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Mietkaution: Verjährte Schadensersatzansprüche einkalkulieren

Ein Mieter der Dübellöcher in Wandfliesen setzt, verletzt damit seine mietvertraglichen Pflichten. Es ist nämlich möglich und ausreichend, Bohrlöcher ausschließlich in den Fugen anzubringen, ohne die Fliesen zu beschädigen.

Mit seinem dadurch begründeten Schadensersatzanspruch kann der Vermieter aufrechnen, auch wenn dieser verjährt ist.

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses stellte ein Vermieter fest, dass in der  Küche und im Bad seiner Mietwohnung viele Fliesen durch Dübellöcher beschädigt wurden.

Er forderte den Mieter jedoch nicht zur Beseitigung auf sondern beseitigte die Schäden selbst. Die Erneuerung der durchbohrten Fliesen kostete den Vermieter über 600,- €.


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Als der Mieter die Kaution zurückforderte, rechnete der Vermieter mit seinem Schadensersatzanspruch auf. Bezüglich dieses Schadensersatzanspruchs war jedoch inzwischen Verjährung eingetreten.

Der Vermieter musste dennoch nur einen Teil der Kaution zurückzahlen.

Hinsichtlich der Fliesen vertrat das Amtsgericht Köpenick die Auffassung, dass der Mieter durch das Setzen der Dübellöcher in die Kacheln seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hatte.

Bohrlöcher können und sollen in den Fugen neben Kacheln angebracht werden, da die Löcher später wieder verschlossen werden können. Eine Beschädigung von Fliesen ist nicht erforderlich.

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters war zwar zwischenzeitlich verjährt, dies stand jedoch einer Aufrechnung nicht entgegen.

Da der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution und der Schadensersatzanspruch des Vermieters zunächst unverjährt waren, war eine Aufrechnung dieser Ansprüche gegeneinander zulässig.

Ein Vermieter darf somit mit verjährten Schadensersatzforderungen gegenüber dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen (AG Köpenick, Urteil v. 05.10.12, Az. 4 C 64/12).

3. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.