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Mietminderung: Kenntnis des Mangels schließt Mieterminderungsrecht aus

Gemäß § 536 b BGB ist Ihr Mieter nicht zur Minderung der Miete berechtigt, wenn ein Mangel bereits vor Abschluss des Mietvertrags vorhanden und Ihrem Mieter auch bekannt war.

  • Neben der Mietwohnung befindet sich eine große Baulücke, in die ein Haus gebaut wird. Der Mieter unterschreibt den Mietvertrag, obwohl er die hiervon ausgehende Lärmbelästigung erkennt. Nach Beginn des Mietverhältnisses mindert er.
  • Bei der Wohnungsbesichtigung erblickt Ihr Mieter einen großen, nicht zu übersehenden Sprung in der Scheibe der Balkontür. Er sagt jedoch nichts, um den Abschluss des Mietverhältnisses nicht zu gefährden. Nach Abschluss des Mietvertrags teilt er Ihnen mit, er werde mindern.

In beiden Fällen kannte der Mieter den jeweiligen Mangel und sein Recht zur Minderung war daher nach § 536b BGB ausgeschlossen.

Keine Minderung bei grob fahrlässiger Unkenntnis

Das Gleiche gilt im Übrigen auch für Mängel, die Ihr Mieter zwar nicht gekannt hat, die er bei Vertragsschluss aber hätte erkennen können. Auch bei solchen „grob fahrlässig unbekannten“ Mängeln ist das Minderungsrecht ausgeschlossen. Das gilt jedoch nicht für Mängel, die Sie Ihrem Mieter arglistig verschwiegen haben.

Auf Mängel hinweisen und protokollieren

Versuchen Sie daher auf keinen Fall, Mängel zu verstecken, um die Wohnung besser vermieten zu können. Weisen Sie Ihren Mieter bei der Wohnungsbesichtigung bzw. -übergabe vielmehr explizit darauf hin.

Auf diese Weise erlangt er Kenntnis von den Mängeln und kann grundsätzlich nicht mehr mindern. Nehmen Sie Wohnungsmängel am besten mit in das Wohnungsübergabeprotokoll auf, das Sie auch von Ihrem Mieter unterschreiben lassen.

Auf diese Weise können Sie im Zweifel beweisen, dass er den fraglichen Mangel tatsächlich kannte.


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Kenntnis eines Mieters ausreichend

Im Übrigen: Haben Sie Ihre Wohnung an mehrere Mieter vermietet, genügt es, wenn einer von ihnen den Mangel kennt. Seine Kenntnis schließt nach einem Grundsatzurteil des BGH auch das Minderungsrecht der übrigen Mieter aus (BGH, Urteil v. 01.12.71, Az. ZR 888/70).

Akzeptierte und „gewünschte“ Mängel schließen die Minderung aus

Auch in den Fällen, in denen der Mangel erst im Laufe des Mietverhältnisses auftritt, kann das Recht Ihres Mieters zur Mietminderung ausgeschlossen sein.

Zum einen ist das der Fall, wenn der Mieter Ihnen gegenüber deutlich macht, dass der Mangel ihm nichts ausmacht. Mit anderen Worten: Er erklärt, dass er an der Mängelbeseitigung kein Interesse hat. Das hat zur Folge, dass er seine Miete mindestens weitere 9 Monate vorbehaltlos zahlen muss.

Achtung

Entscheidend ist hierbei, dass er klar macht, dass ihn der Mangel nicht stört. Die bloße vorbehaltlose Zahlung allein reicht nicht, um die Minderung auszuschließen.

Ihr Mieter hat eine Wohnung mit Balkon angemietet. Im Laufe der Mietzeit verrottet der Holzbelag des Balkons, sodass dieser nicht mehr nutzbar ist.

Ihr Mieter macht Ihnen im Sommer Meldung davon, erklärt Ihnen aber gleichzeitig, er lege ohnehin keinen Wert auf die Balkonnutzung, sondern halte sich lieber drinnen auf. Seine Miete zahlt er vorbehaltlos in voller Höhe weiter.

Im darauffolgenden Sommer besinnt er sich anders und mindert die Miete. Die Minderung erfolgt hier zu Unrecht, denn er hat sein Recht zur Mietminderung verwirkt.

Lassen Sie sich in so einem Fall nach Möglichkeit schriftlich von Ihrem Mieter bestätigen, dass er auf die Mängelbeseitigung keinen Wert legt. Dann sind Sie auf der sicheren Seite, falls er seine Meinung später ändert.

Erwünschte Baumaßnahme muss Mieter hinnehmen

Ähnlich sieht es bei solchen Mängeln aus, die infolge einer vom Mieter gewünschten baulichen Veränderung entstehen. Wenn Ihr Mieter beispielsweise wünscht, eine nichttragende Wand entfernen zu lassen, um eine offene Küche zu erhalten, kann er später nicht mit dem Grund mindern, die Kochgerüche wären nun in der ganzen Wohnung zu riechen.

Hier steht der Mangel in ursächlichem Zusammenhang mit der von ihm erwünschten Baumaßnahme, sodass er nicht mindern darf. Die Nachteile einer von ihm gewünschten Baumaßnahme muss Ihr Mieter ebenso hinnehmen wie deren Vorteile.

Kein Minderungsrecht bei selbstverschuldeten Mängeln

Auch wenn Ihr Mieter den Mangel selbst verschuldet hat, ist sein Minderungsrecht bezüglich dieses Mangels ausgeschlossen.

Das Gleiche gilt im Übrigen auch dann, wenn Ihr Mieter zwar nicht selbst, aber sein Mitbewohner, Gast oder ein von ihm beauftragter Handwerker den Schaden verursacht hat. Ihr Mieter hat in der Wohnung eine Waschmaschine angeschlossen.

Aufgrund eines Fehlers beim Anschließen läuft diese bei der ersten Wäsche aus. Selbst wenn es sich um einen erheblichen Wasserschaden handelt, darf Ihr Mieter nicht mindern, da er den Mangel verursacht hat.

Es entfällt im Übrigen nicht nur das Minderungsrecht, Ihr Mieter ist selbstverständlich auch zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet.

Vertragswidrige Nutzung schließt Minderung aus

Auch wenn Ihr Mieter die Mietsache vertragswidrig nutzt, darf er wegen aus dieser Nutzung resultierenden Mängeln nicht mindern.

Ihr Mieter betreibt in seiner allein zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung ein Gewerbe, das mit einem regen Publikumsverkehr verbunden ist.

Es kommt daher zu einem frühzeitigen Verschleiß der in der Wohnung befindlichen Böden. Hier ist Ihr Mieter nicht zur Minderung berechtigt.

Da er hier selbst die mietvertraglich vereinbarten Regeln bricht, kann er daraus keine Rechte für sich herleiten.

31. Juli 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.