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Mietminderung: So beurteilen Sie, ob Sie angemessen ist

Ist ein Mangel gegeben, der Ihren Mieter zur Minderung berechtigt, werden Sie feststellen, dass dieser die Höhe der Minderung recht großzügig festlegt.

Das ist ein alltägliches Problem, denn das Gesetz regelt nicht, wie hoch die Minderung im Einzelfall sein darf.

Schnell werden 25 bis 30% angesetzt, wo nur 5 bis 10% angemessen sind.

Um hier keine Nachteile zu erleiden, müssen Sie natürlich wissen, wie die Minderung berechnet wird und welche Höhe angemessen ist. Denn eine unangemessene Mietminderung müssen Sie nicht akzeptieren.

Außerdem: Ob eine Mietminderung angemessen ist, lässt sich durchaus nachprüfen.

So berechnen Sie die Minderung

Lange Zeit war umstritten, ob eine Mietminderung von der Bruttomiete, also der Miete einschließlich der Nebenkosten oder aber der Nettomiete, also der monatlichen Miete ohne die Nebenkosten, zu berechnen ist. Der BGH hat diese Frage bereits vor einiger Zeit geklärt: Bemessungsgrundlage einer Minderung ist die Bruttomiete.

Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung gezahlt werden müssen (BGH, Urteil v. 06.04.05, Az. XII ZR 225/03).

Ihr Mieter zahlt eine monatliche Miete von 800 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 250 €. Wegen eines Mangels mindert er seine Miete für den Monat März um 10%. Er kann damit 80 € von der Kaltmiete und 25 € von den Betriebskosten einbehalten.

Minderung bei BK-Abrechnung berücksichtigen

Bei der Betriebskostenabrechnung für dieses Abrechnungsjahr müssen Sie dann berücksichtigen, dass Ihr Mieter 25 € von den Vorauszahlungen einbehalten durfte. Das bedeutet, Sie müssen diesen Betrag von den Betriebskosten abziehen.


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Halten Sie das bereits jetzt in Ihren Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung fest. Andernfalls müssen Sie mit Reklamationen bei der Betriebskostenabrechnung rechnen.

Kontrollieren Sie den Zeitraum, in dem gemindert wird

Fehler zu Lasten der Vermieter passieren häufig bei der Bestimmung des Zeitraums, in dem gemindert wird. Seien Sie hier wachsam.

Viele Mieter gehen davon aus, dass sie beispielsweise 10% einer Monatsmiete kürzen dürfen, wenn in diesem Monat ein Mangel besteht. Das ist aber nicht unbedingt so. Vielmehr beginnt der Zeitraum, in dem Ihr Mieter mindern darf, erst mit der Anzeige des Mangels und er endet an dem Tag, an dem der Mangel beseitigt wird. In der Regel ist das kein voller Monat.

Ihr Mieter meldet Ihnen am 11.03.2010, dass die Heizung knackende Geräusche von sich gibt, der von Ihnen beauftragte Handwerker beseitigt den Mangel am 20.03.2010. Hier darf Ihr Mieter die Miete März um 10% anteilig für 10 Tage mindern.

Zahlt er 500 € inklusive Betriebskosten, darf er hiervon nicht etwa 50 €, sondern nur den anteiligen Betrag für 10 Tage, also 16,13 € einbehalten.

Ihr Mieter kann auch rückwirkend mindern

Oft passiert es, dass Mieter einen Mangel anzeigen und zunächst auf eine Minderung verzichten. Erst wenn sich die Mängelbeseitigung hinauszögert, mindern sie, das jedoch rückwirkend. In der Regel verrechnen sie die Minderung dann mit den laufenden Mietzahlungen.

Eine solche Vorgehensweise ist durchaus zulässig, wie der BGH in einem Grundsatzurteil entschieden hat (BGH, Urteil v. 16.07.03 Az. VII ZR 274/02).

Mieter muss auf Mängelbeseitigung vertraut haben

Entscheidend für die Zulässigkeit einer rückwirkenden Minderung ist, dass Ihr Mieter einen Mangel anzeigt. Außerdem muss er die Minderung in der Hoffnung unterlassen, der Mangel werde abgestellt. Allerdings muss er deutlich zeigen, dass er nur deswegen nicht mindert, weil er auf die baldige Mängelbeseitigung vertraut.

Ausreichend hierfür wäre schon, dass er sich häufiger nach der Mängelbeseitigung erkundigt. In einem solchen Fall kann er auch nach Monaten die Miete mindern und die Rückzahlung überbezahlter Mieten verlangen.

Minderung trotz vorbehaltloser Zahlung möglich

In einem solchen Fall verliert Ihr Mieter sein Recht zur Mietminderung auch dann nicht, wenn er seine Miete die ganze Zeit über vorbehaltlos gezahlt hat.

Auch wenn Ihr Mieter seiner Anzeigepflicht verspätet nachkommt, steht das einer Minderung nicht entgegen. Das gilt auch dann, wenn die Verspätung mehrere Monate beträgt. Ihr Mieter darf dann allerdings nur für die Zukunft mindern – also erst ab der Anzeige und nicht für die Zeit davor.

Am 10.09.2009 tritt in der Wohnung ein Wasserschaden auf, den Ihr Mieter Ihnen am 20.09. meldet. Sie beauftragen unverzüglich einen Handwerker mit der Beseitigung des Mangels, diese zieht sich jedoch hin. Bis März 2010 hat sich Ihr Mieter 3-mal nach dem Stand der Mängelbeseitigung erkundigt.

Als die Beseitigung Ende März immer noch nicht erfolgt ist, mindert Ihr Mieter seine Miete rückwirkend ab dem 20.09.2009. Diese Minderung ist zulässig.

Auch wenn Ihr Mieter das Recht zur rückwirkenden Minderung hat, so umfasst dieses nicht die rückwirkende Erhöhung der Minderung.

Ihr Mieter mindert seit November 2009 seine Miete um 20%, weil Bauarbeiten im Hause vorgenommen werden, die mit einer erheblichen Lärmentwicklung einhergehen. Im März gewinnt er die Überzeugung, die Höhe seiner Minderung sei viel zu gering. Er mindert daher rückwirkend um weitere 20%, also insgesamt um 40%.

Diese Minderung müssen Sie nicht hinnehmen. Hat Ihr Mieter sich einmal auf eine bestimmte Minderungsquote festgelegt, ist er an sie gebunden.

Etwas anderes gilt für die Vergangenheit nur, wenn er sich die Erhöhung der Minderungsquote vorbehalten hat. Im Übrigen: Auch für die Zukunft kann Ihr Mieter die Minderungsquote nur dann erhöhen, wenn sich auch die Intensität des Mangels erhöht.

Mieter ist an Minderungsquote gebunden

Achtung: Gibt Ihr Mieter deutlich zu erkennen, dass er an der Mängelbeseitigung kein Interesse hat, verliert er sein Recht auf Minderung. Das wäre etwa dann der Fall, wenn er die mit der Mängelbeseitigung beauftragten Handwerker grundlos nicht in die Wohnung lässt. Er kann dann selbstverständlich auch nicht rückwirkend mindern.

Überprüfen Sie bei einer rückwirkenden Minderung Schritt für Schritt Folgendes:

Wohnung hat einen Mangel ? Mieter hat Mangel angezeigt ? Mieter hat erkennbar auf Mängelbeseitigung vertraut ? Rückwirkende Minderung möglich, Mieter darf Rückzahlungsanspruch mit aktueller Miete verrechnen

20. August 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.