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Mietminderung: Mieter dürfen nicht wegen jeder Kleinigkeit die Miete kürzen

Dass ein Mieter nicht ohne weiteres wegen jedem Mangel die Miete mindern kann, stellte das Landgericht Berlin im April 2015 klar. Vermieter können sich bei unerheblichen Mängeln erfolgreich darauf berufen, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume nicht beeinträchtigt ist.

Der Fall: Minderung der Miete

Ein Mieter hatte wegen verschiedener Mängel seiner Mietwohnung die Miete gemindert. Er bemängelte unter anderem, dass sich in der Abstellkammer ein Wasserfleck befand. Zudem war die Wärmedämmung so mangelhaft, dass im Sommer eine Temperatur von bis zu 50 °C und im Winter im Bad von nur 16 °C zu messen war.

Das Gäste-WC enthielt zudem einen Lüfter, der nach Ansicht des Mieters zu laut war. Der Mieter hatte zudem jeweils der Größe eines Cent-Stücks entsprechende Schimmelverfärbungen entdeckt. Da der Mieter die Miete minderte, verklagte ihn der Vermieter nach einigen Monaten auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Die Entscheidung des Gerichts: Nicht alle Minderungen müssen hingenommen werden

Teilweise mit Erfolg! Das Gericht entschied den Rechtsstreit teilweise zu Gunsten des Vermieters. Der in der Kammer vorhandene Wasserfleck stellte zwar eine vom Sollzustand nachteilige Abweichung und damit einen Mangel dar.


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Die darin liegende Einschränkung des Gebrauchs der Mietwohnung ließ jedoch angesichts der bestimmungsgemäßen Nutzung zu Abstellzwecken keine Beeinträchtigung erkennen, welche die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs.1 Satz3 BGB überstieg. Eine Minderung war diesbezüglich nicht begründet.

Die Nachteile aufgrund der unzureichenden Wärmedämmung waren mit einer Minderungsquote von 10 % anzusetzen. Dass im Sommer eine Temperatur von bis zu 50 °C und im Winter im Gäste-WC von 16 °C entstand rechtfertigte diese Minderungsquote. Für den lauten Lüfter im Bad war nur eine Minderung von 1 % gerechtfertigt.

Es war nach Ansicht des Gerichts bereits fraglich, ob dieser Mangel eine Gebrauchsbeeinträchtigung darstellte, welche die Erheblichkeitsschwelle gemäß § 536 Abs.1 Satz 3 BGB überschritt. Angesichts der Bedeutung eines Gäste-WC und dessen noch möglicher Benutzung, stellten die Geräusche des Ventilators zwar einen Mangel dar. Es lag aber keine Gebrauchsbeeinträchtigung vor, welche eine höhere Minderung gerechtfertigt hätte.

Die Schimmelbildungen waren unerheblich im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. In der Mängelanzeige waren lediglich Verfärbungen beschrieben und zwar 20 bis 40 Flecken jeweils in der Größe eines Cents. Die Verfärbungen waren hellgrau bzw. gelblich. Das indizierte gerade keine bei Feuchtigkeit auftretende Schwarzschimmelbildung. Es lag lediglich eine optische Beeinträchtigung vor, die unterhalb der Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB lag.

Auch ein vom Mieter angezeigter Wasserschaden begründete keinen Minderungsanspruch des Mieters, denn er hatte nur eine geringfügige, unterhalb der Erheblichkeitsschwelle liegende Gebrauchsbeeinträchtigung zur Folge.

Die Folgen bestanden allein darin, dass im Kinderzimmer an der oberen Wandkante sich die Tapete wellte und abzulösen begann. Dies rechtfertigte keine Minderung (LG Berlin, Urteil v. 10.04.15, Az. 63 S 318/14).

Fazit: Mängel überprüfen

Tipp: Vermieter sollten gegebenenfalls genau prüfen, ob der betreffende Mangel „erheblich“ ist und den Mieter darauf hinweisen, dass er verneinendenfalls schon nach dem Gesetz (§ 536 BGB) nicht mindern darf.

5. November 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.