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Mietminderung: 2 Sonderfälle

05Mietminderungsverlangen sind für Vermieter alltäglich. 2 Sonderfälle zeigen, wie unterschiedlich die Entscheidungen der Gerichte sein können.

1. Mietminderung wegen Baustelle – Vorhersehbarkeit mit hohen Anforderungen verbunden

Soll eine Mietminderung wegen einer Baustelle wegen Vorhersehbarkeit ausgeschlossen sein, sind an die Vorhersehbarkeit der Belästigungen durch Lärm und Staub hohe Anforderungen zu stellen. Dies entschied das Landgericht Hamburg im November 2014:

Ein Mieter hatte die Miete wegen einer nahe gelegenen Baustelle gemindert. Der Vermieter war der Ansicht, dass die Mietminderung nicht gerechtfertigt war, weil der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages erkennen konnte, dass eine vorhandene Baulücke in naher Zukunft geschlossen würde.

Da der Mieter bald mit einem erheblichen Teil der Miete in Rückstand war, reichte der Vermieter eine Zahlungsklage ein.


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Ohne Erfolg! Das Landgericht Hamburg entschied, dass die Minderung vorliegend nicht deshalb ausgeschlossen war, weil die Bauarbeiten und die damit einhergehenden Beeinträchtigungen bereits bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2004 voraussehbar und für den Mieter erkennbar waren.

An die Vorhersehbarkeit einer künftigen Bebauung und der damit einhergehenden Belästigungen durch Lärm und Staub werden von der Rechtsprechung nämlich hohe Anforderungen gestellt.

Die verfahrensgegenständliche Baumaßnahme war bei Abschluss des Mietvertrages für den Mieter nicht vorhersehbar; insbesondere nicht Art und Umfang der Baumaßnahme und die Intensität der damit einhergehenden Beeinträchtigung. Insbesondere wurde nicht eine erkennbare Baulücke geschlossen, sondern es wurde die Bebauung eines bis dahin anderweitig genutzten Hinterhofes erweitert. Es handelte sich zudem um aufwendige Bauarbeiten, die sich über einen längeren Zeitraum erstreckten (LG Hamburg, Urteil v. 25.11.14, Az. 334 S 20/14).

2. Legionellen: Erst bei Gesundheitsgefährdung ist eine Mietminderung zulässig

Erst wenn eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, kann ein Legionellenbefund in den Wasserleitungen einer Mietwohnung eine Mietminderung rechtfertigen. Dies entschied das Amtsgericht München im Juni 2014:

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf rückständige Miete verklagt. Der Mieter hatte von der Hausverwaltung erfahren, dass in den Wasserleitungen eine Überschreitung der zulässigen Grenzwerte für Legionellen festgestellt worden war. Im Dezember 2012 sollte die Belastung die Grenzwerte erreicht haben. Daraufhin zahlt der Mieter die monatliche Miete nur noch unter Vorbehalt und die Miete für Mai 2013 zahlte er überhaupt nicht. Der Vermieter klagte nun die Miete für Mai 2013 ein.

Mit Erfolg! Das Amtsgericht München entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter musste die offene Miete für Mai 2013 ausgleichen. Es bestand kein Mangel an den Mieträumen, da der Mieter eine Gesundheitsgefährdung nicht nachweisen konnte. Zu keinem Zeitpunkt erreichten die Legionellen eine Konzentration über dem anerkannten Grenzwert von 10000kbE/100ml. Aber nur dann hätte man von einer Gesundheitsgefährdung ausgehen können.

Eine erhöhte Konzentration von Legionellen wurde zwar im Leitungssystem des Mehrfamilienhauses festgestellt, allerdings nicht in der Wohnung des Mieters. Aber auch dieser Wert lag weit unter dem Grenzwert.

Gemäß § 7 Absatz 1 Satz 2 der Trinkwasserverordnung gelten die sonst für Trinkwasser verbindlich einzuhaltenden Grenzwerte der Anlage 3 nicht für Legionellen (AG München, Urteil v. 25.06.14, Az. 452 C 2212/14).

Fazit: Diese 2 Sonderfälle im Bereich der Mietminderung zeigen, dass der Härtegrad bei der Beurteilung der Gerichte immer wieder eine große Rolle spielt.

5. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.