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Mietminderung: In diesen Fällen ist sie ausgeschlossen

Für Sie als Vermieter wichtig zu wissen ist, in welchen Fällen ein Minderungsanspruch des Mieters nicht besteht. Unterscheiden Sie dabei die folgenden drei Fälle:

  • Der Mieter hat den Mangel bei Vertragsabschluss gekannt, ohne sich seine Rechte bei Abnahme der Wohnung vorzubehalten.
    • Beispiel:Bei der Wohnungsbesichtigung stellt der Mieter fest, dass sich vor dem Haus ein Sammelcontainer zum Einwerfen von Flaschen befindet. In Kenntnis dieses Umstands unterschreibt er den Mietvertrag ohne Vorbehalte.Eine Minderung wegen Lärmbelästigung die von dem Sammelcontainer ausgeht, kommt hier dann nicht mehr in Betracht.
  • Der Mangel ist dem Mieter bei Vertragsabschluss infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, ohne dass ein arglistiges Verschweigen seitens des Vermieters vorliegt.
    • Beispiel:Bei Besichtigung der Wohnung standen auf dem Nachbargrundstück bereits Bauschilder, die auf den baldigen Beginn von Bauarbeiten hinwiesen.Obgleich der Mieter an diesen Schildern vorbeigelaufen ist, nahm er hiervon – und das ist grob fahrlässig – keine Notiz.Etwas anderes würde dann gelten, wenn der Vermieter auf eine entsprechende Frage des Mieters wahrheitswidrig behaupten würde, das Bauvorhaben sei auf unbestimmte Zeit verschoben worden.
  • Ein Mangel tritt während der Mietzeit auf, der Mieter unterlässt die Anzeige, so dass der Vermieter aus diesem Grund keine Abhilfe schaffen konnte.
    • Beispiel:Zwei Jahre nach Einzug werden die Küchenfenster undicht, weil sich der Fensterkitt gelöst hat.Der Mieter unterlässt eine Mängelanzeige und möchte weitere zwei Jahre später aus diesem Grund Minderungsansprüche für die zurückliegende Zeit geltend machen.

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Vom Mieter verschuldete Mängel

Ebenfalls ausgeschlossen ist das Minderungsrecht, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat.

Mehr dazu: Mietminderung rückwirkend: Der rechtliche Rahmen.

Derartige Fälle treten in der Praxis etwa dann auf, wenn es um falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters geht. Wenn es daraufhin zu Feuchtigkeitsschäden kommt, scheiden Minderungsansprüche aus.

Dies gilt erst recht dann, wenn der Mieter die Wohnung anderweitig beschädigt (z.B. durch fahrlässige Verursachung eines Brandes).

Übersicht: Bagatellmängel

In den im Folgenden aufgezählten Fällen, haben Gerichte in der Vergangenheit Minderungsansprüche wegen Nichterreichen der Erheblichkeitsgrenze abgelehnt.

  • geringfügig verkleinerte Badewanne
  • Unterbringung von Asylbewerbern im gleichen Mehrfamilienhaus
  • Verunstaltung der Aussicht durch Rodung alten Baumbestands
  • Wasserdurchlässigkeit eines nach vorn geöffneten Balkons
  • zu steile Garagenzufahrt für PKW
  • Versagung der Modernisierung der Hausantenne zum Empfang von zusätzlichen Fernsehprogrammen
  • Lärmbelästigung durch Abriss des Nachbarhauses
  • geringfügige Öffnungs- und Schließgeräusche eines Gartentors
  • vereinzelt Spinnen in einer Parterre-Wohnung
  • zeitweiser Ausfall der Heizung im Sommer
  • Entzug der Erlaubnis, Wäsche im Garten zu trocknen, wenn im Haus ein Trockenraum zur Verfügung gestellt wird
  • abgetretene Türschwellen in der Wohnung
  • Unbenutzbarkeit des Balkons im Herbst und im Winter
  • Stilllegung des Müllschluckers
  • Ein kleiner Teil der Badezimmerwand (ein Quadratmeter) ist nicht vollständig verputzt
  • Haarrisse an der Decke einer Altbauwohnung
  • gelegentliche Überschreitung des Grenzwerts für Bleigehalt im Trinkwasser)

Prüfen Sie im Einzelfall also genau, wie und durch welches Verschulden ein Mangel an Ihrem Objekt entstanden ist, damit Ihr Mieter Sie mit einer Mietminderung nicht über den Tisch ziehen kann.

25. Juli 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.