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Mietminderung: Die Rechte des Mieters

Wenn Sie Ihrer Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nachkommen, kann Ihr Mieter neben seinem Recht zur Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Er kann einen Teil seiner weiteren Miete einbehalten, um Sie zur Beseitigung des Mangels zu zwingen.

Das Zurückbehaltungsrecht ist ein rechtmäßiges Druckmittel des Mieters. Nach erfolgreicher Mängelbeseitigung muss der Mieter den zurückbehaltenen Betrag nachzahlen.

Der Mieter hat bei einer Mietminderung noch weitere Rechte.

Schadensersatzansprüche Ihres Mieters

In der Praxis kann es vorkommen, dass Sie als Vermieter einen angezeigten Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen.

Dies ist unschädlich, da die Mängelanzeige selbst grundsätzlich noch keinen Verzug bewirkt. Erst bei einer weiteren Mahnung Ihres Mieters entsteht sofortiger Handlungsbedarf, denn sonst machen Sie sich zusätzlich schadensersatzpflichtig.

Beispiel: Die Heizung ist im Winter ausgefallen. Auf die Anzeige des Mieters hat der Vermieter nicht reagiert.

Eine Ersatzvornahme ist nicht möglich, da der Mieter keinen Zugang zur Heizanlage hat.

Nachdem der Mieter nun die Reparatur der Heizung angemahnt hat und weitere Tage verstrichen sind, hat der Mieter ein elektrisches Heizgerät angeschafft und verlangt Ersatz der Kosten.

Einer Mahnung bedarf es dann nicht, wenn Sie als Vermieter einen bestimmten Termin für die Mängelbeseitigung zugesichert haben oder Sie die Mängelbeseitigung bereits ernsthaft und endgültig verweigert haben.

Darüber hinaus ist eine Mahnung auch dann entbehrlich, wenn es um die Abwendung einer Ihnen als Vermieter bekannten Gefahr geht.

Übrigens: Ihr Mieter kann von Ihnen als Vermieter neben einer Minderung weiteren Schadensersatz verlangen, wenn ihm ein Schaden aus Gründen entstanden ist, die Sie als Vermieter zu vertreten haben.

Verschulden liegt beispielsweise vor, wenn Sie Ihre Überprüfungspflicht vernachlässigen oder eine Reparatur mangelhaft ist.

Als Vermieter haften Sie hierbei auch für das Verschulden eines Erfüllungsgehilfen, wie beispielsweise von Handwerkern oder unter Umständen des Hausverwalters.

Zu den zu ersetzenden Schäden gehören:

  • Körper- und Gesundheitsschäden
  • verminderter Gebrauchswert der Mietsache,
  • Schäden an eingebrachten Sachen des Mieters, beispielsweise an Möbeln,
  • Mehrkosten für die Anmietung von Ersatzräumen,
  • entgangener Gewinn bei gewerblicher Nutzung
  • entgangener Untermietzins bei Untervermietung,
  • Kosten der Mängelfeststellung

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Kündigungsrecht Ihres Mieters

Im Extremfall kann das Vorliegen eines Mangels sogar zum Kündigungsrecht Ihres Mieters führen.

Dies setzt jedoch zum einen voraus, dass dem Mieter ein weiterer Verbleib in der Wohnung unzumutbar ist, und zum anderen, dass der Gebrauch der Wohnung durch den Mangel erheblich beeinträchtigt wird.

Eine besondere Beeinträchtigung liegt beispielsweise vor bei:

Ein in der Praxis häufig vorkommender Fall ist die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung aufgrund von Schimmelbildung in der Wohnung.

Hierbei ist zu beachten, dass eine Kündigung wegen einer solchen Gesundheitsgefährdung selbstverständlich der Schriftform bedarf.

Darüber hinaus muss der Kündigungsgrund „Gesundheitsgefahr“ genannt werden und Ihr Mieter muss darlegen, warum von der Mietsache eine unzumutbare Gefahr ausgeht.

Nicht schon die kleinste Schimmelbildung berechtigt zur Kündigung. Vielmehr muss es sich um eine erhebliche Schimmelbildung handeln, die objektiv eine Gesundheitsgefährdung darstellt und dem Mieter das Bewohnen der Mietwohnung unzumutbar macht.

An dieser Voraussetzung scheitern die meisten Kündigungen wegen Gesundheitsgefährdung im Fall von Schimmelbildung.

Oft legen Mieter zwar ärztliche Atteste vor; aus diesen ergibt sich jedoch zumeist eine subjektive Überempfindlichkeit des Mieters.

Diese berechtigt nicht zur Kündigung, weil keine objektive, für einen durchschnittlichen Menschen bedrohliche Gesundheitsgefährdung, vorliegt.

  • Umweltgiften,
  • Asbest,
  • Holzschutzmitteln
  • Schwarzschimmel

Lassen Sie sich deswegen im Fall einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung von Ihrem Mieter genau nachweisen, dass die Schimmelbildung für jedermann gesundheitsgefährdend ist.

Dies gilt auch für den Fall, dass eine Gesundheitsgefährdung wegen der Verwendung von Holzschutzmitteln behauptet wird.

Bei Umweltgiften ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Nicht ausreichend ist die Behauptung des Mieters, die Mieträume seien in der Vergangenheit mit giftigen Substanzen behandelt worden.

Entscheidend ist vielmehr, ob eine konkrete Gesundheitsgefährdung vorliegt.

Dies ist nicht der Fall, wenn lediglich Grenz- oder Richtwerte überschritten werden.

Bei Formaldehyd hingegen ist die bloße Überschreitung von Grenz- oder Richtwerten des Bundesgesundheitsamtes ausreichend, um einen Mangel und eine Gesundheitsgefährdung anzunehmen.

Hinsichtlich Asbest ist für eine Gesundheitsgefährdung ausreichend, wenn die Freisetzung von Asbestfasern, beispielsweise bei Nachtspeicheröfen, zu befürchten ist.

Die richtige Reaktion auf eine Mietminderung

Eine Mietminderung ist für Sie als Vermieter natürlich regelmäßig mit Unannehmlichkeiten verbunden. Sie erhalten Ihre Mietzahlungen nicht in voller Höhe und geraten schlimmstenfalls in ein langwieriges gerichtliches Verfahren.

Bedenken Sie, dass Sie als Vermieter grundsätzlich verpflichtet sind, Ihrem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand zu erhalten.

Nehmen Sie Mängelrügen Ihres Mieters ernst. Auch für Ihren Mieter ist es ein Ärgernis, wenn er sich extremen Lärmbelästigungen ausgesetzt sieht, die Heizung ausfällt, die Wohnung von Schimmel befallen ist oder sonstige Mängel vorliegen.

Die Mängelbeseitigung liegt auch deshalb in Ihrem Interesse, weil sich neben der geminderten Miete ein Mangel kurzfristig auf den Wert der Mietsache und langfristig schädlich auf die Mietsubstanz auswirken kann.

So führt beispielsweise Feuchtigkeit unmittelbar zu Feuchtigkeitsschäden. Je länger Sie mit der Beseitigung eines solchen Mangels warten, desto teurer kann es für Sie werden.

Wenn Sie von Ihrem Mieter Informationen über das Vorliegen eines Mangels erhalten, sollten Sie ohne Zögern reagieren und zunächst folgende Punkte überprüfen:

  •    Ist tatsächlich ein Mangel vorhanden?
  • Sind Sie verpflichtet, diesen Mangel zu beseitigen?
  • Ist eine Mietminderung ausgeschlossen?
  • Welche Nachteile ergeben sich, wenn Sie den Mangel nicht beseitigen (Schäden, Mietminderung, Schadensersatz)?
  • Wie hoch sind die Kosten für die Schadensbeseitigung?

Von der Beantwortung dieser Fragen hängt Ihre weitere Vorgehensweise ab.

Sind Sie entgegen der Behauptung des Mieters zur Beseitigung eines Mangels nicht verpflichtet oder ist eine Mietminderung ausgeschlossen, so müssen Sie den Mieter notfalls gerichtlich zur Nachzahlung der einbehaltenen Miete bewegen.

Sind Sie zur Beseitigung des Mangels verpflichtet, so sollten Sie umgehend einen Handwerker mit der Beseitigung beauftragen und mit dem Mieter die zulässige Höhe der Minderung aushandeln. Folgendes sollten Sie auf jeden Fall tun:

  • Überprüfen Sie den gerügten Mangel!
  • Machen Sie Fotos oder schriftliche Notizen!
  • Widersprechen Sie der Mietminderung rein vorsorglich!

19. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.