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Mietminderung rückwirkend: Der rechtliche Rahmen

Kennen Sie den rechtlichen Rahmen der Mietminderung, um optimal mit dieser verzwickten Situation umgehen zu können.

Wenn Ihr Mieter trotz eines Mangels die Miete zahlt

Hinsichtlich solcher Mängel, die erst während des Mietverhältnisses auftreten, hat der Bundesgerichtshof (Entscheidung vom 16. Juli 2003, VII ZR 274/02) seine bisherige Rechtsprechung geändert.

Bislang verlor der Mieter sein Recht zur Mietminderung, wenn er trotz Kenntnis eines während des Mietverhältnisses auftretenden Mangels seine Miete über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos weiter gezahlt hatte.

Der Bundesgerichtshof sah hierbei sechs Monate als eine solche längere Zeit an. Nunmehr gilt für Wohnungsmängel, die während der Mietzeit auftreten Folgendes:

  • Der Mieter verliert sein Recht zur Mietminderung nicht automatisch sechs Monate nach Auftreten des Mangels, wenn er die ganze Zeit über vorbehaltlos die Miete gezahlt hat.

  • Auch wenn Mieter Sie erst nach mehr als sechs Monaten darüber informieren, dass ein Wohnungsmangel vorliegt, kann er von diesem Zeitpunkt an für die Zukunft noch die Miete mindern.

  • Zeigt der Mieter einen Mangel sofort an, in der Hoffnung, der Mangel werde abgestellt werden, so riskiert er sein Mietminderungsrecht nicht, wenn er deutlich zeigt, dass er nur deswegen nicht mindert, weil er auf die baldige Mängelbeseitigung vertraut.

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  • Dann kann er nach sechs Monaten oder auch später die Miete mindern und auch die Rückzahlung überbezahlter Mieten von Ihnen verlangen.

Zwar wird in der Entscheidung darauf hingewiesen, dass im Einzelfall die Minderung nach sechsmonatiger vorbehaltloser Zahlung doch ausgeschlossen sein kann, wenn im Verhalten des Mieters ein ausdrücklicher oder stillschweigender Verzicht auf das Minderungsrecht zu sehen ist.

Da aber die Frage, wann ein solcher Verzicht vorliegt, von Fall zu Fall anders beurteilt wird, sollten Sie auf das Vorliegen eines solchen Verzichtes nur dann vertrauen, wenn Sie diesen schriftlich in Händen halten.

Anderenfalls sollten Sie die Mängelbeseitigung unverzüglich veranlassen, sofern ein Mangel tatsächlich vorliegt.

Hinweis: Selbst wenn kein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegt, können Sie Ihren Anspruch auf Zahlung der vollen Miete verlieren, wenn Sie die Mietminderung über viele Monate widerspruchslos hinnehmen.

Wenn Sie also feststellen, dass Ihr Mieter seine Miete mindert, dann widersprechen Sie dieser rein vorsorglich sofort dem Grunde und der Höhe nach. So können Sie der Mietminderung widersprechen:

Ihre Mietminderung von 20% (100,00 €) monatlich seit 04/2005

Sehr geehrter Herr Mustermann, Sie haben Ihre monatliche Kaltmiete um 20% (100,00 €) gemindert. Dieser Minderung muss ich rein vorsorglich sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach widersprechen.

Dennoch möchte ich mir die von Ihnen gerügten Mängel gerne anschauen und bitte Sie daher, sich mit mir unter oben genannter Telefonnummer zwecks Vereinbarung eines Termins zur Mängelbesichtigung in Verbindung zu setzen.

Kein vertraglicher Ausschluss der Mietminderung

Vertragliche Einschränkungen der Mietminderung sind im Rahmen von Wohnraummietverträgen nicht möglich. Lediglich bei Gewerbemietverträgen ist eine mietvertragliche Beschränkung des Minderungsrechts zulässig.

Eine Formularklausel, wonach die Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird, ist allerdings auch in gewerblichen Mietverträgen unwirksam.

Praxis-Tipp: Sie haben aber die Möglichkeit, Mietminderungen tatsächlich auszuschließen, indem Sie Mängel, die vorhanden sind oder die Sie erwarten, ausdrücklich im Mietvertrag aufführen.

So können Sie etwa darauf hinweisen, dass in der Nachbarschaft in Kürze größere Baumaßnahme stattfinden werden, die eine nicht unerhebliche Lärmbelästigung mit sich bringen können. Behält sich ein Mieter die Minderung dann nicht ausdrücklich vor, verliert er seinen Anspruch auf Mietminderung.

Mietminderung: Graffiti müssen Sie beseitigen

In der letzten Woche wandte sich ein Vermieter an mich, dessen Mieter die Miete um 5% wegen Farbschmierereien im Hauseingang und auf seinem Briefkasten gemindert hatte. Der Vermieter war verständlicherweise empört – er konnte ja nichts dafür. 

Jedoch: Farbschmierereien und sogar Graffiti stellen einen Mangel des Miethauses dar. Als Vermieter müssen Sie den vertragsgemäßen Zustand von Mietwohnungen und -haus in dem Zustand erhalten, wie er bei Abschluss des Mietvertrages bestand.

Das gilt für alle Grundstücks- und Gebäudeteile, die zur gemeinschaftlichen Benutzung durch Ihre Mieter bestimmt sind. Hierzu gehören auch Hauseingang, Klingelanlage, Briefkästen und Haustür und Hausflur.

Mietminderung: Mieter haben Anspruch auf saubere Wände

Ihre Mieter haben einen Anspruch darauf, dass Sie als Vermieter Farbschmierereien und Graffiti im Eingangsbereich Ihres Miethauses, an der Haustür sowie an der Klingel- und Briefkastenanlage beseitigen.

Befand sich Ihr Hauseingangsbereich also zum Zeitpunkt der Anmietung in einem optisch einwandfreien Zustand, sind Sie verpflichtet, später angebrachte Graffiti zu beseitigen. 

Manche Gerichte stellen jedoch darauf ab, ob die Graffiti-Schmierereien erheblich sind und das ortsübliche Maß übersteigen. Die Grenze ist auf jeden Fall erreicht, wenn ein Haus einen verwahrlosten Eindruck macht.

Mietminderung wegen Graffiti: Vertraglich vorausgesetzter Zustand

Dass Sie als Vermieter für den Vandalismus nicht verantwortlich sind, spielt nach dem Gesetz leider keine Rolle. Ein Mangel liegt unabhängig von der Schuld des Vermieters vor, wenn der tatsächliche Zustand des Miethauses vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht.

23. Januar 2009

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.