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Mietminderung: Welche Voraussetzungen gelten

Im entschiedenen Fall beklagte sich der Mieter einer Wohnung im 4. Stock eines innerstädtischen Wohnund Geschäftshauses über Lärmbelästigung durch eine Lüftungsanlage.

Bei Abschluss des Mietvertrags hatte sich im Erdgeschoss des Hauses eine Bankfiliale befunden.

Zuletzt wurde in den Räumen ein Fischrestaurant betrieben. Nach Eröffnung des Restaurants war eine Lüftungsanlage installiert worden, deren Kamin durch den Innenhof zum Dach führt.

Der Mieter empfand die Geräusche der Lüftungsanlage als störend und minderte daher seine Miete.

Nach dem BGH stellten die von der Lüftungsanlage verursachten Geräusche keinen Mangel dar. Entscheidend hierfür war, dass diese die Grenzwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) nicht überschritten.

Als Vermieter schulden Sie nämlich nur die Einhaltung der technischen Normen. Das gilt auch dann, wenn vor den durchgeführten Änderungen weniger Lärm vorhanden war.


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Weist nämlich das Gebäude bei Mietbeginn einen Immissionsstandard auf, der besser ist, als nach den maßgeblichen technischen Normen vorgeschrieben, kann der Mieter nicht erwarten, dass der Vermieter diesen Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses beibehält.

Beschwert sich Ihr Mieter über Lärm belästigung, überprüfen Sie also zunächst, ob die durch die TA Lärm vorgeschriebenen Grenzwerte überschritten werden. Laut TA Lärm darf zum Beispiel die Geräuschübertragung in Gebäuden tagsüber nicht mehr als 35 db(A), ab 22:00 Uhr nicht mehr als 25 db(A) betragen.

Erst bei Überschreitung dieser Grenzen kommt eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung überhaupt in Betracht.

Bauliche Veränderungen steigern Lärm

Die Wohnung dient Ihrem Mieter als Rückzugs- und Erholungsraum. Kommt es zu Beeinträchtigungen durch Lärmbelästigung, darf Ihr Mieter seine Miete mindern.

Lärm berechtigt Ihren Mieter nach Urteil des Bundesgerichtshofs allerdings nicht immer zur Minderung der Miete.

Nehmen Sie nämlich bauliche Veränderungen an Ihrer Immobilie vor, die den Lärm zwar steigern, dieser aber die Lärm-Grenzwerte nicht überschreitet, führt das nicht zu einem Mangel (BGH, Urteil v. 23.09.09, Az. VIII ZR 300/08).

Mietminderung vom Abrechnungsbetrag abziehen

Seit dem Grundsatzurteil des BGH vom 06.04.05 ist höchstrichterlich geklärt, dass Mietminderungen ausgehend von der Bruttomiete vorgenommen werden dürfen (Az. VII ZR 225/ 03). Wurde im letzten Jahr Ihre Miete gemindert, müssen Sie die Kürzung der Betriebskosten auch in Ihrer Betriebskostenabrechnung berücksichtigen.

Hierzu erstellen Sie zunächst ganz normal Ihre Betriebskostenabrechnung. Erst wenn Sie den Abrechnungsbetrag ermittelt haben, ziehen Sie hiervon prozentual die Betriebskosten in Höhe der Mietminderung für den betreffenden Zeitraum ab – natürlich nur, wenn die Minderung nach Grund und Höhe berechtigt war.

Nun sehen Sie, ob Sie gegen Ihren Mieter noch eine Nachforderung haben oder der Mieter ein Guthaben hält.

Der Mieter hat gemäß seinem Mietvertrag während des Abrechnungszeitraums insgesamt 1.200 € an Vorauszahlungen geleistet. Ihre Abrechnung ergibt, dass tatsächlich Kosten in Höhe von 1.000 € angefallen sind.

Der Mieter ist berechtigt gewesen, die Miete im gesamten Abrechnungszeitraum um 20% (= 200 €) zu mindern. Damit schuldet er Ihnen auch nur 80% der Betriebskosten, also 800 € (1.000 € abzüglich 200 €). Da er 1.200 € geleistet hat, führt die Abrechnung zu einem Guthaben des Mieters in Höhe von 400 €.

Der Mieter hat wiederum 1.200 € an Vorauszahlungen geleistet. Die Abrechnung ergibt angefallene Kosten von 1.600 €. Der Mieter ist diesmal berechtigt, die Miete in Höhe von 10% für 3 Monate (= 160 €/12 × 3 = 40 €) zu mindern.

Hier schuldet der Mieter Betriebskosten in Höhe von 1.560 €. Da der Mieter 1.200 € entrichtet hat, können Sie 360 € von ihm nachfordern.

30. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.