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Mietminderung – so bekommen Sie dieses Dauerärgernis problemlos in den Griff

Immer wieder versuchen Mieter, durch Mietminderungen ihre monatliche Mietbelastung kleinzurechnen. Oft sind die Mietkürzungen jedoch überzogen oder sogar vollkommen unberechtigt. Wir zeigen Ihnen, wie Sie sich erfolgreich vor finanziellen Einbußen schützen können.

Die erste Pflicht des Mieters bei einem Mangel in den gemieteten Räumen besteht darin, Sie als Vermieter oder Verwalter auf diesen Mangel hinzuweisen.

Ohne Anzeige keine Mietkürzung

Ohne eine solche Mängelanzeige darf der Mieter die Miete nicht mindern. Auch eine Mietminderung für einen Zeitraum, der vor der Mängelanzeige liegt, kommt nicht in Betracht.

Beispiel: Der Mieter teilt Ihnen am 01.12. mit, dass bereits seit 2 Wochen das Wasser in seiner Küche nicht mehr warm wird. Ab dem 01.12. kann der Mieter die Miete mindern, bis der Mangel behoben ist. Eine Mietminderung für den Monat November ist unzulässig, da der Mieter zu diesem Zeitpunkt den Mangel noch nicht mitgeteilt hatte.

Und Ihr Recht geht noch weiter: Kürzt der Mieter ohne vorherige Mängelanzeige einfach die Miete, dürfen Sie ihm sogar fristlos kündigen – sofern sein Mietrückstand mindestens 2 Monatsmieten beträgt (BGH, Urteil v. 05.12.12, Az. VIII ZR 75/12). Behauptet Ihr Mieter erst nach Ausspruch Ihrer Kündigung, dass in den gemieteten Räumen Mängel bestehen und er deshalb die Miete gemindert habe, ist das unbeachtlich. Ihre Kündigung bleibt wirksam.

Mündliche Mängelanzeige genügt

Mancher Vermieter oder Verwalter meint, dass er nicht zu reagieren braucht, solange der Mieter ihm einen Mangel nicht schriftlich mitgeteilt hat. Das ist jedoch ein Irrtum. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Form für Mängelanzeigen vor. So genügt es, wenn der Mieter Sie bei einem zufälligen Zusammentreffen im Hausflur auf den Mangel anspricht.


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Nähere Erläuterungen zur Ursache oder den Auswirkungen des Mangels sind nicht nötig. Auch seine Absicht, wegen des Mangels die Miete mindern zu wollen, braucht er Ihnen nicht ausdrücklich anzuzeigen. Ihr Vorteil: Im Streitfall muss der Mieter beweisen, wann und wo er Sie auf den Mangel hingewiesen hat.

Tipp: Mangel persönlich vor Ort prüfen

Zeigt der Mieter einen Mangel an, ist es wichtig, zügig zu reagieren. Machen Sie sich vor Ort persönlich ein Bild von dem gerügten Mangel. So können Sie abschätzen, ob Sie tätig werden müssen oder ob der Mangel eventuell unerheblich ist. Außerdem erhalten Sie vor Ort Anhaltspunkte über den Umfang der Beeinträchtigung des Mieters und die Höhe einer möglichen Mietminderung.

Keine Mietminderung bei unerheblichen Mängeln

Der Mieter darf die Miete nicht kürzen, wenn der angezeigte Mangel die Nutzung der Mieträume nur unerheblich beeinträchtigt (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB). Das ist in der Regel bei kurzfristigen leichten Störungen der Fall.

Beispiel:  Sehr kurzer Heizungsausfall oder vorübergehende, geringfügige Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung (1°C), Haarrisse an Wänden, geringfügige Unterschreitung der Schalldämmwerte, Wohnflächenabweichung von weniger als 10%.

Prüfen Sie immer Minderungsausschlüsse

Selbst wenn der von Ihrem Mieter angezeigte Mangel erheblich ist: Vergewissern Sie sich, ob der Mieter tatsächlich zur Mietminderung berechtigt ist oder ob die Mietkürzung im konkreten Fall aufgrund besonderer Umstände ausgeschlossen ist.

Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter den Mangel beim Vertragsabschluss bereits gekannt (§ 536b BGB) oder wenn er das Auftreten des Mangels selbst verschuldet hat. Auch durch lange vorbehaltlose Mietzahlung trotz eines bestehenden Mangels kann das Minderungsrecht ausgeschlossen sein.

Bitte beachten Sie: Selbst wenn die Mietminderung Ihres Mieters ausgeschlossen ist, kann noch ein Anspruch auf Mängelbeseitigung bestehen. Eine Verjährung des Mangelbeseitigungsanspruchs während der Mietzeit kommt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht in Betracht (Urteil v. 17.02.10, Az. VIII ZR 104/09).

Tipp: Widersprechen Sie der Mietkürzung

Ergibt Ihre Prüfung, dass der Mieter zu einer Mietminderung nicht berechtigt ist, widersprechen Sie unverzüglich. Achten Sie darauf, den Zugang Ihres Widerspruchs im Streitfall beweisen zu können. Nehmen Sie eine Mietkürzung nämlich über etliche Monate widerspruchslos hin, könnten die Gerichte dies als Eingeständnis des Mangels ansehen.

Nur angemessene Mietminderung ist zulässig

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels im konkreten Einzelfall. Sie berechnet sich immer als ein Prozentsatz aus der Bruttomiete (BGH, Urteil v. 06.04.05, Az. XII ZR 225/03).

Kürzen darf der Mieter nur für die Zeit, während derer ein erheblicher Mangel besteht. Außerdem darf die Mietminderung erst beginnen, wenn Sie von dem Mangel Kenntnis erhalten. Rechnen Sie also taggenau ab.

Beispiel: Am 18.11. hat der Mieter Ihnen einen Heizungsausfall gemeldet, der am 21.11. behoben war. Der Mieter will die Novembermiete um 80% kürzen. Angenommen, die Quote von 80% sei beim Heizungsausfall prinzipiell angemessen. Da der Heizungsausfall aber nur 4 von 30 Tagen betrifft, darf der Mieter die Miete nur um 4/30 von diesen 80%, also um 10,67% kürzen.

Tipp: Einigen Sie sich über die Minderungshöhe

Wenn Sie eine Mietminderung grundsätzlich akzeptieren wollen, nur hinsichtlich der Höhe mit Ihrem Mieter uneinig sind, vermeiden Sie unbedingt den Gang zum Gericht.

Meist liegt die Lösung – sei es durch Vergleich oder Gerichtsurteil – in der Mitte. Dann sind die Kosten für beide Seiten höher, als wenn Sie sich außergerichtlich geeinigt hätten. Nutzen Sie dies als Argument, um Ihren Mieter zu einer außergerichtlichen Einigung zu bewegen.

12. Januar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.