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Mietkaution: Unverzichtbar für Vermieter

Stellen sich Zahlungsprobleme bei Ihrem Mieter ein beziehungsweise verweigert er nach Beendigung des Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen, ist die Mietkaution für Sie ein besonders wertvolles Sicherungsmittel. Bestehen Sie daher immer auf der Zahlung einer Mietkaution.

Hinsichtlich der Höhe der Kaution müssen Sie unterscheiden:

  • Bei Gewerbe- beziehungsweise Geschäftsraum können Sie die Höhe der Kaution mit Ihrem Mieter frei vereinbaren. Möglich ist daher die Abrede, dass die Zinsen der Kaution Ihnen als Vermieter zustehen sollen.
  • Anders ist die Situation bei Wohnraum: Die Höhe der Kaution ist vom Gesetz auf drei Monatsmieten beschränkt. Dabei meint „Monatsmiete“ die reine (Kalt)- Miete. Eine Pauschale für Betriebskosten beziehungsweise entsprechende Vorauszahlungen bleiben also unberücksichtigt. Die Rechtsprechung ist hier streng: Hiervon abweichende Regelungen in Mietverträgen sind unwirksam. Auch wäre eine Regelung, wonach die Zinsen der Sicherheit Ihnen als Vermieter zufließen, nicht wirksam.

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Verlangen Sie mehrere Sicherheiten, müssen Sie die Grenze von drei Nettokaltmieten ebenso zwingend beachten. Mehrere Sicherheiten (z. B. aus Bürgschaft und Kaution) dürfen diese Höchstgrenze zusammen nicht überschreiten. Wird die Höchstgrenze aber beachtet, ist Ihnen die Sicherung durch Kaution (z. B. zwei Nettokaltmieten) und Bürgschaft (z. B. eine Nettokaltmiete) also durchaus möglich.

Höchstgrenze gilt nicht immer

Ausnahme: Die Höchstgrenze gilt nicht für den Fall, dass Ihnen eine andere Person als der Mieter von sich aus, also unaufgefordert, eine weitere Sicherheit anbietet. In diesem Fall kann die Sicherheit insgesamt drei Nettokaltmieten übersteigen.

Beispiel: Sie wollen an einen Studenten vermieten und verlangen von ihm eine Mietkaution in Höhe der 3-fachen monatlichen Nettokaltmiete. Die Eltern des Studenten zeigen sich von der Wohnung begeistert und bieten Ihnen unaufgefordert eine Bürgschaft für den Fall an, dass das Mietverhältnis zu Stande kommt.

Da die Eltern die Bürgschaft von sich aus angeboten haben, darf die Höhe der Sicherheit insgesamt (Bürgschaft + Kaution) drei Nettokaltmieten übersteigen.

Ratenzahlung für Kaution legal

Bezüglich der Kautionsleistung sieht das Gesetz Ratenzahlung vor. Die Kaution ist in drei gleichen Raten vom Mieter zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Das Recht des Mieters auf Zahlung seiner Kaution durch Ratenzahlung ist in der Vermietungspraxis aber kaum bekannt.

Zu Recht: Ihrem Zweck als Sicherungsmittel wird die Kaution nicht gerecht, wenn sie erst drei Monate nach Mietbeginn vollständig bezahlt wird.

Aus diesem Grund folgen Sie besser der üblichen Vermietungspraxis und verlangen von Ihrem Mieter die vollständige Zahlung, bevor Sie ihm die Schlüssel zur Wohnung übergeben.

Wenn sich Ihr Mieter jedoch auf die gesetzliche Regelung beruft, sollten Sie ihm die Ratenzahlung aber einräumen. Denn diese Regelung ist des Mieters „gutes Recht“.

27. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.