die eine Laufzeit von bis zu 15 oder gar 20 Jahren anbieten.

  • Zahlungsverpflichtung

Dabei beinhaltet eine als „Mietgarantie“ bezeichnete Erklärung nicht immer auch tatsächlich eine echte Zahlungsverpflichtung des Garanten.

Bei genauerer Betrachtung zeigt sich dann, dass nur eine „Vermietungsgarantie“ übernommen wurde, welche den Bauträger lediglich zur Vermietung der Wohnung – an welchen Mieter auch immer – zu einem bestimmten Mietzins verpflichtet.

Wichtig: Bei derart langlaufenden Garantien müssen Sie sicherstellen, dass nicht nur der anfängliche Mietzins sondern auch angemessene Mietsteigerungen von der Garantie umfasst sind.

  • Umfang der Garantie

Als Anleger kommt es Ihnen aber darauf an, dass der Garant im Ernstfall für den Mietausfall einstehen muss. Bei einer echten Mietgarantie muss daher die rechtliche Verpflichtung des Garanten auf Zahlung eines bestimmten Betrags gerichtet sein.

Prüfen sollten Sie auch den genauen Umfang der Garantie. Meist wird lediglich die so genannte Nettokaltmiete garantiert.

Für die laufenden Betriebskosten müssen Sie also im Garantiefall allein aufkommen. Günstiger ist es, über einen Pauschalbetrag zumindest einen Teil der Betriebskosten abzudecken.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie, ob sich im Garantietext nicht ein Haftungshöchstbetrag findet, welcher bereits vor Laufzeitende zu einem Erlöschen der Zahlungsverpflichtung führen kann.

  • Dauer der Garantie

Ein wesentlicher Punkt ist die Dauer der Garantie. Eine Laufzeit von nur wenigen Monaten ist für Sie nicht sehr hilfreich. Dieses begrenzte Risiko könnten Sie – nach sorgfältiger Prüfung des Mieters – im Zweifel auch selbst übernehmen.

  • Das Kleingedruckte

Achten Sie auch darauf, dass nicht zusätzliche Auszahlungsvoraussetzungen im Garantietext enthalten sind.

Im Ernstfall bieten derartige Klauseln einen willkommenen Anlass, um die Zahlungen zu verzögern, da der Garantiegeber nicht eher zahlen wird, bis ihm die Bestätigungen vorliegen.

Fällt nun die Mietzahlung eines Vermieters aus, so wird dieser Ausfall anteilig auf die übrigen am Mietpool beteiligten Vermieter umgelegt.

Das Mietausfallrisiko wird also vom einzelnen Vermieter auf die übrigen Vermieter verteilt. Darin zeigt sich auch der Unterschied zur Mietgarantie:

Bei der Garantie soll das Ausfallrisiko vollständig ausgeschlossen und nicht nur auf mehrere verteilt werden.

  • Garantiegebühr

Schließlich wird auch für die Garantie eine Gebühr fällig. Auch hier gibt es deutliche Unterschiede zwischen verschiedenen Anbietern.

Nicht selten verdient der Garantiegeber bzw. der Bauträger über die Garantiegebühr noch kräftig Geld. Als Richtschnur gilt eine Gebühr von vier Nettokaltmieten bei einer Laufzeit von fünf Jahren.

26. Januar 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.