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Mietmängel: Vermeiden Sie als Vermieter kostspielige Fehler

Das ist die Situation:

Ihr Mieter bemängelt schon zum wiederholten Mal, dass die Warmwasserversorgung unzureichend funktioniert.

Sie beachten das nicht weiter und hoffen, dass sich der Mieter nicht mehr meldet.

Das ist die Falle:

Sollte die Warmwasserversorgung tatsächlich unzureichend funktionieren, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der Ihren Mieter berechtigt, die Miete gemäß § 536 BGB angemessen zu mindern.

Noch schlimmer: Der Mieter kann sogar von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, bis Sie den Mangel behoben haben. Nach der Rechtsprechung kann er bis zur Behebung des Mangels einen Betrag in Höhe des 3- bis 5-Fachen des Minderungsbetrags zurückbehalten.

Nachdem Sie auf Schreiben des Mieters wegen der nicht funktionierenden Warmwasserversorgung nicht reagiert haben, mindert er die Miete um 50 € monatlich. Zusätzlich behält er einen Teil der Mietzahlung in Höhe von 200 € monatlich ein, bis der Mangel behoben wird.


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So machen Sie es richtig:

Mängel sofort beheben

Sollte Ihr Mieter einen Mangel anzeigen, gehen Sie dem nach und überprüfen Sie, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt. Falls ja, sorgen Sie für eine rasche Behebung des Mangels.

Ansonsten droht Ihnen eine Mietminderung und möglicherweise ein weiterer, wenn auch nur temporärer Zahlungsausfall wegen zurückbehaltener Mieten. Sobald der Mangel behoben ist, muss der Mieter nämlich die einbehaltenen Beträge zurückzahlen. Der Betrag, um den die Miete aber berechtigter Weise gemindert wurde, ist ein für allemal verloren.

So verhalten Sie sich richtig bei Schimmelschäden

Ein sehr häufiges Problem, mit dem Sie als Vermieter konfrontiert werden können, ist das der Schimmelschäden. Treten derartige Schäden auf, wird der Mieter in aller Regel jede Eigenverantwortlichkeit abstreiten und Sie auffordern, den Schimmel zu beseitigen.

Ihr Mieter wird sich zudem auf sein Mietminderungsrecht berufen und die Miete je nach Umfang des Schadens mindern. Möglicherweise droht Ihr Mieter auch mit einer fristlosen Kündigung und Schadenersatzforderungen.

Das ist die Falle:

Privatgutachten zahlen immer Sie

Um dem Mieter zu beweisen, dass nicht Sie, sondern der Mieter für den Schimmelschaden verantwortlich ist, beauftragen Sie einen Fachmann für ein Sachverständigengutachten.

Sie müssen aber wissen, dass Sie die Kosten dieses Gutachtens auf alle Fälle aus der eigenen Tasche bezahlen müssen – und das selbst, wenn das Gutachten zum Ergebnis kommt, dass der Mieter den Schaden zu verantworten hat (in der Regel durch fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten).

Sie dürfen auch nicht die Kosten des Sachverständigengutachtens später von der Kaution abziehen.

Besser: Verfahren einleiten

Wenn Ihr Mieter die Kosten des Schimmelgutachtens übernehmen soll, müssen Sie ein Gerichtsverfahren einleiten. Das Gericht wird zur Klärung der Streitfrage, wer denn nun die Schimmelbildung zu verantworten hat, einen neutralen Sachverständigen benennen.

Stellt dieser dann fest, dass der Mieter für den Schimmelschaden verantwortlich ist, so verliert er den Prozess und muss damit auch die Kosten für den Sachverständigen übernehmen.

Aber: Gutachten billiger als verlorener Gerichtsprozess

Achtung: Worin die Ursache eines Schimmelschadens liegt, ist im Einzelfall bisweilen schwer zu beantworten.

Wenn Sie unsicher sind und vielleicht auch einen bautechnischen Mangel als Ursache des Schimmels für möglich halten, kann es sinnvoll sein, ein Privatgutachten in Auftrag zu geben. Wenn der Privatgutachter zum Ergebnis kommt, dass dem Mieter kein Fehlverhalten angelastet werden kann, sparen Sie sich viel Geld.

Denn ein verloren gegangener Gerichtsprozess ist auf alle Fälle kostspieliger als ein Privatgutachten.

21. Oktober 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.