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Mietminderung: Geräuschpegel ist nicht immer ein Mangel

Bauliche Veränderungen im Haus sind nicht selten mit einer veränderten Geräuschkulisse verbunden:

Ein Dachgeschoss wird zu Wohnungen ausgebaut; der Teppichboden in einer Wohnung wird durch Fliesenbelag ersetzt; ein Gewerbemieter installiert eine Klimaanlage.

Erhöhter Geräuschpegel ist nicht immer ein Mangel

Mieter nehmen solche Veränderungen oft zum Anlass, um entrüstet die Miete zu mindern.

Fast immer sind sie damit im Unrecht.

Viele Mieter reagieren auf veränderte Geräusche in der unmittelbaren Wohnumgebung erfahrungsgemäß sehr empfindlich. War es zunächst „schön ruhig“, glauben sie, die Aufrechterhaltung dieses Zustands vom Vermieter beanspruchen zu können. Jede Erhöhung des Geräuschpegels halten sie für einen Mangel.


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Das ist aber falsch.

Kein Schutz vor nachteiligen Veränderungen im Rahmen der Grenzwerte

Ein Mieter kann nicht erwarten, dass der Zustand der Wohnung und ihres Umfelds von der Unterzeichnung des Mietvertrags an für die gesamte Mietdauer völlig identisch bleibt. Eigentlich selbstverständlich. Schließlich kann sich schon durch einen ganz normalen Mieterwechsel die Geräuschkulisse im Haus verändern.

Bisher gab es im Haus keine Hobby-Musiker. Nun zieht ein Klavierspieler ein, der täglich eine Stunde lang übt.

Das darf er auch, solange er die Ruhezeiten beachtet, und jeder andere Mieter muss sich damit abfinden. Genauso sind Sie als Vermieter berechtigt, Veränderungen im Gebäude vorzunehmen, beispielsweise das Dachgeschoss zu Wohnungen auszubauen, auch wenn dies zu einem erhöhten Geräuschpegel in manchen Mietwohnungen führt.

Ein Recht zur Mietminderung haben Ihre Mieter erst dann, wenn durch die Veränderungen bestehende Lärmschutzwerte überschritten werden. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mittlerweile mehrfach so entschieden (BGH, Urteile v. 17.06.09, Az. VIII ZR 131/08 und v. 23.09.09, Az. VIII ZR 300/08).

Nicht immer gelten die neuesten Schallschutzwerte

Bei baulichen Änderungen, die mit erheblichen Eingriffen in die Gebäudesubstanz verbunden sind – beispielsweise Dachausbau oder grundlegende Modernisierung – müssen Sie die Schallschutzwerte einhalten, die zum Zeitpunkt der Baumaßnahme gültig sind.

Geringfügige Umbaumaßnahmen, wie das Auswechseln des Fußbodenbelags, brauchen hingegen nur den Lärmschutzanforderungen zu genügen, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten (BGH, Urteil v. 17.06.09, Az. VIII ZR 131/08).

Stimmen Sie Beschaffenheitswünschen des Mieters nicht unüberlegt zu

Der BGH betont in seinen Entscheidungen jedoch auch, dass ein Minderungsrecht besteht, wenn bei Abschluss des Mietvertrags eine bestimmte Beschaffenheit der Wohnung besonders vereinbart wurde. Und eine solche Regelung muss nicht einmal schriftlich fixiert sein.

Es genügt, dass der Mieter Sie über seine besonderen Anforderungen an der Mietsache informiert und Sie dem zustimmen.

Haben Sie dem Mieter bei Vertragsabschluss beispielsweise Trittschallfreiheit zugesichert, kann Ihr Mieter die Miete mindern, wenn durch bauliche Veränderungen der Trittschall aus Nachbarwohnungen plötzlich doch zu hören ist, auch wenn die Grenzwerte der technischen Normen eingehalten werden.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.