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Mietkaution: So viel Zeit können Sie sich lassen

Ihr Mieter fordert seine Kaution zurück: So sichern Sie Ihre eigenen Ansprüche

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann es vielen Mietern gar nicht schnell genug gehen. Kaum sind sie aus der Wohnung ausgezogen, fordern sie auch schon die Rückzahlung der Mietkaution.

Grundsätzlich gilt: Solange das Mietverhältnis nicht endgültig beendet ist, müssen Sie die Mietkaution nicht zurückzahlen. Das gilt auch für etwaige aufgelaufene Zinsen. Beendet ist das Mietverhältnis erst, wenn Ihr Mieter Ihnen die Mieträume wieder übergeben hat – einschließlich aller ihm überlassenen Schlüssel.

Sie können in Ruhe prüfen und abrechnen

Sie sind auch nicht verpflichtet, die Mietsicherheit bereits am Tag der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht Ihnen eine angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist zu.

Solange diese Frist läuft, ist der Mieter nicht berechtigt, mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit gegen etwaige Forderungen Ihrerseits aufzurechnen.

Das hat für Sie als Vermieter große praktische Bedeutung. Sie sind und bleiben berechtigt, vom Mieter Ersatz des Schadens zu verlangen, der Ihnen durch die fristlose Kündigung entstanden ist (zum Beispiel Mietausfall).

Die alles entscheidende Frage lautet: Wie lange haben Sie als Vermieter Zeit, etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis beziehungsweise der Abwicklung des Mietverhältnisses zu prüfen und alsdann über die Mietsicherheit abzurechnen?


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In der Vermietungspraxis ist es üblich, dem Mieter eine Prüfungs- und Abrechnungsfrist von drei Monaten zuzubilligen. Dies ist der Zeitraum, den die Gerichte dem Vermieter in der Regel einräumen.

Beispiel: Sie haben das Mietverhältnis fristlos gekündigt, weil der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug geraten ist. Die Kündigung wird nicht dadurch „geheilt“, dass der Mieter den Mietrückstand mit der Mietsicherheit verrechnet.

Lediglich in Ausnahmefällen kann sich diese Frist auf zwei bis zweieinhalb Monate verkürzen. Das nehmen die Gerichte in Fällen an, in denen kurz nach Beendigung des Mietverhältnisses auch die Abrechnungsperiode für die Heiz- und Warmwasserkosten endet.

Hier kann die Mietkaution dann sehr kurzfristig abgerechnet werden. Vorausgesetzt, Ihr Mieter hat alle erforderlichen Schönheitsreparaturen ausgeführt.

Wann Sie mehr als drei Monate Zeit haben

In vielen Fällen ist aber auch nach Ablauf von drei Monaten seit Beendigung des Mietverhältnisses immer noch offen, was zu tun ist. Das betrifft weniger die Frage, ob dem Vermieter noch Gegenansprüche zustehen, sondern vielmehr die Frage, in welchem Umfang dies der Fall ist.

Ganz klar also, dass in diesen Fällen eine Prüfungs- und Abrechnungsfrist von drei Monaten zu kurz bemessen ist. Das ist auch ständige Rechtsprechung der Gerichte. In diesen Fällen werden Ihnen als Vermieter sechs Monate eingeräumt.

Selbst diese Frist kann noch zu kurz bemessen sein. Denken Sie nur daran, das über die Heiz- oder Betriebskosten noch abgerechnet werden muss. Schließlich finden die meisten Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode statt.

Ist dies der Grund dafür, dass nicht zugleich über die Mietsicherheit abgerechnet werden kann, ist die Prüfungs- und Abrechnungsfrist noch wesentlich länger als sechs Monate. Spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muss aber abgerechnet werden.

Der typische Fall in einer solchen Situation: Der Mieter hat die Wohnung zurückgegeben, ohne die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Als Vermieter müssen Sie ein stark formalisiertes Verfahren einhalten, um sich Ihre Schadenersatzansprüche gegen den Mieter zu erhalten. Das kostet Zeit.

Wenn die Nebenkosten noch abgerechnet werden müssen

Weitere Zeit geht naturgemäß dadurch „ins Land“, dass die Mieträume dann überhaupt erst einmal renoviert werden müssen. Bis Sie dann schließlich die Rechnungen der beauftragten Handwerker in der Hand halten, vergeht weitere Zeit.

Eine noch ausstehende Heiz- und Betriebskostenabrechnung berechtigt nur dann dazu, die gesamte Mietkaution zurückzuhalten, wenn anhand der Abrechnungsergebnisse der Vorjahre konkret damit zu rechnen ist, dass ein Nachzahlungsbetrag in Höhe der Mietkaution zu erwarten ist.

Andernfalls hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass Sie als Vermieter lediglich einen angemessenen Teil der Mietkaution zur Sicherheit für eine etwaige Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung einbehalten und den Rest auskehren.

3. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.