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Mietinkasso: So gehen Sie konsequent gegen säumige Mieter vor

Wichtig: Zahlt einer Ihrer Mieter nicht mehr, werden Sie sofort tätig.

Denn die Praxis zeigt, je mehr Zeit vergeht, desto größer ist der Schaden.

Ihr Kündigungsrecht

Im Fall des Zahlungsverzugs können Sie unter diesen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Mietverhältnis in folgenden Fällen fristlos kündigen:

Kündigungsvoraussetzung: Ihr Mieter ist für 2 aufeinander folgende Termine mit der Zahlung im Rückstand.

Ihr Mieter zahlt die Miete für die Monate August und September nicht. Mit Ablauf des 3. Werktags im September können Sie kündigen.

Kündigungsvorraussetzung: Ihr Mieter befindet sich in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Zahlung eine Beitrags in Verzug, der die Miethöhe von 2 Monaten erreicht.

Oder aber auch: Ihr Mieter zahlt in 4 Monaten jeweils nur die Hälfte der Miete.

Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung

Sie sehen also, dass der Mietrückstand stets 2 Monatsmieten erreichen muss. Aber auch bei geringeren Beträgen können Sie trotzdem kündigen. Der Kündigungsgrund ist dann die stets unpünktliche Zahlung des Mieters.


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Es handelt sich dabei also um das unzuverlässige Verhalten Ihres Mieters und nicht in erster Linie um die nicht gezahlten Mieten.

Wichtig: Vor einer Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung müssen Sie den Mieter – anders als bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs – abmahnen.

Beispiel für eine rechtssichere Abmahnung:

Sehr geehrte/r …,

aufgrund Ihres vertragswidrigen Verhaltens erteile ich Ihnen eine Abmahnung.

Ich habe festgestellt, dass Sie Ihre Miete nicht in vereinbarter Weise zahlen. Im Monat … wurde die Miete einschließlich der Vorauszahlung auf Betriebskosten erst am … auf meinem Girokonto gutgeschrieben. Die Miete für den Monat … wurde erst am … und für den Monat … erst am … gutgeschrieben.

Die Miete muss nach dem Gesetz und nach § … des Mietvertrags monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats zur Gutschrift gebracht worden sein. Ich fordere Sie hiermit auf, sich künftig an diese Vereinbarung zu halten.

Für den Fall weiterer unpünktlicher Mietzahlungen behalte ich mir ausdrücklich vor, das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung zu beenden. Um Ihnen künftig eine vertragsgemäße Mietzahlung zu erleichtern, füge ich meinem Schreiben eine Einzugsermächtigung bei. Bitte schicken Sie mir diese ausgefüllt und unterschrieben zurück.

Mit freundlichen Grüßen

Nach spätestens 3 solcher gleichgelagerter Abmahnungen, kündigen Sie dann das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Das Vermieterpfandrecht

Hat Ihr Mieter seine Miete nicht gezahlt, dürfen Sie von ihm verlangen, dass er seine Sachen in der Wohnung belässt.

Wichtig: Das Pfandrecht besteht nur an Sachen, die im Eigentum Ihres Mieters stehen und die sich in den angemieteten Räumen befinden.

Formulierungsbeispiel:

Hiermit spreche ich wegen Ihrer Mietrückstände mein Vermieterpfandrecht an allen in die Mieträume eingebrachten und in Ihrem Eigentum stehenden Sachen aus.

Datum und Unterschrift Vermieter

Haben Sie ein Zahlungsurteil gegen Ihren Mieter erwirkt, können Sie im Anschluss die Gegenstände verkaufen und „zu Geld machen“. Das kann natürlich einige Monate dauern.

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.