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Mietmangel: In diesen 10 Fällen darf Ihr Mieter keine Mietminderung durchsetzen

Darüber, ob eine Mietminderung berechtigt ist, wird viel gestritten. Meist geht es um die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt. Doch darauf kommt es oft gar nicht an – denn in 10 Fällen, die wir hier für Sie darstellen, darf ein Mieter trotz vorhandenen Mangels die Miete nicht mindern. Lesen Sie weiter und sie erhalten eine Checkliste, sowie Musterschreiben für unberechtige Mietmängel.

Viele Mietminderungen erfolgen in der Praxis zu Unrecht. Nicht nur, dass die Minderung von den Mietern häufig zu hoch angesetzt wird, nein, in vielen Fällen darf ein Mieter nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ausdrücklich nicht mindern – obwohl ein Mietmangel vorliegt. Widersprechen Sie daher jeder unberechtigten Mietminderung sofort, um keine Nachteile zu erleiden.

1. Unerhebliche Mietmängel

Zunächst einmal sind es nur unerhebliche Mängel, die einen Mieter zur Minderung berechtigen, oder andersherum: Wegen eines nur unerheblichen Mietmangels darf die Miete nicht gekürzt werden (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dabei gilt nach einem BGH-Urteil Folgendes:

„Ein unerheblicher Mietmangel liegt vor, wenn er leicht erkennbar ist und er schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann.“ (BGH, Urteil v. 30.06.04, Az. XII ZR 251/02) Bei nur kleineren optischen Beeinträchtigungen oder bei nur kurzzeitigen Beeinträchtigungen darf Ihr Mieter also nicht die Miete mindern.

Beispiel: An der Badezimmerdecke hat sich ein 10 cm langer Haarriss gebildet, für 5 Stunden ist der Lichteinfall im Wohnzimmer durch ein Baugerüst reduziert.

Wichtig: Mehrere unerhebliche Mietmängel können sich aber zu einem erheblichen Mangel summieren. Typisch hierfür sind Geruchs- und Lärmbelästigungen: Im Einzelfall muss sie der Mieter hinnehmen. Nur dann, wenn sich die Belästigungen nach Art und Umfang erheblich addieren, können sie zu einer berechtigten Mietminderung führen.

2. Bekannte Mietmängel

Gemäß § 536b Abs. 1 Satz 1 BGB darf Ihr Mieter auch nicht wegen eines Mangels die Miete mindern, der schon vor Beginn des Mietverhältnisses vorhanden und dem Mieter bekannt war.

Beispiel: Neben der Mietwohnung befindet sich eine Baulücke, in der ein Haus gebaut wird. Obwohl der Mieter die hiervon ausgehenden Lärmbeeinträchtigungen kennt, unterschreibt er den Mietvertrag.

Wichtig: Haben mehrere Mieter den Mietvertrag geschlossen, so ist das Recht auf Mietminderung schon dann ausgeschlossen, wenn nur einer der Mieter von dem Mangel wusste (BGH, Urteil v. 01.12.71, Az. VIII ZR  88/70). Außerdem reicht es aus, wenn der Mieter die Folge des Mangels kennt, die Ursache des Mangels aber unklar ist.

Beispiel: Bei der Wohnungsbesichtigung fällt dem Mie- ter eine feuchte Stelle an der Zimmerdecke im Schlafzimmer auf. Der Mieter darf deswegen später nicht die Miete mindern, obwohl er die Ursache der Feuchtigkeit nicht kennt (beispielsweise geplatztes Heizungsrohr, defekte Dachisolierung oder eine unzureichend sicher angeschlossene Spülmaschine in der oberen Wohnung).

Ausnahme: Befindet sich im gleichen Gebäude der Wohnung eine Gaststätte, darf der Mieter später die Miete mindern, wenn ihn die Geräusche während der Ruhezeiten zwischen 22.00 und 6.00 Uhr beeinträchtigen. In diesem speziellen Fall reicht es nach Meinung der Gerichte nicht, dass der Mieter um das Vorhandensein einer Gaststätte wusste, um ihm eine spätere Minderung wegen Lärmbelästigung zu versagen (LG Karlsruhe, Urteil v. 08.05.87, Az. 9 S 394/86).

Möchte sich der Mieter sein Recht auf Mietminderung erhalten, muss er sich dies im Mietvertrag vorbehalten (§ 536b Abs. 1 Satz 3 BGB). Hierzu muss der Mangel schriftlich genau dokumentiert werden. Geschieht dies nicht und bezieht der Mieter die Mieträume „vorbehaltlos“, so darf er wegen der ihm bekannten Mängel später nicht mehr die Miete mindern.

Das Gleiche gilt, wenn nur ein allgemeiner Vorbehalt im Mietvertrag festgelegt wurde (etwa „Gewährleistungsansprüche bleiben vorbehalten“), da eine solche Regelung unwirksam ist.

3. Grob fahrlässig unbekannte Mietmängel

Ebenso wenig darf Ihr Mieter wegen eines Mangels mindern, den er zwar bei Vertragsschluss nicht kannte, den er aber hätte kennen können (§ 536b Abs. 1 Satz 2 BGB).

Beispiel: Bei Besichtigung der Mieträume übersieht der spätere Mieter, dass die Fenster augenscheinlich undicht sind. Hierauf gestützt kann der Mieter die Miete später also nicht mindern.

Ausnahme: Dies gilt nicht, wenn dem Mieter der Mangel arglistig verschwiegen worden ist.

Beispiel: Der Mieter hat die Räume vor Abschluss des Mietvertrags gar nicht besichtigt, sich aber beim Vermieter nach dem Zustand der Fenster erkundigt. Erhielt er die Antwort, dass die Fenster „in Ordnung sind“, kann er später mindern – und zwar obwohl es grob fahrlässig ist, die Mieträume vor Anmietung nicht besichtigt zu haben.

In diesem Fall können Sie auch keine Vorsorge treffen. Denn das Gesetz legt ausdrücklich fest, dass die Rechte des Mieters vertraglich nicht ausgeschlossen werden können, wenn Mietmängel durch den Vermieter arglistig verschwiegen wurden (§ 536d BGB). Dies gilt aber nur für die Vermietung von Gewerberäumen, denn gegenüber Wohnungsmietern kann das Recht auf Mietminderung im Mietvertrag überhaupt nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Tipp: Sprechen Sie die Ihnen bekannten Mietmängel bei der Wohnungsbesichtigung direkt an und führen Sie diese Mängel auch im Mietvertrag auf. Unterschreibt der Mieter den Mietvertrag, kann er wegen dieser Mängel später nicht die Miete mindern.

4. Gebilligte Mietmängel

Tritt im Laufe des Mietverhältnisses ein Mangel auf und macht der Mieter deutlich, dass der Mangel ihm nichts ausmacht, darf er später nicht die Miete kürzen.

Beispiel: Nach 3 Jahren Mietzeit verschlechtert sich der Fernsehempfang des Mieters erheblich. Hiervon macht der Mieter seinem Vermieter im Februar sofort Meldung. Die Miete zahlt er in voller Höhe und ohne Vorbehalt weiter, obwohl der Mangel nicht behoben wird.

Bei einem kurzen Gespräch erklärt der Mieter, er lese jetzt lieber. Erst im Dezember, als dem Mieter die Abende lang werden und der Fernsehempfang immer noch gestört ist, mindert er nun die Miete – zu Unrecht, denn sein Recht auf Mietminderung hat der Mieter mittlerweile verwirkt.

5. Vertragswidrige Nutzung

Hat der Mieter den Mangel durch vertragswidrige Nutzung der Mieträume selbst verschuldet, darf er die Miete nicht mindern (§§ 536, 242 BGB). Denn es gilt der Grundsatz: Wer ein Recht bricht, darf hieraus kein Recht herleiten.


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Beispiel: Ihr Mieter vermietet einzelne Räume seiner Wohnung ohne Ihr Wissen an mehrere Personen unter, weshalb es zu einem „übermäßigen Gebrauch“ der Räume kommt. Wegen eines hierdurch bedingten Mangels, etwa einem frühzeitigen Verschleiß der Toilettenspülung, darf Ihr Mieter die Miete nicht mindern.

6. Selbstverschuldung des Mietmangels

Hat der Mieter (oder sein Mitbewohner, Gast, Hand- werker) einen Mangel selbst verschuldet, darf er hierauf gestützt nicht mindern.

Beispiel: Das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters ist völlig unzureichend, weshalb sich an einigen Wänden der Wohnung Schimmel gebildet hat.

In solchen Fällen ist der Mieter auch allein für die Behebung des Schadens verantwortlich. Dies gilt ebenso, wenn der Mieter oder ein von ihm beauftragter Handwerker versucht hat, einen Mangel selbst zu beseitigen, wodurch sich der Schaden aber noch vergrößert hat.

7. Unterlassene Mängelanzeige

Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, hat der Mieter die Pflicht, Ihnen diesen Mangel unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 Satz 1 BGB). Dies ist notwendig, weil Sie selbst nicht ständig den Zustand der Mieträume prüfen können. Sie müssen aber dennoch Gelegenheit haben, eine Mietminderung abzuwenden, indem Sie den Mangel beseitigen.

Wichtig: Diese Pflicht hat der Mieter nicht nur hinsichtlich aller Mängel in der Wohnung, sondern er muss Ihnen auch alle Mängel an den von ihm mit gemieteten oder mit genutzten Nebenobjekten (Keller, Garagen) oder Zugängen (Höfe, Treppenhäuser) unverzüglich anzeigen. Kommt der Mieter seiner Anzeigepflicht nicht nach, darf er wegen des Mangels so lange nicht die Miete mindern, bis er seine Mitteilung nachholt.

Beispiel: Seit dem 1. März gibt es wegen eines Defekts des Boilers kein warmes Wasser im Bad der Mietwohnung. Der Mieter mindert die Miete im März daraufhin um 10%, er zeigt Ihnen diesen Mangel aber erst am 1. April an. Die Mietkürzung im März war rechtswidrig, Ihr Mieter muss Ihnen die einbehaltene Miete sofort erstatten.

Achtung: Führt die verspätete Mängelanzeige dazu, dass sich ein Mangel verschlimmert bzw. vergrößert, muss Ihnen Ihr Mieter insofern Schadensersatz zahlen.

Beispiel: Die Ausbesserung Ihres Daches wird kost- spieliger, weil der Mieter Sie über die Feuchtigkeit an seiner Zimmerdecke erst mit zwei Monaten Verspätung informiert hat. Für die hierdurch bedingten Mehrkosten haftet der Mieter.

8. Verhinderung der Mangelbehebung

Zeigt Ihr Mieter einen Mangel an, sollte man annehmen, dass er auch dessen schnelle Behebung wünscht. Dennoch kommt es immer wieder vor, dass die Mangelbeseitigung vom Mieter verhindert oder mutwillig erschwert wird.

Dies geschieht meist, indem der Mieter keine Terminabsprachen mit dem von Ihnen beauftragten Handwerker trifft – oder sich an diese einfach nicht hält, sodass der Handwerker vor verschlossener Tür steht und unverrichteter Dinge wieder abreisen muss.

In solchen Fällen haben Sie als Vermieter aber die Gerichte auf Ihrer Seite: Zum einen verliert der Mieter hierdurch sein Recht auf Mietminderung. Zum anderen haftet er für Ihre vergeblichen Aufwendungen, etwa für die unnötigen Fahrtkosten des Handwerkers.

Für Letzteres ist jedoch Voraussetzung, dass der Mieter schuldhaft die zusätzlichen Kosten verursacht hat, etwa indem er den Handwerker zur vereinbarten Zeit nicht in die Wohnung gelassen hat, ohne den Termin rechtzeitig abgesagt zu haben.

9. „Gewünschter“ Mietmangel

Ebenfalls kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass ein Mieter bauliche Veränderungen wünscht und er dann, nachdem sich der Vermieter hierzu bereit erklärt hat, hierauf gestützt die Miete mindert.

Beispiel: Auf Verlangen des Mieters lassen Sie in das Bad der Mietwohnung einen zweiten Heizkörper einbauen. Später beschwert sich der Mieter, dass er im Bad weniger Platz hat.

Auch in diesem Fall ist der Mieter nicht zur Mietkürzung berechtigt. Immer dann, wenn ein notwendiger Zusammenhang zwischen dem Mietmangel und der gewünschten baulichen Veränderung besteht, muss der Mieter nämlich auch ihre unerwünschten Folgen hinnehmen.

Gegenbeispiel: Auf Wunsch Ihres Mieters lassen Sie ein größeres Fenster einbauen. Dabei werden unter Putz liegende Elektroleitungen beschädigt, weshalb zwei Steckdosen nicht mehr genutzt werden können. Hier besteht zwischen der baulichen Veränderung einerseits (Fenstereinbau) und dem Mangel (geminderte Stromversorgung) andererseits kein notwendiger Zusammenhang. Folge: Der Mieter darf seine Miete angemessen mindern.

10. Ausbleibender Geschäftserfolg wegen Mietmangel

Für einen Mieter von Gewerberäumen ist es von größter Bedeutung, dass er mit seinem Geschäft Gewinn erzielt. Geschieht dies nicht, etwa weil sich die Räume für ein Ladenlokal weniger eignen, als angenommen wurde, wollen manche Mieter die Miete mindern.

Jedoch zu Unrecht, denn es gilt: Der fehlende unter- nehmerische Erfolg des Mieters ist kein Mangel der Mieträume. Vielmehr ist es allein Sache des Mieters, was er aus den Mieträumen als Unternehmer „herausholt“. Das gilt auch, wenn der Mieter bzw. Pächter (einer Gaststätte) Umsatzeinbußen durch ein gesetzliches Rauchverbot erleidet – in diesem Fall hat er keine Ansprüche gegen den Vermieter bzw. Verpächter (BGH, Urteil v. 13.07.11, Az. XII ZR 189/09).

Fazit: Nehmen Sie es nicht einfach hin, wenn Ihr Mieter wegen eines vorhandenen Mangels die Miete mindert, sondern prüfen Sie in jedem Fall aufs Neue: Darf der Mieter überhaupt mindern? Am besten anhand der folgenden Checkliste.

Checkliste Mietmangel: In diesen Fällen ist eine Mietminderung unberechtigt

Mindert Ihr Mieter die Miete, nehmen Sie folgende Prüfung vor.

Dabei gilt: Sobald einer der Punkte zu bejahen ist, darf Ihr Mieter nicht die Miete mindern.

  1. Der Mietmangel beeinträchtigt den Mieter nur unerheblich
  2. Der Mangel war schon bei Mietgebinn vorhanden, und Ihr Mieter hatte davon auch Kenntnis bzw. seine Unkenntnis geht aurf grobe Fahrlässigkeit zurück
  3. Der Mangel istg im Übergabeprotokoll oder Mietvertrag ls vorhanden vermerkt (Unterfall zu Punkt zuvor)
  4. Der Mieter hat den Mangel „gebilligt“
  5. Der Mangel ist Folge davon, dass der Mieter die Mieträume vertragswidrig genutzt hat.
  6. Ihr Miete hat den Mangel selbst verschuldet
  7. Ihr Mieter hat die Beseitigung des Mnagels verhindert bzw. schudhaft vereitelt
  8. Der Mangel steht in direktem Zusammenhang mit einer von Ihrem Mieter selbst gewünschten Baumaßnahme und ist insofern ein „gewünschter“ Mangel
  9. Bei dem Mangel handelt es sich letztlich um ausbleibenden Geschäftserfolg
  10. Ihr Mieter hat Ihenn den Mangel nicht unverzüglich angezeigt.

Musterschreiben: So wehren Sie eine unberechtigte Mietminderung erfolgreich ab

Betrifft: Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom ………

Hier: Widerspruch gegen Mietminderung

Sehr geehrter Mieter,

die von Ihnen angekündigte (bzw. vorgenommene) Mietminderung ist unberechtigt, weshalb ich ihr hiermit ausdrücklich widerspreche.

Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch berechtigt eine nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache den Mieter nicht zur Minderung.

So verhält es sich vorliegend: Die Mängel, wegen derer Sie die Miete mindern möchten (bzw. die Miete mindern), beeinträchtigen den Gebrauch der Mietsache nicht bzw. allenfalls unwesentlich. Dies ergibt sich daraus, dass

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Sollten Sie die Mietminderung dennoch vornehmen (bzw. sollten Sie den Minderungsbetrag nicht bis zum

………… nachzahlen), müsste ich gerichtliche Schritte gegen Sie einleiten.

Mit freundlichen Grüßen

gez. Vermieter

13. Mai 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.