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Mietminderung: Bei zu hohe Forderungen kann der Vermieter fristlos kündigen

Eine defekte Heizung, undichte Fenster, ein kaputter Briefkasten – weist die Wohnung Ihres Mieters Mängel auf, darf er die Miete kürzen.

Dieses Recht auf Mietminderung hat der Mieter, egal ob Sie als Vermieter den Mietmangel verschuldet haben oder nicht. Also etwa auch dann, wenn der Briefkasten der Mietwohnung durch Vandalismus stark beschädigt wurde.

Wenn Ihr Mieter zur Mietkürzung überhaupt nicht berechtigt ist. Ihr Mieter muss also immer sorgfältig prüfen, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

Ist dies nicht Fall, können Sie ihm also fristlos kündigen. (LG Berlin, Az 65 S 35/05). Eine Abmahnung ist nicht notwendig

Nur angemessene Minderungen sind erlaubt

Allerdings muss die Kürzung des Mieters immer in einem angemessenen Verhältnis zu seiner Beeinträchtigung stehen. Ist dies nicht der Fall, die Mietminderung also nicht gerechtfertigt oder überhöht, können Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen.

Denn in diesem Fall befindet sich der Mieter mit der Miete in Zahlungsverzug, ohne dass dieser gerechtfertigt wäre.

Von Vorteil ist dabei für Sie, dass Sie in einem solchen Fall Ihren Mieter nicht zunächst noch abmahnen müssen. Sie können eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug sofort aussprechen.

Mehr dazu: Kinderlärm: In den meisten Fällen darf der Mieter nicht mindern

Mietminderung: Der Vermieter kann fristlos kündigen

Voraussetzung ist allerdings, dass der Zahlungsrückstand des Mieters, der nicht durch sein Mietminderungsrecht gedeckt ist, eine bestimmte Höhe erreicht.

Dies ist dann der Fall, wenn Dies hat das Landgericht Berlin erst kürzlich entschieden. Denn ein Zahlungsverzug, der Sie zur Kündigung berechtigt, liegt auch dann vor, wenn sich der Mieter bei der Minderungsquote verschätzt habe, so die Richter. Das Gleiche gilt freilich erst Recht,

  • Ihr Mieter die Miete an zwei aufeinander folgenden Monaten überhaupt nicht zahlt.

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Beispiel: Ihr Mieter geht in den Monaten Juni und Juli unberechtigt davon aus, die volle Miete mindern zu dürfen.

  • Ihr Mieter seine Miete über mehr als zwei Monate nicht in voller Höhe zahlt, wobei der Mietrückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt.
  • Nicht angezeigte Mängel: Ihr Mieter darf nicht mindern

Beispiel: Ihr Mieter zahlt anstelle der vereinbarten Miete von 500 € im März nur 260 € und im April nur 250 €.

Kürzt Ihr Mieter die Miete, ohne dass er Ihnen den Wohnungsmangel überhaupt angezeigt hat, ist die Minderung stets unberechtigt. Denn als Vermieter müssen Sie immer die Möglichkeit haben, den Mangel beseitigen zu können.

  • Ihr Mieter an mehr als zwei Monaten die Miete nicht oder nicht vollständig zahlt und der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt.

Beispiel: Der Miete zahlt die monatliche Miete von 500 € im Mai nicht, im Juni in voller Höhe und für Juli, August und September jeweils nur zu 200 €, sodass ein Rückstand von insgesamt 1.100 € besteht.

Beispiel: Ihr Mieter zahlt seine Miete jeden Monat nur in Höhe von 80%.

Nach sechs Monaten beträgt der Mietrückstand mehr als eine Monatsmiete. Daraufhin kündigen Sie Ihrem Mieter fristlos.

Nun behauptet der Mieter zum ersten Mal, er habe wegen undichter Fenster die Miete in Höhe von 20% mindern dürfen. Auch wenn dieser Einwand letztlich zutreffen mag, da er Sie über den Mietmangel nicht informiert hatte, durfte der Mieter nicht mindern.

Folge: Ihre fristlose Kündigung ist rechtmäßig.

Unberechtigen Mängeln sollten Sie sofort widersprechen

Waren Ihrem Miete vorhandene Mängel bei Abschluss des Mietvertrages schon bekannt, darf er ihretwegen später nicht die Miete mindern. Das Gleiche gilt, wenn Ihr Mieter einen Mietmangel grob fahrlässig nicht bemerkt hat.

Beispiel: Der Mieter wusste, dass die Fenster der Wohnung luftdurchlässig sind. Grob fahrlässig ist dem Mieter ein Mangel unbekannt geblieben, wenn er die Wohnung vor Anmietung nicht oder nicht vollständig besichtigt hat.

Folgende Situation ist nicht selten: Der Mieter beruft sich Ihnen gegenüber auf eine Mangel der Wohnung und mindert die Miete.

Der Mangel ist jedoch nicht vorhanden bzw. das Recht zur Minderung nach den vorstehenden Ausführungen ausgeschlossen. Sie kündigen daher, nachdem der Zahlungsrückstand die hierfür erforderliche Höhe erreicht hat, Ihrem Mieter fristlos.

  • Unerhebliche Mängel: Ihr Mieter darf nicht mindern

Schließlich ist das Recht auf Minderung Ihres Mieters dann ausgeschlossen, wenn ein Mangel zwar vorhanden ist, dieser Ihren Mieter nur unerheblich beeinträchtigt.

Kommt es wegen der Kündigung zu einem Prozess und haben Sie seinerzeit der unberechtigten Mietminderung nicht widersprochen, kann dies für Sie nachteilige Folgen haben:

Nach Meinung der meisten Mietrichter können Sie sich als Vermieter später nicht darauf berufen, dass eine Mietminderung ungerechtfertigt sei, wenn Sie sie über eine längere Zeit widerspruchslos hingenommen haben.

Sicher: Ist die Wohnung nicht beheizbar oder funktioniert die Toilettenspülung nicht, darf Ihr Mieter mindern–wenn er Ihnen den Mangel angezeigt hat.

Denn hierbei handelt es sich jeweils um Nachteile, die ihn in der Nutzung beeinträchtigen. Über wieviel Monate sich diese Zeit erstreckt, ist unter den Mietrichtern unklar.

Um hier aber kein Risiko einzugehen, sollten Sie jeder unberechtigten Minderung umgehend widersprechen. Und zwar aus Beweisgründen am besten immer schriftlich.

24. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.