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Mietmängel müssen gesundheitsgefährdend sein

Kommt es in den Sommermonaten wegen defekter Jalousien immer wieder zu einer Überhitzung von Büroräumen, ist der Mieter nicht ohne weiteres berechtigt, das Mietverhältnis deshalb fristlos zu kündigen.

Das gilt erst recht dann, wenn außerhalb der Sommermonate keinerlei Beeinträchtigungen auftreten. Dies folgt aus einer aktuellen Entscheidung des OLG Naumburg. (OLG Naumburg, 9 U 44/02)

Der Fall betrifft ein Büro mit defekten Jalousien. Da diese nicht ordnungsgemäß geschlossen werden konnten, heizte sich das Büro in den Sommermonaten regelmäßig stark auf. Der Büromieter nahm dies in den Jahren 1996 und 1997 hin, ohne sich darüber zu beschweren oder aber beispielsweise die Miete zu mindern.

Im Januar 1998 kündigte der Mieter das Mietverhältnis dann plötzlich fristlos. Seine Begründung: Gesundheitsgefährdung seiner Mitarbeiter wegen drohender Überhitzung der Mieträume in den Sommermonaten.

Der Vermieter akzeptierte diese Kündigung nicht, verlangte die Fortsetzung des Mietvertrags und die Weiterzahlung der Miete. Zu Recht, wie das OLG Naumburg jetzt feststellte.

Danach rechtfertigen Gesundheitsbeeinträchtigungen nur dann eine Kündigung, wenn sie durchgängig vorhanden sind, also nicht nur zu bestimmten Jahreszeiten.


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Außerdem verweisen die Richter darauf, dass eine fristlose Kündigung selbst bei einer Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters oder seiner Mitarbeiter ausnahmsweise dann nicht möglich ist, wenn der Vermieter die Mängel beheben kann und zur sofortigen Abhilfe bereit ist.

Gesundheitsgefährdung muss objektiv vorliegen

Letzteres setzt voraus, dass Sie als Vermieter überhaupt Gelegenheit erhalten, Abhilfe zu schaffen. Genau daran fehlte es im entschiedenen Fall.

Der Mieter hatte die angebliche Gesundheitsgefährdung seiner Mitarbeiter nicht ein einziges Mal gegenüber dem Vermieter gerügt und diesen schon gar nicht aufgefordert, für Abhilfe zu sorgen.

Dazu das OLG Naumburg: Zwar war der Mangel der Überhitzung der Büroräume in den Sommermonaten nicht sofort und auch nicht leicht zu beheben, da der Einbau der Lüftungsbzw. Klimaanlage mit einigem Aufwand verbunden gewesen wäre.

Allerdings hätte der Vermieter noch ausreichend Zeit zur Behebung des Mangels gehabt. Schließlich drohte die Gesundheitsgefährdung erst in den Sommermonaten, die Kündigung erfolgte jedoch schon im Januar. Das hielt das Gericht für rechtsmissbräuchlich.

Dass der Mieter lediglich befürchtet, seine Gesundheit sei durch den Zustand der Mieträume erheblich gefährdet, rechtfertigt noch keine fristlose Kündigung. Die zu befürchtende Gesundheitsgefährdung muss über ein nur vorübergehendes Unbehagen hinausgehen.

Eine Schädigung muss allerdings noch nicht eingetreten sein. Die Gefährdung muss jedoch objektiv vorliegen.

Z.B. in folgenden Fällen haben die Gerichte eine erhebliche Gesundheitsgefährdung angenommen:

  • Nichtbewohnbarkeit der Mieträume wegen fehlender Beheizbarkeit
  • Erhöhte Konzentration von Formaldehyd
  • Auftreten einer erhöhten Schadstoffkonzentration an Kohlenwasserstoffen
  • Auftreten von Taubenzecken

3. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.