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Mietminderung Altbauwohnung: Wann überhaupt nur Mängel vorliegen

Altbauwohnungen sind „in“ und vermieten sich besonders gut.

Dabei übersehen die Mieter immer wieder, dass „alt“ eben nicht „neu“ heißt. Die Folge sind dann Beschwerden über Mängel, die gar keine sind und das Mietverhältnis dementsprechend belasten. Manchmal beschweren sich Mieter aber auch zu Recht.

Mietminderung: Was sind überhaupt Mängel

Ob eine Wohnung Mängel aufweist, hängt in erster Linie davon ab, was die Vertragsparteien über die Beschaffenheit der Wohnung vereinbart haben. Fehlt es an einer entsprechenden Regelung, kommt es für die Einhaltung bestimmter technischer Normen darauf an, welche Vorschriften bei Errichtung des Gebäudes galten.

Nimmt der Vermieter allerdings bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmemmissionen führen, so kann der Mieter erwarten, dass die erforderlichen Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden.

Dafür sind dann diejenigen Vorschriften maßgeblich, die zurzeit des Umbaus galten. Aber auch dann müssen Sie immer nur solche Maßnahmen treffen, die Ihnen zumutbar sind.

Es muss möglich sein, ein größeres Haushaltsgerät, wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine, und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte, wie etwa einen Staubsauger, in der Wohnung zu benutzen.

Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren technischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht.


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(BGH, VIII ZR 281/03)

Wann eine Mietminderung ausgeschlossen ist

(BGH, VIII ZR 355/03)

In bestimmten Fällen verliert Ihr Mieter sein Minderungsrecht, obwohl objektiv ein Wohnungsmangel vorliegt.

Auf das Minderungsrecht darf er sich insbesondere dann nicht (mehr) berufen, wenn er bei Abschluss des Mietvertrags von den Mängeln Kenntnis hatte. Das ist allerdings nur dann der Fall, wenn er die Sachmängel oder das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft nicht nur ganz allgemein kennt, sondern detailliert darüber informiert ist.

Beispiel: Bei der Besichtigung der Wohnung vor Anmietung fallen dem Mieter die morschen Fenster auf. Er sagt aber nichts, weil er diese und keine andere Wohnung haben und eine Diskussion mit dem Vermieter vermeiden möchte.

Leidet er später unter der Zugluft infolge der morschen Fenster, kann er deshalb die Miete nicht mehr mindern.

Beispiel: Die Wohnung liegt über einer Gaststätte. Bei Abschluss des Mietvertrags weiß der Mieter also, dass es zu jenen Lärmstörungen kommen kann, wie sie nun einmal beim Betrieb einer Gaststätte unvermeidlich sind. Ein Minderungsrecht wegen dieser Lärmbelästigungen ist mithin ausgeschlossen.

Anders verhält es sich dagegen in folgendem Fall: Er besichtigt eine Wohnung, die er dann später auch anmietet.

Bereits bei der Besichtigung fallen ihm kleinere Feuchtigkeitsflecke im Wohn- und Schlafzimmer auf. Dass er diese bei der Besichtigung gesehen hat, führt nicht unbedingt zu einem Ausschluss des Minderungsrechts.

Zusätzliche Voraussetzung hierfür: Anders verhält es sich allerdings, wenn der Gaststättenbesitzer sich entschließt, in seinen Räumen mittwochs, freitags und sonnabends eine Diskothek zu veranstalten.

Dadurch schafft er zusätzliche Lärmquellen, die für den Mieter nicht voraussehbar waren (und übrigens auch nicht für Sie als Vermieter) und die bei Fortführung des normalen Gaststättenbetriebs auch nicht entstanden wären.

Typische Beschwerden über Mängel in Altbauwohnungen

Bei Mängelbeschwerden und Mietminderungen kommt es immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Die hier genannten Gerichtsentscheidungen können Ihnen aber als wertvolle Orientierungshilfe dienen.

Damit Sie auf den ersten Blick erkennen, ob der Umfang einer Mietminderung Ihrer Mieter Realitätsbezug hat oder völlig überhöht ist.

Wann eine Mietminderung ausgeschlossen ist

Wohnungsmangel<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Erläuterungen<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Schwergängige Doppelfenster<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Desolater Eindruck des<br /><br /><br /><br /><br />
                                    äußeren<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Fensterflügels ist unerheblich,<br /><br /><br /><br /><br />
                                    solange sich der innere<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Fensterflügel in einem<br /><br /><br /><br /><br />
                                    ordnungsgemäßen Zustand<br /><br /><br /><br /><br />
                                    befindet (LG Hannover, 9 S 211/93)<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Heizungsanlage entspricht Mieter<br /><br /><br /><br /><br />
                                    haben keinen Anspruch darauf, nicht<br /><br /><br /><br /><br />
                                    dem neuesten Stand dass der<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Vermieter die Heizungsanlage des der<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Technik Gebäudes auf den<br /><br /><br /><br /><br />
                                    neuesten Stand der Technik bringt<br /><br /><br /><br /><br />
                                    und dort hält (LG Hannover, 8 S<br /><br /><br /><br /><br />
                                    53/90) Lärmbelästigungen<br /><br /><br /><br /><br />
                                    einer Wird der Mieter durch<br /><br /><br /><br /><br />
                                    üblichen<br /><br /><br /><br /><br />
                                    InnenstadtInnenstadtlage lärm<br /><br /><br /><br /><br />
                                    in der Nutzung der Wohnung<br /><br /><br /><br /><br />
                                    beeinträchtigt, liegt kein<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Mangel vor, da der Mieter die<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Wohnung in Kenntnis der Verkehrslage<br /><br /><br /><br /><br />
                                    angemietet hat (LG Wiesbaden, 1 S<br /><br /><br /><br /><br />
                                    37/92) Einschattung einer Terrasse<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Der Mieter einer Erdgeschosswohnung<br /><br /><br /><br /><br />
                                    vor einem baumbestandenen Garten ist<br /><br /><br /><br /><br />
                                    nicht zur Minderung des Mietzinses<br /><br /><br /><br /><br />
                                    berechtigt, wenn die Bäume im<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Laufe der Zeit höher wachsen<br /><br /><br /><br /><br />
                                    und deshalb der mitangemieteten<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Terrasse zu viel Schatten spenden<br /><br /><br /><br /><br />
                                    (LG Hamburg, 307 S 130/98)<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Waschmaschinenanschluss fehlt Je<br /><br /><br /><br /><br />
                                    kleiner die Wohnung ist, desto eher<br /><br /><br /><br /><br />
                                    ist ein Waschmaschinenanschluss<br /><br /><br /><br /><br />
                                    verzichtbar; erst recht dann, wenn<br /><br /><br /><br /><br />
                                    im Keller eine gemeinschaftliche<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Waschmaschine vorhanden ist (AG<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Bayreuth, 1 C 215/77)

Wann die Miete gemindert werden kann

Bezeichnung des Mangels<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Kürzung Fundstelle der Miete<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Badewanne ist unzumutbar aufgeraut<br /><br /><br /><br /><br />
                                    3% LG Stuttgart, 13 S 347/86<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Optische Mängel an<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Badezimmerfliesen 5% AG Kleve, 6 S<br /><br /><br /><br /><br />
                                    285/90 Bleibelastung im Trinkwasser<br /><br /><br /><br /><br />
                                    zwischen 126 und 176 mg/Liter 10% AG<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Hamburg, 44 C 2614/88 Im Trinkwasser<br /><br /><br /><br /><br />
                                    von Büroräumen ist ein<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Bleigehalt von 0,23 mg/Liter 5% OLG<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Köln, 22 U 277/90 Briefkasten<br /><br /><br /><br /><br />
                                    mit defektem<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Schließmechanismus 2% AG<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Mainz, 8 C 98/96 Wegen eines<br /><br /><br /><br /><br />
                                    undichten Daches bildet sich<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Feuchtigkeit und Schimmel in den<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Zimmern 20% AG Hamburg, 42 C 634/76<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Heizkessel zieht schlecht und qualmt<br /><br /><br /><br /><br />
                                    10% AG Rendsburg, 3 C 115/74<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Geräuschbelästigung durch<br /><br /><br /><br /><br />
                                    knackende Heizung 5% AG Hamburg, 49<br /><br /><br /><br /><br />
                                    C 836/86 Deutliche<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Knackgeräusche der Heizung 10%<br /><br /><br /><br /><br />
                                    LG Hannover, 9 S 211/93<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Unwirtschaftliche Heizungsanlage 10%<br /><br /><br /><br /><br />
                                    OLG Düsseldorf, 10 U 109/82<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Heizungsrohre sind unverkleidet 10%<br /><br /><br /><br /><br />
                                    LG Mannheim, 4 S 63/77<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Klopfgeräusche in der<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Zentralheizung 17% LG Darmstadt, 7 S<br /><br /><br /><br /><br />
                                    131/78 Oberlichter der Fenster<br /><br /><br /><br /><br />
                                    lassen sich nicht öffnen 10% AG<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Hagen, 6 C 461/81 Teilweise<br /><br /><br /><br /><br />
                                    mangelhafte Schallisolierung 15% LG<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Braunschweig, 14 C 216/80 Sprung in<br /><br /><br /><br /><br />
                                    der Toilettenschüssel 10% AG<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Büdingen, 20 C 392/97<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Unzureichender Trittschallschutz 5%<br /><br /><br /><br /><br />
                                    LG Hannover, 9 S 211/93 Zugluft bei<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Fenstern und Haustür 20% LG<br /><br /><br /><br /><br />
                                    Kassel, 1 S 274/84

10. August 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.