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Mietkautionen – Ein Grund zum Streit

Im Vermieteralltag entsteht oft Ärger um die Mietkaution.

Dies auch aus Unkenntnis, denn das Gesetz selbst regelt einige grundlegende Fragen nicht.

Umso wichtiger für Sie, dass Sie die folgenden, klärenden Urteile kennen.

 

1. Über Ratenzahlung müssen Sie nicht aufklären

Hat Ihr Mieter nach seinem Mietvertrag eine Kaution zu zahlen, so ist diese Vereinbarung auch dann wirksam, wenn sie ihm nicht das Recht auf Ratenzahlung einräumt.


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Zwar hat der Mieter dieses Recht nach § 551 BGB, hierüber aufklären müssen Sie ihn aber nicht.

Denn es gilt: Grundsätzlich ist jeder für die Kenntnis der ihn schützenden Gesetze selbst verantwortlich. Der Mieter kann in einem solchen Fall also weder die Zahlung der Kaution (in Raten) verweigern, noch kann er die bereits gezahlte Kaution von Ihnen zurückfordern (BGH, Urteil v. 23.06.04, Az. VIII ZR 243/03).

2. Mietkaution wird trotz Mängel fällig

Auch wenn in der Wohnung Mängel vorhanden sind, muss Ihr Mieter die vereinbarten Raten seiner Mietkaution zahlen. Ein Zurückbehaltungsrecht hat der Mieter nicht.

Zahlt der Mieter die Kaution dennoch nicht, können Sie ihm nach vorangegangener erfolgloser Abmahnung wegen beharrlicher Pflichtverletzung fristlos kündigen (KG Berlin, Urteil v. 09.01.03, Az. 8 U 130/02).

3. Für die Rückzahlung brauchen Sie keine Fristen beachten

Viele Mieter meinen: Nach Mietende haben Sie als Vermieter 3 oder 6 Monate Zeit, die Mietkaution zurückzuzahlen.

Diese Annahme ist jedoch falsch. Es gilt: Solange Sie Forderungen gegen Ihren Mieter haben, brauchen Sie die Kaution (noch) nicht erstatten. Denn diese dient Ihrer Sicherung als Vermieter.

Deshalb dürfen Sie die Rückzahlung auch bei Ansprüchen verweigern, die bei Mietende noch gar nicht fällig sind, vor allem wegen einer Nachforderung aus einer erst später zu erstellenden Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil v. 18.01.06, Az. VIII ZR 71/05).

4. Auch bei strittigen Forderungen können Sie die Mietkaution einbehalten

Sind Sie mit einer geminderten Miete Ihres Mieters nicht einverstanden, dürfen Sie bei Mietende die Minderung mit der Mietkaution aufrechnen, beziehungsweise den Minderungsbetrag von der Kaution abziehen.

Meint der Mieter, dass die Minderung rechtmäßig war, dann muss er auf die Rückzahlung des einbehaltenen Kautionsteils klagen (OLG Karlsruhe, Beschluss v. 18.08.08, Az. 8 W 34/08).

Warum solche Grauzonen?

Selbstverständlich hat es einen Sinn, weshalb manche Fragen nicht klipp und klar beantwortet werden, da die Möglichkeit gegeben bleiben soll, von Fall zu Fall zu richten.

Die Grauzone würde durch solche Urteile nicht behoben werden, sondern, im Gegensatz, zu Ungerechtigkeiten fürhen. Dies kann auch zu Ihrem Vorteil sein, da die Rechtsprechung sich Ihrem Fall individuell widmen kann.

Was Sie jedoch machen können, ist die Heranziehung ähnlicher Fälle und deren Urteile, die Sie im Falle eines Gerichtsstreits vorbringen können, um Ihren Standpunkt zu verteidigen.

8. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.