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Mietinkasso: So gehen Sie konsequent gegen säumige Mieter vor

Wenn Ihr Mieter nicht mehr zahlt, ist es wichtig, dass Sie sofort tätig werden. Denn die Praxis zeigt, je mehr Zeit vergeht, desto größer ist der Schaden. Im Fall des Zahlungsverzugs können Sie unter diesen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Mietverhältnis in folgenden Fällen fristlos kündigen.

Mietinkasso: Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung

KündigungsvoraussetzungBeispiel
Ihr Mieter ist für 2 aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete im Rückstand und der Rückstand ist höher als eine Miete.Ihr Mieter zahlt die Miete für die Monate August und September nicht. Mit Ablauf des 3. Werktags im September können Sie kündigen.
Ihr Mieter befindet sich in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Zahlung eines Beitrags in Verzug, der die Miethöhe von 2 Monaten erreicht.Ihr Mieter zahlt in 4 Monaten jeweils nurdie Hälfte der Miete.

Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung

Sie sehen also, dass der Mietrückstand stets 2 Monatsmieten erreichen muss. Aber auch bei geringeren Beträgen können Sie trotzdem kündigen. Der Kündigungsgrund ist dann die stets unpünktliche Zahlung des Mieters. Es handelt sich dabei also um das unzuverlässige Verhalten Ihres Mieters und nicht in erster Linie um die nicht gezahlten Mieten.

Wichtig: Vor einer Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung müssen Sie den Mieter – anders als bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs – abmahnen.

Beispiel für eine rechtssichere Abmahnung:

Sehr geehrte/r …,

aufgrund Ihres vertragswidrigen Verhaltens erteile ich Ihnen eine Abmahnung.

Ich habe festgestellt, dass Sie Ihre Miete nicht in vereinbarter Weise zahlen. Im Monat … wurde die Miete einschließlich der Vorauszahlung auf Betriebskosten erst am … auf meinem Girokonto gutgeschrieben. Die Miete für den Monat … wurde erst am … und für den Monat … erst am … gutgeschrieben.

Die Miete muss nach dem Gesetz und nach § … des Mietvertrags monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats zur Gutschrift gebracht worden sein. Ich fordere Sie hiermit auf, sich künftig an diese Vereinbarung zu halten.

Für den Fall weiterer unpünktlicher Mietzahlungen behalte ich mir ausdrücklich vor, das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung zu beenden. Um Ihnen künftig eine vertragsgemäße Mietzahlung zu erleichtern, füge ich meinem Schreiben eine Einzugsermächtigung bei. Bitte schicken Sie mir diese ausgefüllt und unterschrieben zurück.


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Mit freundlichen Grüßen

Nach spätestens 3 solcher gleichgelagerter Abmahnungen, kündigen Sie dann das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Das Vermieterpfandrecht

Hat Ihr Mieter seine Miete nicht gezahlt, dürfen Sie von ihm verlangen, dass er seine Sachen in der Wohnung belässt.

Wichtig: Das Pfandrecht besteht nur an Sachen, die im Eigentum Ihres Mieters stehen und die sich in den angemieteten Räumen befinden.

Formulierungsbeispiel:

Hiermit spreche ich wegen Ihrer Mietrückstände mein Vermieterpfandrecht an allen in die Mieträume eingebrachten und in Ihrem Eigentum stehenden Sachen aus.

Datum und Unterschrift Vermieter

Haben Sie ein Zahlungsurteil gegen Ihren Mieter erwirkt, können Sie im Anschluss die Gegenstände verkaufen und „zu Geld machen“. Das kann natürlich einige Monate dauern.

Mahnverfahren und Klage

Zahlt Ihr Mieter seine Miete nicht, sollten Sie unverzüglich eine Zahlungsklage beim Amtsgericht oder ein Mahnverfahren beantragen. Ihr zuständiges Mahngericht können Sie beim Amtsgericht erfragen. Im Mahnverfahren füllen Sie lediglich einen Vordruck aus und müssen keine umfangreiche Klage fertigen. Legt Ihr Mieter keinen Widerspruch gegen den Mahnbescheid ein, wird es keine Gerichtsverhandlung geben. Sie erhalten dann nach kurzer Zeit einen Vollstreckungsbescheid, aus dem Sie beispielsweise das Konto des Mieters pfänden dürfen oder einen Gerichtsvollzieher beauftragen können.

Schuldanerkenntis als leichtester Weg

Sieht Ihr Mieter ein, dass er Ihnen tatsächlich Geld schuldet, können Sie auch ein Schuldanerkenntnis und die Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung bei einem Notar beurkunden lassen. Ein solches notarielles Schuldanerkenntnis ist für Sie der bei Weitem leichteste Weg, einen vollstreckbaren Titel zu erhalten. Es gibt keinerlei Gerichtsverfahren. Daraus können Sie wiederum das Konto pfänden lassen oder einen Gerichtsvollzieher beauftragen.

Klagen Sie im Urkundsprozess

Bei Zahlungsverzug Ihres Mieters möchten Sie natürlich schnell einen Vollstreckungstitel erhalten. Bei rückständigen Mieten – auch wegen ungerechtfertigter Minderungen – können Sie im sogenannten Urkundsprozess vorgehen (BGH, Urteil v. 08.07.09, Az. VIII M57/15). In diesem Verfahren beweisen Sie durch eine Urkunde, hier dem Mietvertrag, dass Ihnen die Miete zusteht. Dann erhalten Sie ein sogenanntes Vorbehaltsurteil.

Behauptet Ihr Mieter wegen Mietmängeln nicht gezahlt zu haben, kann er diese angeblichen Mietmängel nicht im Urkundsverfahren nachweisen. In der Regel hat er nämlich über die Mängel keine Urkunde, also kein beweisendes Schriftstück.

Ihr Vorteil: Aus dem Vorbehaltsurteil können Sie sofort vollstrecken, also z. B. einen Gerichtsvollzieher beauftragen oder das Konto Ihres Mieters pfänden. Ihr Mieter kann nur in dem sogenannten Nachverfahren die Berechtigung der Minderung oder anderer Gründe für die Nichtzahlung nachweisen.

Stellt sich dann allerdings heraus, dass die Minderung berechtigt war, haften Sie Ihrem Mieter auf Schadenersatz. Eine Vollstreckung ist in solchen Fällen für Sie also nicht ohne Risiko.

Räumung und Zwangsvollstreckung

Zahlt Ihr Mieter nicht, sollten Sie ihn schnellstmöglich aus der Wohnung herausbekommen. Dafür benötigen Sie zunächst einen Räumungstitel. Sie müssen also

Ihren Mieter auf Räumung vor dem zuständigen Amtsgericht verklagen. Haben Sie Ihr Räumungsurteil erwirkt und zieht der Mieter immer noch nicht aus, beauftragen Sie nun einen Gerichtsvollzieher, der für Sie die Räumung notfalls unter Gewaltanwendung und unter Zuhilfenahme der Polizei durchführt.

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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