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Mietminderung: Berechnung richtig durchführen

Die Mietminderung wegen angeblicher Mängel gehört zum Alltag vieler Vermieter.

Oftmals gehen die Fälle sogar vor Gericht. In diversen Fällen haben die Urteile die Berechnung der Mietminderung festgelegt.

Wie sich die Minderung berechnet

Die Höhe der Mietminderung errechnet sich nach dem Umfang des Mangels. Es muss also festgestellt werden, in welchem Umfang die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Mangel eingeschränkt ist.

In der Praxis wird dies durch eine Prozentangabe ausgedrückt.

Als Orientierung können Sie sich nach den Minderungstabellen richten, die auf der Basis von Gerichtsentscheidungen zusammengestellt wurden.

Beachten Sie jedoch bei der Heranziehung derartiger Tabellen, dass diese grundsätzlich nur für die dort zugrunde gelegten Entscheidungen verbindlich sind.

Bei der genauen Ermittlung der Minderungsquote kommt es immer auf die konkreten Besonderheiten des Einzelfalls an.

Hinzu kommt, dass die Minderungssätze in verschiedenen Gerichtsbezirken durchaus unterschiedlich ausfallen können. Gerichte, die hauptsächlich mit Fällen aus eng besiedelten Städten konfrontiert werden, entscheiden möglicherweise anders als solche, deren Fälle sich auf „dem Land“ abspielen.

Bei der Ermittlung der Minderungsquote stellen die Gerichte auf folgende Kriterien ab:

  • Art und Umfang des Mangels
  • Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigung der Wohnqualität, die aus dem Mangel resultiert

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  • Qualität der Mieträume im Verhältnis zur Höhe des Mietzinses
  • Lage der Mieträume
  • Jahreszeit (z.B. bei Heizungsmängeln oder undichten Fenstern)
  • Beeinträchtigung des optischen Eindrucks der Mieträume (z.B. Putzschäden).

Berechnung nach der Hamburger Tabelle

Außerdem orientieren sich die Gerichte häufig an der so genannten Hamburger Tabelle, wenn es um die Berechnung der Minderung für einzelne Wohnräume geht.

Diese vom Landgericht Hamburg erstellte Tabelle, unterscheidet nach dem Nutzwert der einzelnen Räume einer Wohnung. Dabei wird der Nutzwert der gesamten Wohnung mit 100% angesetzt. Danach ergeben sich für die einzelnen Räume folgende Werte:

  • Wohnzimmer: 28%
  • Arbeitszimmer: 20%
  • Schlafzimmer: 12%
  • Küche: 10%
  • Bad: 10%
  • Abstellräume: 7%
  • Gäste-WC: 3%
  • Balkon: 10%

Bedenken Sie jedoch, dass die Hamburger Tabelle dann an ihre Grenzen stößt, wenn es um mehrere Mängel geht, die in verschiedenen Räumen auftreten.

Abzug von der Netto- oder Bruttomiete?

Steht die im Einzelfall anzuwendende Minderungsquote fest, stellt sich die Frage, von welchem Betrag dieser Satz in Abzug gebracht werden muss.

In Betracht kommt die Nettokaltmiete, also die Mietzinszahlung ohne Betriebskosten.

Möglich ist aber auch, den Minderungsbetrag auf der Basis der Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen zu ermitteln.

Diese Frage ist auch nach In-Kraft-Treten der Mietreform nicht geklärt.

Die Entscheidungen der Gerichte gehen hierüber auseinander. Wenn Sie also nachprüfen wollen, ob Ihr Mieter die Minderung korrekt berechnet hat, sollten Sie sich nach der Praxis der für die Wohnung zuständigen Gerichte erkundigen.

7. Februar 2002

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.