MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Miete mindern: Rechtens bei mehr als 10% Flächenabweichung

Bereits vor einigen Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) folgendes entschieden:

Ihr Mieter kann die Miete mindern, wenn die Wohnfläche mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 295/03).

Bis 10% Abweichung: Mieter darf nicht mindern

Mit seinem Urteil zur Mietminderung vom 24.03.2004 (Az. VIII ZR 295/03) hat der BGH seine 10%-Rechtsprechung begründet.

Seither gilt Folgendes:

  • Ist die Wohnung um weniger als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete nicht mindern.

Ausnahme: Er weist Ihnen plausibel nach, warum für ihn ganz persönlich schon eine Abweichung von weniger als 10% eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung darstellt.

Die Wohnung hat statt vereinbarter 98 m² nur 92 m² Wohnfläche. Da die Abweichung nur 6,12% beträgt, darf der Mieter nicht mindern.

Mehr als 10%: Mieter darf mindern

  • Ist die Wohnung um mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete (einschließlich der Betriebskosten) mindern.

  • Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Und zwar um die volle Diskrepanz:

Ist die Wohnung beispielsweise um 13% kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete einschließlich der Betriebskosten ohne weitere Begründung auch um 13% mindern.

Mietkaution: herabsetzen und zurückzahlen

Vermieten Sie eine Wohnung, dürfen Sie von dem Mieter maximal die 3-fache Monatsmiete ohne Betriebskosten als Mietkaution fordern (§ 551 BGB).

Ist die Wohnung mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag angegeben wurde, hat die damit zulässige Mietminderung auch Auswirkungen auf die Höhe der Mietkaution.

In diesem Fall ist die Kaution ebenfalls zu reduzieren, und zwar auf die 3-fache – dauerhaft geminderte – Nettokaltmiete.

Mieter darf zu viel gezahlte Kaution zurückfordern

Kautionsbetrag darf er – auch im laufenden Mietverhältnis – von Ihnen zurückfordern. So hat es der BGH entschieden (Urteil v. 20.07.05, Az. VIII ZR 347/04).

Entsprechend der 10%-Regel hat ein Mieter ein solches Recht jedoch nicht, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche weniger als 10% beträgt.

Da der Mieter in diesem Fall auch nicht die Miete mindern darf, ändert sich auch nicht die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Mietkaution, wie der BGH in dem angegebenen Urteil ausdrücklich festgestellt hat.

Wohnflächenvereinbarung im Vorfeld des Vertragsschlusses

In einem anderen Urteil entschied der BGH erneut zu diesem Thema: Schweigt ein schriftlicher Mietvertrag zur Wohnungsgröße, kann dennoch eine Wohnflächenvereinbarung im Vorfeld des Vertragsschlusses konkludent getroffen worden sein (BGH, Urteil v. 23.06.10, Az. VIII ZR 256/09).

Im konkreten Fall ging es um eine Dachgeschosswohnung, deren schriftlicher Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße enthielt.

In einer Annonce war die Wohnung jedoch wie folgt angeboten worden:„MA-Waldhof, 3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², … DM 890 + NK“.

Außerdem erhielt die Mieterin vor Abschluss des Vertrags einen Grundriss und eine Wohnflächenberechnung, in der die Größe der Wohnung mit 76,45 m² ausgewiesen war.

Als die Mieterin feststellte, dass die Wohnung lediglich 53,25 m² groß war, verlangte sie die Rückzahlung der überbezahlten Miete. Der BGH gab der Mieterin Recht. Es sei eine konkludente, also schlüssige, Vereinbarung über die Wohnungsgröße erfolgt.

Konkludente Vereinbarung aufgrund der Gesamtumstände

Das schlüssige Verhalten lag vor der Unterzeichnung des Mietvertrags. Dies sei nämlich in der Angabe der Quadratmeter in der Annonce sowie der Übersendung der Wohnflächenberechnung zu erkennen.

Diese Gesamtumstände ließen darauf schließen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen Vorstellung abschlossen, die Wohnung sei 76,45 m² groß.

Allein aus dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag könne nicht geschlossen werden, dass die Parteien hinsichtlich der Wohnfläche keine vertragliche Bindung gewollt hätten.

Für Sie als Vermieter bedeutet dieses Urteil, dass Sie sich mit Angaben über die Größe Ihrer Wohnung möglichst zurückhalten. Andernfalls riskieren Sie einen Rückzahlungsanspruch Ihres Mieters.

Geben Sie die konkrete Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung nur an, wenn sichergestellt ist, dass diese Angabe auch stimmt.

3. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.