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Mietmängel: Heizung und fehlende Isolierung sorgen für Unruhe

Heizungsgeräusche – nicht immer zu dulden

Laute Knack- oder Klopfgeräusche in der Heizung, die den Schlaf beeinträchtigen oder tagsüber eine normale Unterhaltung stören, stellen einen Mangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt. Gleiches gilt, wenn das Hochfahren der Heizungsanlage unzumutbar laut zu hören ist.

Das Landgericht Berlin (Az. 64 S 485/99) hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Mieter wegen Lärmbeeinträchtigungen durch die zentrale Heizungsanlage die Miete minderte.

Der vom Gericht beauftragte Sachverständige führte eine Schallpegelmessung durch. Diese zeigte eine Differenz zwischen Ruhegeräusch im Schlafraum und Geräuschpegel bei Heizungsbetrieb von 10 dB(A).

Diese plötzlichen Geräuschänderungen beim Anspringen und Ausschalten der Heizung von jeweils 10 dB(A) während der Nacht seien deutlich wahrnehmbar und könnten den Schlaf stören. Auch im Arbeitszimmer waren die Geräusche störend wahrnehmbar. Das Gericht bejahte eine Mietminderung in Höhe von 7,5% der Nettokaltmiete.

Schallisolierung – wichtig bei Umbaumaßnahmen

Besonders in Altbauwohnungen mindern Mieter des Öfteren die Miete wegen allgemeiner Hellhörigkeit des Gebäudes oder unzureichender Schallisolierung. Sie begründen dies damit, Schritte, Türenschließen, das Hantieren mit Geschirr und Haushaltsgeräten, der Gebrauch der Sanitäreinrichtungen oder Säuglingsgeschrei seien unzumutbar laut zu hören.

Hellhörigkeit erfordert ein größeres Maß an Rücksichtnahme von allen Bewohnern. Beispielsweise haben Gerichte nur verkürzte Hausmusikzeiten zugelassen sowie das Auslegen von Teppichen oder das Gehen mit Hausschuhen zur Trittschalldämmung für notwendig erachtet.


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Kein Mieter kann jedoch erwarten, dass eine Altbauwohnung hinsichtlich des Schallschutzes den Standard einer Neubauwohnung aufweist.

Im Altbau sind Geräusche erfahrungsgemäß eher zu hören, als im Neubau. Welchen Standard der Mieter als vertragsgemäß erwarten darf, hängt also von der Art des Gebäudes, aber auch von dem gezahlten Mietpreis ab.

Bei einer gehobenen Komfortwohnung können bereits geringe Geräuschpegel zur Minderung berechtigen, während bei einfachen oder billigen Wohnungen ein gewisses Maß an Hellhörigkeit hinzunehmen ist.

Egal ob Altbau oder Neubau: Die Grenze des Zumutbaren ist jedenfalls dann überschritten, wenn der Mieter die normalen Unterhaltungen und Schrittgeräusche aus der Nachbarwohnung mithören kann.

Bei einer derart unzumutbaren Belästigung spielt es auch keine Rolle mehr, ob die zur Zeit der Errichtung des Hauses geltenden Schallschutzbestimmungen eingehalten sind oder nicht. Hier liegt ein Wohnungsmangel vor. Der Mieter ist zur Minderung berechtigt.

Wenn also die Geräuschübertragung zwischen den einzelnen Wohnungen Ihres Hauses eine derart große Beeinträchtigung des Wohngebrauchs darstellt, müssen Sie tätig werden. Ansonsten sind Sie als Vermieter nicht verpflichtet, Ihr Haus durch Modernisierung jeweils an die neuesten Schallschutznormen anzupassen

Achtung: Wenn Sie aber am Gebäude Baumaßnahmen durchführen lassen, müssen Sie insoweit Lärmschutzmaßnahmen treffen, die die Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden Regeln der Technik erfüllen.

Beispiel: Sie bauen in Ihrem Altbau das bis dahin ungenutzte Dachgeschoss zu einer Wohnung aus. Die Mieter in der darunter liegenden Wohnung hören jetzt zum ersten Mal Geräusche aus einer Wohnung über ihren Köpfen und mindern die Miete.

Haben Sie die aktuellen Schallschutzbestimmungen, insbesondere die DIN-Norm 4109, eingehalten, so erfolgt die Mietminderung zu Unrecht.

Die Mieter im Mehrfamilienhaus haben keinen Anspruch darauf, dass die zuvor privilegierte Situation der obersten Wohnung im Haus erhalten bleibt.

Auch sie müssen das zumutbare Maß an Trittschall in Zukunft ertragen. Denn bei Laufgeräuschen handelt es sich um normalen Wohngebrauch, der zu dulden ist.

Stellt sich jedoch heraus, dass die Grenzwerte der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen für normalen Trittschallschutz überschritten sind, so gehen die Gerichte in aller Regel davon aus, dass die durch den Trittschall auftretenden Belästigungen unzumutbar hoch sind. Es liegt ein Mangel vor.

Die Mietminderung ist gerechtfertigt. Sie sind verpflichtet, einen normgerechten Schallschutz herzustellen, etwa durch Verlegen eines Teppichs anstelle von Parkett oder Fliesen oder durch Herstellung eines Trittschall-gedämmten Estrichs.

20. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.