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Mietmängel verjähren nicht

Wieder schlägt sich der Bundesgerichtshof mit seiner Rechtsprechung auf Mieterseite:

Vermieter müssen Mängel beseitigen – unabhängig davon, wie lange diese Mängel bereits bestehen.

Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mietmangels verjährt demnach nicht nach drei Jahren. In ihrer Urteilsbegründung schreiben die Bundesrichter, dass der Anspruch auf Beseitigung „unverjährbar“ ist und solange besteht, wie auch der Mietmangel besteht.

Anspruch auf Beseitigung von Mietmängeln unverjährbar

Im verhandelten Fall hatte sich eine Mieterin aus Düren mehrmals über die Lärm und Schalldämmung einer Dachwohnung beschwert: Die erste Beschwerde stammt aus dem Jahr 2002.

2006 beklagte die Mieterin erneut, dass sie durch laute Trittgeräusche aus der Dachwohnung über ihr ebenso belästigt werde wie durch die deutlich wahrnehmbare Klospülung.

Der Vermieter verweigerte jedoch die nachträgliche Trittschalldämmung. Begründung: Die Mieterin hat den Mietmangel bereits seit mehreren Jahren hingenommen, sodass ihr Anspruch auf Beseitigung des Mietmangels verjährt sei.


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Mietmängel stellen eine Dauerverpflichtung für den Vermieter dar

Der BGH folgte dieser Argumentation nicht und unterstreicht mit seinem Urteil die „Dauerverpflichtung“ von Vermietern, die vermieteten Wohnungen in einem gebrauchstauglichen Zustand zu halten.

Dazu gehört im geschilderten Fall auch, nachträglich für eine Trittschalldämmung zu sorgen.

Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 104/09

GeVestor.de meint: Eine unerwartete Überraschung ist dieses Urteil für Vermieter zwar nicht, da der BGH sich schon zuvor meistens für Mieter entschieden hat, wenn es um Mietmängel ging.

Allerdings ganz wehrlos sind Vermieter bei Mietmängel nicht.

Vorschuss zur Beseitigung von Mietmangel kann zurückgefordert werden

Wenn Sie als Vermieter einem Ihrer Mieter einen Zuschuss zahlen, damit er Mietmängel beseitigen kann, können Sie den Zuschuss zurückfordern, wenn der Mieter das Geld nicht zweckgebunden nutzt.

Dies hat das Oberlandesgericht Celle entschieden und damit die Klage einer Mieterin abgewiesen. Allerdings sind bei der Zurückforderung Fristen zu beachten:

Anspruch auf Rückzahlung verjährt nach drei Jahren

Warten Sie mit Ihrer Forderung auf Rückzahlung keinesfalls länger als drei Jahre – andernfalls verfällt Ihr Anspruch. Somit kann Ihr Anspruch also bereits verfallen, obwohl das Mietverhältnis noch läuft.

Vor dem Celler Oberlandesgericht ging es um einebetrachtliche Summe, die der Mieter dem Vermieter zurückzahlen musste, da er weder den Mietmangel beseitigt noch über die Verwendung des Vorschusses eine Abrechnung erteilt hatte.

Oberlandesgericht Celle, Aktenzeichen 2 U 134/09

Angemessene Frist setzen

GeVestor.de empfiehlt: Um einen Mietmangel zu beseitigen, sollten Sie Ihrem Mieter einen angemessenen Zeitraum setzen, innerhalb dessen der Mietmangel beseitigt werden muss.

Das Oberlandesgericht Celle sieht eine Frist von bis zu zwölf Monaten als angemessenen Richtwert. Wird der Mietmangel nicht beseitigt, sollten Sie den Vorschuss zurückfordern.

18. Februar 2010

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Tino Hahn
Von: Tino Hahn.