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Mietkaution: Anlage, Bankbürgschaft und Höhe

Zu Mietkautionen stehen genau bestimmte Regelungen fest.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Kaution anzulegen ist.

Wie hoch darf eine Kaution sein?  Welche Mietkautionen ist bei der Vermietung von Gewerberäumen erlaubt?

Und was ist von Bürgschaften zu halten?

Bis zur Nachweiserbringung darf Mieter Zahlung stoppen

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Kaution Ihres Mieters – von Ihrem eigenen Vermögen getrennt – auf einem separaten Konto (Sonderkonto oder Treuhandkonto) anzulegen.

Tun Sie das nicht, kann Ihr Mieter die Mietzahlung stoppen, bis Sie ihm die ordnungsgemäße Anlage der Kaution nachgewiesen haben.

Der BGH hat entschieden, dass der Mieter seine Mietzahlungen im Falle einer Vermieterinsolvenz auch gegenüber einem gerichtlich bestellten Zwangsverwalter zurückhalten darf.

Der Zwangsverwalter hat dem Mieter die konkursfeste Anlage der Mietkaution nachzuweisen.

Kann er das nicht, muss er den Kautionsbetrag noch nachträglich auf ein Sonderkonto einzahlen. Dies sogar dann, wenn er die Kautionssumme vom Vermieter gar nicht erhalten hat (BGH, Urteil v. 23.09.09, Az. VIII ZR 336/08).

Sorgen Sie vor. Legen Sie die Mietkaution immer auf einem separaten Kautionskonto an und weisen Sie Ihrem Mieter die ordnungsgemäße Geldanlage nach, wenn er danach fragt. Er hat einen Anspruch darauf.

Grundsätzlich maximal 3 Nettokaltmieten

Nach dem Gesetz dürfen Sie als Vermieter eine Mietsicherheit in Höhe von maximal 3 Nettokaltmieten verlangen. Darüber hinaus darf eine Kaution nur zweckgebunden verlangt – und verwendet werden.

Eine Extra-Kaution dürfen Sie von Ihrem Mieter zum Beispiel dann verlangen, wenn er die Wohnung barrierefrei (behindertengerecht) umbaut.

Die Kaution soll sicherstellen, dass der Mieter bei Mietende die Baumaßnahmen wieder rückgängig macht. Gleiches gilt auch für sonstige Baumaßnahmen, etwa für die Anbringung einer Antenne oder einer Jalousie am Balkon.


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Nach einem im Jahre 2008 veröffentlichten Urteil des Amtsgerichts Köln darf eine solche Zusatzkaution nicht für sonstige Forderungen aus dem Mietverhältnis verwendet werden.

In dem Urteilsfall hatte der Mieter zur Sicherung des Rückbaus einer Satelliten-Schüssel eine zusätzliche Kaution entrichtet. Bei Mietende hatte er die Antenne entfernt.

Dennoch hatte der Vermieter die Kaution nicht zurückgezahlt, sondern mit weiteren Ansprüchen verrechnet.

Das Amtsgericht stellte klar, dass diese Vorgehensweise nicht rechtmäßig ist, denn es gilt: Die Zusatzkaution darf nur für den Zweck verwendet werden, zu dem sie erbracht wurde.

Bei allen anderen Forderungen darf hierauf nicht zugegriffen werden (AG Köln, Urteil v. 27.04.08, Az. 222 C 480/07).

Leserfrage: Bankbürgschaft

Ein Mietinteressent bietet mir eine Bankbürgschaft anstelle einer Mietkaution. Kann ich mich darauf einlassen?

Prinzipiell ist die Bürgschaft eine zulässige Alternative zur Übergabe von Geld als Mietkaution.

Bürgschaft bedeutet, dass sich eine andere Person, in Ihrem Fall eine Bank, Ihnen gegenüber verpflichtet, für die Zahlungspflichten Ihres Mieters einzustehen.

Die Vorteile für den Mieter: Er braucht bei Mietbeginn die relativ hohe Kautionssumme nicht zu berappen, sondern kann das Geld statt dessen beispielsweise in die Einrichtung der neuen Wohnung investieren.

Darin liegt aber zugleich auch das Risiko für Sie.

Finanzielle Verhältnisse des Mieters prüfen

Eine Bürgschaft kann nämlich erstes Zeichen einer schlechten finanziellen Lage des Mieters sein.

Wenn der Vertragspartner es bereits nicht schafft, die Kaution aufzubringen, befürchten Vermieter, später bei eventuellen Nebenkosten-Nachzahlungen oder gar der monatlichen Miete, auf den Kosten sitzen zu bleiben.

Prüfen Sie daher die finanziellen Verhältnisse Ihres Mietinteressenten genau. Lassen Sie sich die Gehaltsbescheinigungen der letzten Monate zeigen, fragen Sie beim Arbeitgeber und beim bisherigen Vermieter nach.

Besteht kein Hinweis auf Zahlungsschwierigkeiten des Mieters, dürfen Sie eine Bankbürgschaft durchaus akzeptieren.

Eine höhere Sicherheit als bei der Barkaution erzielen Sie dadurch jedoch nicht, denn auch der Bürge haftet nur in Höhe von maximal 3 Monatsmieten.

Leserfrage: Gewerberäume

Ich werde jetzt das 1. Mal Gewerberäume vermieten. Kann ich hier auch nur eine Mietkaution in Höhe von 3 Nettokaltmieten von meinem Mieter verlangen?

Oder ist es möglich, eine Mietkaution in Höhe von 9 Monatsmieten zu vereinbaren?

Eine Mietkaution können Sie von jedem Mieter nur dann verlangen, wenn Sie dies im Mietvertrag vereinbart haben.

Anders als § 551 BGB dies für die Vermietung einer Wohnung vorschreibt, dürfen Sie bei der Vermietung von Gewerberäumen jedoch eine Mietkaution von mehr als 3 Nettokaltmieten vereinbaren.

Da das Oberlandesgericht Brandenburg die Vereinbarung einer 7-fachen Monatsmiete sogar in einem Formularmietvertrag erlaubt (OLG Brandenburg, Beschluss v. 27.09.06, Az. 3 U 78/06), können Sie mit einer individuellen Vereinbarung auch darüber hinausgehen und eine Mietsicherheit in Höhe von 9 Monatsmieten vereinbaren.

Sie können die Verzinsung ausschließen

Im Unterschied zur Wohnungsvermietung können Sie mit einem Gewerberaummieter auch vereinbaren, dass die Mietkaution nicht verzinslich angelegt wird.

Ob sich der Mieter darauf einlässt? Nun, das hängt von Ihrem persönlichen Verhandlungsgeschick ab.

Eines ist jedoch sicher: Haben Sie die Verzinsung nicht ausgeschlossen und die Mietkaution dennoch nicht verzinslich angelegt, müssen Sie dem Mieter später diesen Zinsschaden ersetzen.

Vorteil Gewerbemietvertrag

  • Sie können weitere Betriebskosten mit Ihrem Mieter vereinbaren, über die Betriebskostenverordnung hinaus.
  • Sie können zusätzliche Pflichten des Mieters zur Instandsetzung festlegen, über die Kleinreparaturklausel hinaus.

10. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.