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Mietmängel und Schadenersatz: Wofür sind Sie verantwortlich? Wofür Ihr Mieter?

Oft genug kommt es zum Streit, wenn Mieter und Vermieter über die Verantwortlichkeit bezüglich eines aufgetretenen Mangels im Mietobjekt diskutieren.

Wann ist der Mangel aufgetreten? Und wer muss zahlen?

Hier erhalten Sie einige Informationen, um solche Situationen in Zukunft besser einschätzen zu können.

Vereinbaren Sie beschränkte Haftung im Mietvertrag

Nach den Vorschriften des BGB (§ 536a) muss ein Vermieter dem Mieter Schadensersatz zahlen, wenn die Räume bereits bei Vertragsschluss mangelhaft waren und der Mieter hierdurch einen Schaden erleidet.

Auch wenn ein Mangel erst später entsteht und der Vermieter dies zu vertreten hat, oder wenn der Vermieter einen Mangel nicht beseitigt, sieht das Gesetz die Haftung des Vermieters vor.

Diese Haftung können Sie in zweifacher Weise durch Vereinbarung im Mietvertrag beschränken:

  • Die Haftung für Mängel, die bereits bei Vertragsschluss vorhanden sind, dürfen Sie komplett ausschließen – es sei denn, Sie hätten dem Mieter einen Mangel arglistig verschwiegen.

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  • Die Haftung für Mängel, die erst später entstehen, können Sie auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränken.

Musterformulierung:

Das Mietobjekt wird in dem Zustand überlassen, in dem es sich bei Beginn des Mietverhältnisses befindet. Die Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel ist ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hätte den Mangel arglistig verschwiegen. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, so haftet der Vermieter für dadurch entstehende Sach- und Vermögensschäden des Mieters nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.

Mieter muss Sie über mangelhaften Zustand informieren

Stolpert der Mieter auf einer von ihm angemieteten Fläche (hier: Gewerbefläche) über Risse im Bodenbelag und verletzt sich dabei, kann er vom Vermieter keinen Schadenersatz verlangen, wenn er diesem den Mangel nicht zuvor angezeigt hat (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 12.08.08, Az. 24 U 44/08).

Vermieter sind zur Instandhaltung des Mietobjekts verpflichtet. Daneben trifft jeden Vermieter eine allgemeine Pflicht, den Mieter vor Schäden zu bewahren.

Der Vermieter muss aber – so die Richter – ohne konkreten Anlass die ausschließlich vom Mieter genutzten Räume oder Flächen nicht laufend auf Schäden oder Gefahrenstellen untersuchen.

Er darf darauf vertrauen, dass der Mieter ihm Mängel und Schäden, die sich während der Mietzeit innerhalb der gemieteten vier Wände zeigen, melden wird.

In erster Linie ist der Mieter für die Sicherheit und das gefahrlose Begehen der von ihm ausschließlich genutzten Mieträume verantwortlich. Erst wenn der Mieter Sie von dem Entstehen eines mangelhaften Zustands informiert, geht die Verantwortung wieder auf Sie als Vermieter über.

Mieter verlangte Kostenvorschuss für Rissbildung

Mieter können vom Vermieter keinen Kostenvorschuss für die Reparatur von Schäden am Haus verlangen, solange die Schadensursache nicht bekannt ist. Dies stellten jetzt vermieterfreundlich die Richter des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe fest (BGH, Urteil v. 21.04.10, Az. VIII ZR 131/09).

Ein Mieter aus Dresden verlangte vom Vermieter einen Kostenvorschuss in Höhe von rund 47.500 €, um Risse an den Innen- und Außenwänden des gemieteten Reihenhauses beseitigen zu lassen. Der Vermieter lehnte die Zahlung ab. Er wollte, dass zunächst die Ursachen für die Rissbildung geklärt werden.

Die Karlsruher Richter gaben dem Vermieter Recht. Solange die Gründe für die Rissbildung nicht geklärt und beseitigt sind, macht eine Reparatur keinen Sinn.

Damit haben die Richter ausgesprochen, was eigentlich selbstverständlich sein sollte: Ihr Mieter kann keine oberflächliche Beseitigung von Mangelerscheinungen verlangen, wenn gar nicht klar ist, wo die Ursache des Mangels liegt und ob dieser nicht nach den „Beseitigungsarbeiten“ gleich wieder auftritt.

In ein solches Fass ohne Boden brauchen Sie Ihr Geld nicht zu stecken.

8. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.