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Mietminderung: Die wichtigsten Infos für 2015

Mietminderungen sind für Vermieter immer ärgerlich. Damit man sie 2015 verhindern kann, lohnt es sich einen Blick auf die aktuellen Urteile zu werfen. Wenn eine Mietminderung jedoch erst einmal rechtskräftig geworden ist, muss man sich als Vermieter damit abfinden: Denn ein unnötiger Rechtsstreit kostet nur noch mehr Geld.

Mietminderung: Unzulässig wegen knarrendem Dielenboden im Altbau

Ein knarrender Dielenboden in einer Altbauwohnung rechtfertigt keine Mietminderung wegen fehlender Trittschalldämmung. Dies entschied das Amtsgericht Köpenick im Juli 2014.

Ein Mieter einer Altbauwohnung hatte die Miete wegen mehrerer Mängel gemindert. Er rügte ein nicht zu öffnendes Fenster im Badezimmer, Schimmelpilzbefall und eine mangelhafte Trittschalldämmung. Der Vermieter akzeptierte die Minderung nicht und klagte auf Zahlung der rückständigen Miete.

Teilweise mit Erfolg. Die Mangelrüge hinsichtlich der Trittschalldämmung war unter Berücksichtigung des Baualters und dem vom Vermieter daraus geschuldetem Baustandard nicht berechtigt (AG Köpenick, 23.05.14, Az. 7 C 127/14).

Mietminderung: Trotz Verlängerung des Mietvertrages behält der Mieter seine Rechte

Macht ein Mieter trotz Mängeln der Mieträume vorbehaltlos von einer Verlängerungsoption des Mietvertrages Gebrauch, so verliert er dennoch nicht seine rechtlichen Ansprüche hinsichtlich der Mängel.


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Der Mieter einer Arztpraxis hatte gegen den Vermieter seit 2006 Ansprüche wegen Mängeln der Mieträume geltend gemacht. Er beanspruchte eine Mietminderung i.H.v. 45 %. Er hatte aber auch von einer Verlängerungsoption im Mietvertrag Gebrauch gemacht und diesen zunächst bis 31.3.2009 verlängert.

Einen Vorbehalt wegen der Mietmängel erklärte er bei dieser Gelegenheit jedoch nicht. Im Jahr 2008 machte der Mieter erneut von der vertraglichen Verlängerungsoption Gebrauch. Das Mietverhältnis sollte nun mindestens bis zum 31.3.2014 dauern. Anfang 2009 reichte der Mieter Klage auf Rückzahlung von angeblich wegen dem Minderungsrecht zu viel gezahlter Miete ein.

Der Vermieter war der Ansicht, dass der Mieter keine Ansprüche wegen der Mängel geltend machen könnte, weil er trotz Kenntnis der Mängel von der Verlängerungsoption Gebrauch machte und zudem einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen zugestimmt hatte.

Vertragsverlängerung schließt Ansprüche wegen Mängel nicht aus

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass dem Mieter seine Mängelansprüche zustanden und diese nicht etwa deshalb ausgeschlossen waren, weil der Mieter die mietvertragliche Verlängerungsoption ausgeübt hatte und der Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen zugestimmt hatte.

Rechte wegen Mängeln von Mieträumen kann ein Mieter gemäß § 536b Satz 1 BGB regelmäßig dann nicht geltend machen, wenn er einen Mietvertrag in Kenntnis von Mängeln der Mieträume abschließt oder die Mieträume trotz Mängeln vorbehaltlos annimmt.

Die Ausübung einer vertraglichen Verlängerungsoption stellt aber keinen Erstabschluss eines Mietvertrages dar, sodass § 536b BGB hier nicht anwendbar ist. Wenn ein Mieter von einer mietvertraglichen Verlängerungsoption Gebrauch macht, kommt kein neuer Mietvertrag zustande sondern der bestehende Mietvertrag wird mit allen bestehenden Rechten und Pflichten fortgesetzt (BGH, Urteil v. 05.11.14, Az. XII ZR 15/12).

Mieter muss nur eine Modernisierung dulden, wenn er verurteilt ist

So entschied das Landgericht Berlin im Mai 2014. Ein Mieter kann gegen seinen Vermieter einen Unterlassungsanspruch durchsetzen, wenn der Vermieter eigenmächtig Modernisierungsmaßnahmen durchführt. Dulden muss ein Mieter eine Modernisierung, der er nicht zugestimmt hat, nur dann, wenn der Vermieter dies gerichtlich durchgesetzt hat.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter aufgefordert einer Modernisierung der Mieträume zuzustimmen. Obwohl der Mieter der Modernisierung nicht ausdrücklich zustimmte, begann der Vermieter mit den erforderlichen Arbeiten in den Mieträumen. Der Mieter beantragte eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung gegen den Vermieter.

Unterlassungsanspruch des Mieters

Mit Erfolg! Das Gericht entschied, dass dem Mieter der Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter zustand, da er in der Nutzung der Mietwohnung durch diesen gestört wurde. Ausreichend sind insoweit bereits nicht lediglich unerhebliche Lärm-, Geruchs- und Staubimmissionen oder sonstige nicht lediglich unwesentliche Gebrauchsbeeinträchtigungen.

Unsicherheiten bei der Beurteilung der Wesentlichkeit oder Unwesentlichkeit der Störung gehen dabei zu Lasten des Vermieters entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 08.10.04, Az. V ZR 85/04, NVwZ 2005, 116).

Ob der Mieter rechtlich zur Duldung der Maßnahmen entweder im Rahmen einer Instandhaltung gemäß § 555 a Abs. 1 BGB oder gemäß § 555 d Abs. 1 BGB im Rahmen einer Modernisierung verpflichtet war, bedurfte keiner abschließenden Entscheidung des Gerichts.

Denn selbst wenn sich danach eine Duldungspflicht des Mieters ergäbe, ließ diese nicht dessen Besitz- und Nutzungsanspruch an den Mieträumen entfallen. Es lag eine verbotene Eigenmacht des Vermieters vor, da er seinen Anspruch nicht gerichtlich durchgesetzt hatte (LG Berlin, Beschluss v. 13.05.14, Az. 67 S 105/14).

21. Januar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.