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Mietminderung bei Mängeln: Was ist zu tun

Sind erst einmal bei einer Wohnung Mängel festgestelt worden, kommt die Frage auf: Was tun?

Mietminderung: Die Rechtsfolgen von Mängeln

Ist eine Wohnung mit Mängeln behaftet, so zieht dies eine Reihe von Rechtsfolgen nach sich, die von der Verpflichtung des Vermieters zur Mängelbeseitigung über das Recht des Mieters zur Minderung der Miete, bis zu einem Schadensersatzrecht des Mieters oder gar seinem Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses gehen kann.

Für Sie als Vermieter ist es hierbei wichtig zu wissen, an welche Voraussetzungen diese Rechtsfolgen geknüpft sind, damit Sie angemessen reagieren können.

Verpflichtung zur Mängelbeseitigung

Wenn Ihre Wohnung tatsächlich mit Mängeln behaftet ist, so sind Sie verpflichtet, diese Mängel zu beseitigen.

Nur wenn der Instandsetzungsaufwand in einem krassen Missverhältnis zum Nutzen für den Mieter stünde bzw. eine Sanierung nachweislich vollkommen unwirtschaftlich wäre, können Sie davon Abstand nehmen.

Das ist jedoch nur in ganz krassen Fällen möglich, etwa wenn das Objekt durch einen Brand völlig zerstört wurde. Ansonsten können Sie sich Ihrer Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht entziehen.


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Selbstverständlich sind Sie auch dann nicht zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet, wenn der Mieter diese verschuldet hat.

Ist etwa ein Wasserschaden durch die ausgelaufene Waschoder Spülmaschine des Mieters entstanden, so hat er selbst die hierdurch entstandenen Mängel fachgerecht zu beseitigen.

Achtung: Herrscht zwischen Ihnen und Ihrem Mieter Uneinigkeit darüber, ob Sie zur Beseitigung des Mangels verpflichtet sind und die durchgeführte Mietminderung berechtigt war, so sollten Sie, zumindest wenn dies ohne großen Aufwand möglich ist, den Mangel selbst beseitigen lassen und den Streit über die Zulässigkeit der Minderung weiterführen.

Weisen Sie den Mieter darauf hin, dass die Mängelbeseitigung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht hinsichtlich Ihrer Beseitigungspflicht und der Mietminderung erfolgt. Nach Beseitigung des Mangels muss Ihr Mieter seine Miete wieder in voller Höhe zahlen.

Sie verhindern dadurch, dass der vom Mieter einbehaltene Betrag während eines langfristigen gerichtlichen Verfahrens ins Bodenlose steigt und Sie diesen nicht zurückerhalten, weil der Mieter zahlungsunfähig wird oder der zuständige Richter die Minderung doch als berechtigt ansieht.

Ersatzvornahme ist auch eine Möglichkeit

Beachten Sie, dass der Mieter durchaus das Recht hat, die Mängel selbst beseitigen zu lassen und Ihnen anschließend die Rechnung hierfür zu präsentieren. Bei ordnungsgemäßem Vorgehen Ihres Mieters müssen Sie ihm die Kosten ersetzen.

Voraussetzung für diese so genannte Ersatzvornahme ist allerdings, dass der Mieter Sie in Verzug gesetzt hat, das heißt, er muss Ihnen eine klare Aufforderung zur Beseitigung des Mangels innerhalb einer bestimmten Frist stellen.

Ist dies nicht erfolgt, brauchen Sie dem Mieter die Kosten für die Reparatur grundsätzlich nicht zu ersetzen.

Praxis-Tipp: Verlangt Ihr Mieter von Ihnen den Ersatz der Kosten einer Ersatzvornahme, so prüfen Sie neben den oben genannten Voraussetzungen auch, ob die Aufwendungen des Mieters tatsächlich erforderlich waren.

Denn nur insoweit sind Sie ersatzpflichtig. Wenn ein undichtes Fenster abgedichtet werden kann oder ein kaputter Wasserboiler ersetzt werden kann, so darf der Mieter nicht einfach auf Ihre Kosten ein neues Gerät oder Fenster einbauen lassen.

In einem solchem Fall haben Sie dem Mieter nur die notwendigen Aufwendungen zu ersetzen, die darüber hinausgehenden Kosten muss der Mieter selbst tragen.

Wichtig: In ganz bestimmten Notfällen, etwa wenn im Winter die Heizung ausfällt oder wenn Abwarten den Schaden vergrößern würde, wie bei einem sich ausbreitenden Wasserschaden, darf der Mieter auch kurzfristig und ohne Fristsetzung eine Reparatur veranlassen, deren Kosten Sie zu tragen haben.

31. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.