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Mietkaution: Im laufendem Mietverhältnis darf sie nicht verwertet werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine mietvertragliche Vereinbarung wonach ein Vermieter berechtigt ist, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, für unzulässig erklärt.

Ein Mieter hatte an seinen Vermieter vereinbarungsgemäß 1.400 € auf ein Kautionskonto gezahlt. Im Mietvertrag war vereinbart worden, dass der Vermieter sich wegen fälliger Ansprüche jederzeit aus der Kaution befriedigen darf.

Der Mieter war demgemäß verpflichtet, die Kautionssumme in einem solchen Fall wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. Als der Mieter später die Miete minderte, ließ sich der Vermieter die Kaution auszahlen.


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Der Mieter hielt diese Vorgehensweise für rechtswidrig und verklagte den Vermieter, das entnommene Kautionsguthaben wieder auszugleichen.

Mit Erfolg! Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH entschied, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen vermeintlich offener Mietforderungen in Anspruch zu nehmen.

Gemäß § 551 Abs. 3 BGB ist eine Mietkaution treuhänderisch anzulegen. Und dies hat gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters zu erfolgen.

Ein Mieter soll nämlich in der Regel die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses ungeschmälert zurück erhalten, wenn dem Vermieter keine berechtigten Ansprüche zustehen.

Dieser gesetzliche Grundsatz würde unterlaufen, wenn ein Vermieter die Mietkaution bereits während eines laufenden Mietverhältnisses für bestrittene Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Die streitgegenständliche Vereinbarung im Mietvertrag war deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB rechtswidrig (BGH, Urteil v. 07.05.14, Az. VIII ZR 234/13).

13. Mai 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.