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Mietminderung: Mieter dürfen keine abgeschlossene Haustür verlangen

Mietminderungen kommen im Alltag eines Vermieters immer wieder mal vor. Jedoch müssen Vermieter nicht jede Mietminderung einfach akzeptieren. Auch in diesem Fall ging es nicht:

Der Fall: Mietminderung wegen nicht abgeschlossener Haustür

Ein Vermieter hatte Schwierigkeiten mit einem erst vor kurzem eingezogener Mieter. Er hatte wiederholt darauf bestanden, dass die Haustür des Mietshauses ab 22:00 Uhr abgeschlossen werden solle. Das wurde bisher im gegenseitigen Einvernehmen der übrigen Mieter und des Vermieters nicht so praktiziert.

Eine entsprechende Regelung in der Hausordnung auf Wunsch des Mieters lehnte der Vermieter deshalb ab. Der Mieter reagierte mit einer Minderung der Miete.

Minderung der Miete war unzulässig

Das Verhalten des Mieters war jedoch nicht zulässig. Mietvertrag und Hausordnung können zwar vorsehen, dass eine Haustür nachts aus Sicherheitsgründen von den Mietern verschlossen werden muss.


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Der beratene Vermieter konnte aber vom Mieter nicht dazu gezwungen werden, nachträglich die bestehende Hausordnung abzuändern. Hier wäre zudem die Zustimmung der übrigen Mieter erforderlich.

In Gesetzen oder Verordnungen ist das Abschließen einer Haustür nicht vorgeschrieben. Eindeutige Gerichtsurteile existieren zumeist nicht. Das Verschließen einer Haustür verhindert zwar den Zutritt von unberechtigten Personen und sichert die Hausbewohner vor möglichen Einbrüchen ab. Andererseits – und das ist der springende Punkt – erschwert eine verschlossene Haustür aber auch eine notwendige Flucht in einem Notfall oder den Zutritt für Rettungskräfte.

Mietvertragsklausel über das Verschließen der Haustür ist unzulässig

Ein Vermieter kann bei einer Interessenabwägung also durchaus auch zu dem Ergebnis kommen, dass die Haustür nachts unverschlossen bleiben muss – auch wenn es sich nicht um eine sogenannte Fluchttür handelt. In der Rechtsprechung zu Mietverträgen beispielsweise werden Regelungen in Mietverträgen, dass die Haustür (nachts) zu verschließen ist, als unzulässig angesehen.

Eine Hausordnung enthält im Wesentlichen Verhaltensvorschriften, mit denen der Schutz eines Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden soll. Regelungen in einer Hausordnung einer Wohneigentümergemeinschaft müssen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) entsprechen.

Eine Regelung, während der Nachtzeiten die Haustür verschlossen zu halten, entspricht aber nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch unter Berücksichtigung des Sicherungsbedürfnisses einzelner Wohnungseigentümer führt das Abschließen einer Hauseingangstür zu einer erheblichen Gefährdung aller Wohnungseigentümer und ihrer Besucher.

Abschließen der Haustür – Fluchtmöglichkeiten dadurch erheblich eingeschränkt

Durch das Abschließen einer Haustür ist ein Verlassen eines Gebäudes im Brandfalle oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Dieses schränkt die Fluchtmöglichkeit erheblich ein, so dass eine abgeschlossene Haustür bei einem Brand oder in einem sonstigen Notfall ein tödliches Hindernis darstellen kann.

Obwohl dem Sicherungsbedürfnis einzelner Wohnungseigentümer durch eine geschlossene Haustür sicherlich in hohem Maße Rechnung getragen wird, wies ein Gericht ausdrücklich auf spezielle Schließsysteme hin. Es ist nämlich durchaus möglich, einen sicheren Verschluss eines Hauseingangs zu gewährleisten aber auch ein jederzeitiges Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne einen Schlüssel zu ermöglichen (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 12.05.15, Az. 2-13 S 127/12).

Tipp: Weisen Sie Ihre Mieter hierauf hin, damit Sie verstehen, warum Sie nicht so handeln können, wie Sie möchten. Die meisten Mieter zeigen nämlich erfahrungsgemäß Verständnis.

25. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.