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Mietminderung rückwirkend: Wann die Miete gekürzt werden darf

Nicht selten kommt es vor, dass ein Mieter nicht nur anfängt die Miete zu mindern, sondern dies dann auch rückwirkend tut.

Folge: Je nach Minderungshöhe zahlt der Mieter die Miete dann zunächst fast gar nicht mehr.

Rechtmäßig ist das aber nur, wenn der Mieter die folgenden drei Grundsätze beachtet.

Mietminderung: Mieter darf später noch mindern

Trotz vorbehaltloser Mietzahlung darf der Mieter später noch mindern.

Grundsätzlich darf ein Mieter auch wegen eines schon mehrere Monate bestehenden und dem Vermieter angezeigten Mietmangels mit der Mietminderung beginnen.

Ausnahme: Wenn der Mieter dem Vermieter gegenüber deutlich zu erkennen gegeben hat, dass er an der Mangelbeseitigung kein Interesse hat.

Dann verliert der Mieter sein Recht auf Mietminderung.

Trotz verspäteter Mängelanzeige darf Mieter für Zukunft mindern

Auch wenn Ihr Mieter Sie als Vermieter mit mehreren Monaten Verspätung über einen Mangel informiert hat, kann er von diesem Zeitpunkt an für die Zukunft durchaus die Miete mindern.

Beachten Sie: Eine rückwirkende Minderung für die Zeit vor der Mängelanzeige darf Ihr Mieter aber nicht vornehmen. Außerdem haftet Ihnen der Mieter für alle Schäden, die Ihnen durch die verspätete Mängelanzeige entstehen.

Rückwirkende Mietminderung ist grundsätzlich möglich

Zeigt der Mieter Ihnen einen Mangel umgehend an und mindert er nicht die Miete in der Hoffnung, der Mangel werde bald beseitigt, so riskiert er sein Mietminderungsrecht nicht.

Das gilt aber nur, wenn er Ihnen gegenüber deutlich macht, dass er die Mangelbeseitigung wünscht.

Erfüllt sich die Hoffnung des Mieters auf Beseitigung des Mangels nicht, darf der Mieter die Miete mindern und auch für die Vergangenheit die Rückzahlung überbezahlter Mieten von Ihnen verlangen.

Mietminderung: Wann liegt ein „Mangel“ überhaupt vor?

Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass die Wohnung einen erheblichen Mangel bzw. Fehler aufweist.

Trennen Sie bitte die Frage des Vorhandenseins eines Mangels von der Frage, ob und in welcher Höhe ein vorhandener Mangel zur Minderung berechtigt: Prüfen Sie immer zuerst, ob überhaupt ein erheblicher Mangel vorliegt.


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Erst wenn dies der Fall ist, geht es um die Frage welche Minderung im konkreten Fall angemessen ist.

Nach der gesetzlichen Regelung liegt ein Mangel der Mietsache dann vor, wenn deren Tauglichkeit nicht nur unerheblich gemindert ist. Der Mangel muss also dazu führen, dass der Gebrauch der Wohnung deutlich spürbar erschwert oder eingeschränkt ist.

In der Praxis handelt es sich typischerweise um folgende Fälle, in denen Wohnungsmängel angenommen werden:

  • Feuchtigkeitsschäden
  • undichte Fenster und Türen
  • nicht ausreichende Beheizbarkeit der Wohnung
  • überdurchschnittliche Lärmbelästigungen durch Nachbarn oder Baustellen
  • eingeschränkte Nutzbarkeit von Bädern oder Toiletten
  • Geruchsbelästigungen aus der Nachbarschaft
  • Ungeziefer in der Wohnung
  • Schadstoffe in der Wohnung
  • unzureichende Wasserqualität

Keine Mietminderung bei Bagatellmängeln

Bei nur unerheblichen Mängeln ist eine Mietminderung nicht möglich. In derartigen Fällen müssen Sie sich nicht auf eine Kürzung der Miete einlassen.

Dies gilt beispielsweise für folgende Situationen:

  • nur unwesentliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, weil die tatsächliche Wohnfläche von der im Vertrag festgehaltenen Wohnfläche unwesentlich abweicht (z. B. 5%)
  • Nichtvorhandensein einer Kellerbeleuchtung, wenn der Keller noch durch ein Fenster oder einen Lichtschacht mit natürlichem Licht versorgt wird
  • Neubaufeuchtigkeit: Die bei Bezug eines Neubaus übliche Neubaufeuchtigkeit stellt keinen erheblichen Mangel dar. Der Mieter ist verpflichtet, während der Ausfeuchtungszeit verstärkt zu lüften. Außerdem darf er während dieser Zeit die Möbel nicht direkt an die Wände stellen

Überprüfen Sie daher immer genau, ob eine Mietminderung angemessen ist und reagieren Sie schnell!

16. April 2008

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.